第八章

翩跹起舞的安居梦想

——购房法律常识

业主上演“抢房大战”——合同诈骗

2009年8月，沈阳市中级人民法院认定辽宁省沈阳万丽城房地产开发有限公司法人代表于家伟犯虚报注册资本罪、合同诈骗罪，一审判处其无期徒刑，并对该公司处以罚金300万元。

法院审理查明，2003年6月，于家伟在沈阳市某会计事务所利用非法手段取得的虚假材料和证明办理了资产证明。9月，在工商部门取得执照后，成立了沈阳万丽城房地产开发有限公司，注册资本为是800万元。公司有3名股东，分别是于家伟本人、他的妹妹和他的女友。

此后，于家伟就用这个“皮包公司”干起了房地产开发。为获得开发资金，他找到了几个朋友，称如果在他手里买低价房子，等到房子交付使用时可按市场售价回购房子。听完于佳伟的反复“介绍”后，几个朋友便从于佳伟手中买了他所声称的“房子”，于家伟因此进账1000万元。与此同时，他又向沈阳几个比较大的典当行借款1000余万元。

在有了2000多万元资金后，于家伟正式开始房地产开发运作。2005年，其开发的住宅销售很好，但这并无法填充2000万的借款。为摆脱债务危机，于家伟就把已卖掉的房子再转卖给其他买房人，进行“一房二卖”甚至“三卖”、“四卖”。从2006年至2008年5月，于家伟将其开发楼盘中的14套已售出商品房重复出售，共骗取业主购房款270余万元。

于佳伟一房多卖的事情被业主发现后，把于家伟连同其公司一并告上法庭。至此，于家伟虚报注册资金注册公司、利用“一房多卖”诈骗的犯罪行为才得以曝光。

法院认为，于家伟的行为，已构成虚报注册资本罪、合同诈骗罪，且涉案数额巨大，情节严重，为此判处其无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收其个人全部财产。此外，法院还一并对沈阳万丽城房地产开发有限公司处以罚金300万元。

目前，在法院所审理的房地产案件中，“一房两卖”、“一房多卖”案件较多，这种现象严重损害了购房者和消费者的合法权益，构成了合同诈骗罪，严重影响了社会信用。

合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

合同诈骗罪的构成要件包括以下几个方面：

1．合同诈骗罪的客体，是复杂客体，即国家对经济合同的管理秩序和公私财产所有权。其对象是公私财物。

2．合同诈骗罪的客观方面，表现为在签订、履行合同过程中，以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

3．合同诈骗罪的主体，个人或单位均可构成。

4．合同诈骗罪的主观方面，表现为直接故意，并且具有非法占有对方当事人财物的目的。

本案中，于佳伟为了弥补自己债务的亏损，对已经出售的房子进行一房多卖，共骗取购房款270余万元，数额巨大，并且其还犯有虚报注册资本罪，属于其他情节特别严重的罪行，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，故判处于佳伟无期徒刑。

一房多卖，是我国现阶段房地产交易市场存在的一个突出问题，一房多卖使不法房地产商从中渔利，这种现象不仅严重挫伤了消费者购房的积极性，而且还影响了我国房地产业的健康发展。

现阶段，房屋出售中的诈骗行为主要有以下四种形式：

1．一房多卖，这是指开发商或原房产权人先后将同一台商品房出售给两个人以上的购房者的行为。这就好比是“一女多嫁”，但“一女不能共二夫”。在众多购房者中，只有办了产权登记，领取了房屋所有权证书的购房者才能取得房屋。其余的购房者只能枉付“聘礼”望“房”兴叹。

2．房屋预售后抵押或售卖抵押房屋，这是开发商故意处置购房者权利的诈骗行为。开发商为了筹集房地产开发资金，未告知买受人将该房屋抵押给第三人，或者将已抵押的房屋出卖给第三人。

3．开发商将未出售的房屋抵偿他人欠款，受偿者又将该房屋重复抵偿或转售于二人或二人以上。一些开发商在施工过程中往往因资金不足，便采取赊欠他人材料款进行施工，工程即将竣工时因无资金偿还欠款，便用楼房抵偿欠款，出现了已顶偿的房屋又重复抵偿或出售的现象。

4．售房者收受了购房人部分房款，在未办理过户手续之前，又将房屋售予第三人。这种情况表现为售房者与购买人签订房屋买卖合同后，购买者仅付了部分购房款，未办理过户手续，便搬入房屋中居住，售房者又将房屋转卖给第三人，并办理了过户手续，第三人因不能入住房屋而发生争议。

针对这种现象，2003年6月1日，最高人民法院颁布实施了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

目前我国的商品房市场问题较多，开发商在短期利益的驱动下，制作虚假广告、设立定金圈套、房屋面积缩水、一房多售等严重违反诚信原则的行为层出不穷。针对这一情况，最高法院出台的《解释》将在维护消费者权益、规范商品房交易行为、维护房地产产业的健康发展等方面发挥积极作用。

法律课堂：

买房人在买房时最好能去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押等情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，买受人须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。只有做好充足准备，才能使自己绕过“一房多卖”的陷阱。

让被拆迁人花少钱换新房——产权调换

房屋是老百姓安身立命的最根本的生活资料。城市房屋拆迁涉及千家万户寻常百姓的切身利益，在城市房屋拆迁的过程中，对于绝大多数被拆迁人来说，通过《房屋拆迁补偿安置协议》选择以房屋产权调换为补偿安置方式后，法律就赋予了被拆迁人特定的外置权。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换为原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，按被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。

房子和房子是不一样的，实行产权调换以房换房，应该有一个明确的标准，并不是两间房子互换就会了事。在产权调换时，如果标准不明、不合理就会造成不必要的麻烦，甚至造成当事人之间的矛盾，影响拆迁的正常进行。

张某一家原居住在某市和平路579弄66号私房内。1999年3月，某房产公司经市城市规划建筑管理局批准，对该地段以统建形式建造住宅。随后，该公司与张某一家签订了房屋拆迁协议。协议约定房产公司将该地段建好08号朝南302室、09号朝南406室两套期房安置给张某一家人七人回迁居住，并提供临时用房让该户过渡使用，过渡期间不收房租，亦不发过渡补贴费。

2003年，新建住宅竣工，房产公司于2003年5月书面通知张某按约回迁，张某一家看过该房子后，以回迁安置的406室面积小，采光差为理由，拒绝回迁并继续居住使用过渡房。

2003年8月，该房产公司起诉至法院，要求张某一家按约回迁并退出过渡房。该院于9月判决张某退出过渡房，迁入所安置的两套房屋居住，并付给房产公司过渡房的过渡费。张某不服，提起上诉。11月，二审法院做出维持原判的处理。随后，张某搬出过渡房到安置的两套房居住，但张某仍不服，继续申诉。

2004年6月24日，高级人民法院根据张某的申请做出裁定，指令中级人民法院对该案进行再审。8月，中级人民法院做出裁定，撤销本院对本案的判决，发回一审法院重审。在重审期间，房产公司申请撤回起诉，该院于2004年9月20日裁定准许该房产公司撤诉。

房产公司撤诉后，张某向法院提起诉讼称：该房产公司安置其所居住的406室房屋日照时间在冬至日少于连续1小时，应予调换，并赔偿因日照不足所引起经济损失人民币3万元。

房产公司答辩称：安置的住房日照时间符合有关规定，且其已无他处房屋可调换，故不同意张某的请求。

法院受理案件后，对讼争406室日照进行鉴定，结论为该房冬至时满窗日照时间为44分钟，不符合“受遮挡的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时”的规定。

法院认为：该房产公司经城市规划建筑管理局批准对张某所在的地区实施拆迁，是合法的。但房产公司为张某安置的房屋采光不足，影响了张某的健康生活，房产公司应酌情赔偿原告因日照不足引起的经济损失3万元并为张某重新调换了一处房屋。

拆迁大家并不陌生，拆迁是城市建设中很重要的一步，而产权调换作为房屋拆迁的一种安置方式，在一定程度上保障了被拆迁人的利益，减少被拆迁人对未来的担忧，有利于房屋拆迁工作的顺利进行。但在拆迁房屋的产权调换中，问题却频频出现，被拆迁人除了被侵犯采光权外，还常常因开发商安置的房屋面积缩水问题而产生纠纷。

按照协议上的约定，开发商为老王安排的房子应该是110平方米，但当老王实际搬进去之后发现，房子的实际面积只有98平方米。老王找到开发商，要求开发商为自己调换房屋，但开发商却以没有房屋调换为由打发了老王。老王心里不服，明明和开发商在合同中约定好了，分给自己的房屋面积不的少于110平方米，但实际分到手的只有98平方米，开发商明显违约了。于是，老王一纸诉状将开发商告上了法庭。

庭审中，开发商称，已经没有110平方米的房屋可以为老王调换了。法院审理后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。按此规定，法院判决开发商支付老王12平方米的双倍房价款。

法律课堂：

产权调换是房屋拆迁中的一种安置方式，用房屋产权调换方式进行拆迁安置的优点是显而易见的：可以有效地抑制因拆迁需求而导致的房价上涨问题。这种方式解决了被拆迁人由于信息不对称，待拿了房屋拆迁补偿款再去选购住房时房价上涨问题，也使投机者无机可乘；真正体现以人为本的思想。被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，增加了被拆迁人的选择空间；另外，房屋产权调换方式，可以使被拆迁人马上有房子住，不必流离失所，缓解了社会矛盾，有利于社会的稳定。

被拆迁人在接受产权调换前，一定要核实拆迁人是否有建造该房屋的相关产权资料，必要时还可到市房地产档案馆核查该房有无发生转让、抵押等情况。同时，为更好地维护自己的合法权益，要仔细核实拆迁补偿安置协议中约定的拆迁安置房面积、楼层、方位等内容。俗话说：小心驶得万年船。在进行房屋产权调换的时候小心仔细一点总是没错的，免得自己住进去之后才发现房产商“搞鬼”。

证明房屋所有权的合法凭证——房屋产权证

买房办理产权证是天经地义的事情，但很多消费者在买房子之后拿不到房屋产权证。在消费者协会接到的投诉中，消费者买房后未能按时或者根本就没有拿到房屋产权证的投诉占房地产类投诉的10％左右。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住宅的买受方在房屋交付使用（期房）或合同订立（现房）90天之内，就应该得到属于自己的房屋产权证，然而并不复杂的产权证，到底为什么“难产”了呢？

2002年1月21日，林宇森购买了环球公司建造的某小区3号楼首层08号预售商品房，并签订《商品房买卖合同》。合同中约定，作为出卖人的环球公司应在商品房交付使用后60天日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5豫向买受支付违约金。

合同签订后，林宇森如期按08号住房的实测面积向环球公司交付了全部购房款，环球公司亦于2002年2月28日如期向林宇森交付了08号住房。但之后林宇森却迟迟没有拿到该房屋的产权证。林宇森虽多次催促，但环球公司始终未按合同约定，协助林宇森取得所购房屋的产权证。林宇森后来得知，原来环球公司开发的部分房屋超出规划设计，为违法建筑，无法取得规划许可证，所以才不能如约办理产权手续。

2005年6月，为保护自己的合法权益，林宇森向人民法院提起诉讼，要求环球公司立即为其办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金及承担本案的诉讼费。

人民法院经审理查明：环球公司所盖的3号楼并未取得《建设工程许可证》，所以不能办理房产登记手续，因此也不能办理商品房的权属手续。

因环球公司所承建的3号楼实际建设规模超出原建设工程规划许可证批准规模的6334平方米，已构成违法建设，法院决定对其进行处罚处理，罚款金额2533600元。随后，环球公司全额交纳了罚款。2005年5月9日，环球公司最终取得所需的《建设工程规划许可证》，并于第二日将全部相关手续交于当地国土资源和房屋管理局，开始办理房屋初始产权登记手续。

鉴于环球公司现已向相关部门提交所需手续，并开始办理房屋初始登记，法院对此不再另行确认期限。

判决如下：一、环球公司在取得3号楼的初始产权登记手续后的三十日内，将办理3号楼首层08号住房权属登记所需的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交的，则以总房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率向林宇森支付自逾期之日至实际交付上述材料时止的逾期赔偿金；二、本判决生效后15日内，环球公司向林宇森支付违约金人民币139322元。

本案是较为典型的商品房买卖逾期办理产权证的纠纷。办证，俗称办理“小产权”，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房登记至买受人名下的行为。

实践中，有很多购房者拿到了房子，却迟迟拿不到房屋产权证，导致房屋延迟或不能办理产权证的原因有很多，既有开发商的原因，也有购房者的原因。

开发商的原因包括以下几方面：项目未经立项批准；项目未取得规划审批；房屋没有销售许可证又无大产证（开发商所拥有的房屋产权的证明）；房屋未经验收或验收不合格；土地或房屋未解除抵押；开发商未交纳相关税费，等等。

对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：购房者没有交纳相关的税费；没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；委托他人办理房产证但没有出具授权委托书等。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

如果购房者入住后迟迟拿不到房产证，就应该了解一下情况，是因为自己的原因，还是项目本身违法或者是开发商办事效率的问题。如果是自己的原因，就应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在最短的时间内将房产证办下来；如果是项目本身合法只是由于验收滞后或开发商工作效率不高，那么应督促开发商尽快完成应由其办理房产证应尽的义务；如果是开发商的原因，就应该查明到底是什么原因导致不能按期房屋所有权证；如果项目本身是违法的，开发商无法为购房者办理房屋产权证，建议购房者尽快做出决策，或退房，或要求开发商承担损失，不要拖延，以免延误了解决问题的最佳时间，使自己的损失扩大。

法律课堂：

现在，购房的人越来越多，由房屋产权证引发的问题也越来越多。房屋产权证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。但在购房过程中，很多购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量等，对房屋产权证重要性的认识比较模糊，另外，一些房产项目由于开发商的开发程序违法，导致购房者无法获得房屋产权证。

购房者在与开发签订房屋购买合同的时候，一定要就房屋产权证的问题做出明确约定，如约定办理房屋所有权证的时限，如果在约定的期限内不能办理完毕，那么给开发商一定的宽限期，以督促其尽快履行义务，同时还可约定如果开发商在宽限期内仍不能办理完毕，就要承担总房价款一定比例的违约金，或购房者可以无条件退房等。如果在做出上述约定的前提下，开发商仍然不能按期办证，那么购房者就就一定要依靠法律来解决问题，维护自己的合法权益，使自己不受损失或少受损失。若购房者对这种行为听之任之或维权措施不力，不仅可能纵容了不法开发商的违法行为，也会使自己的合法权益受到肆意侵害。

房屋究竟属于谁——房屋所有权

2003年6月，王女士夫妇看中了位于北京昌平区的一处房产，由于手中资金不太充足，想申请房屋贷款，但王女士夫妇的年龄不满足申请房屋贷款条件，于是，经女儿晓红的同意，以晓红的名义和开发商签订了房屋买卖合同，并与银行办理了购房贷款合同，贷款46万元。

2004年11月，房管部门发放了产权证，产权人为晓红。2005年4月王女士夫妇支付3万元对房屋进行了装修并入住。此后，老两口按期缴纳了房屋贷款并于2008年7月将剩余未还的房屋贷款全部还清。

2008年9月，女婿刘某和女儿晓红欲解除婚姻关系，王女士夫妇见女儿正在闹离婚，怕晓红名下的房产被当做共有财产被刘某分割，便将晓红夫妇告上法庭，要求确认老两口对房屋享有所有权。

庭审中，晓红对父母的诉讼请求认可。刘某辩称，房屋所有权在晓红名下，系晓红与他婚后共同购买，该房产应属夫妻共同财，购房款和还款也是由夫妻双方共同承担的，请法庭依法驳回王女士的诉讼请求。

法院经审理认为，房屋产权人为晓红，虽然房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。本案中，晓红对父母的诉讼请求认可，所以应着重审查该房屋购买时的实际出资情况。根据银行记载的房贷还款记录和晓红的陈述，可以认定该房屋系王女士夫妇出资购得，虽然现房屋登记的权利人与实际的权利人并不相符，但诉争房屋的事实所有权人应当为王女士夫妇，所以王女士夫妇要求确认其对诉争房屋所有权的诉讼请求，证据充分，予以支持。

法院判决王女士夫妇对诉争房屋享有所有权，并由晓红协助办理过户手续。

房屋所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。可见，只有对房屋拥有所有权的人，才能对房屋从事真正意义上的使用，如果在没有所有权的基础上使用了该房屋，那这种情况该怎样判定呢？

2005年，余某和刘某两个多年的老邻居因为房产问题发生了冲突，双方各执一词，争论不休，最后诉至法院。

事情的原委是这么回事。

余某和刘某是邻居，两家相处多年，关系很好。后因余某工作调动，1970年举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给刘某照管。自余某一家迁居后，刘某一家就搬进了余某家中。后刘某的父母搬来同住，为了让父母住的舒服一些，刘某遂将余某的房屋修缮一新，并在余某的院落内新盖两间厢房给父母住。

2003年，余某退休返回原籍，要求刘某腾还房屋。刘某将余家的原房腾出，但其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。余某要求刘某归还厢房，刘某称该房为他所建，所有权应归其所有，如余某愿意要可以出卖给他。但余某则认为，该厢房虽为刘某所盖，但却坐落在自家院内，理应归其所有，并且刘某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给刘某，遂坚决要求余某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，余某即诉至法院，请求法院判令刘某搬出厢房并判决厢房归己所有。

从例子可以看出，刘某是在余某的宅基地范围内建造的房屋，在我国，房屋与宅基地的使用权是不能分离的，只能为一人所有，该宅基地是属于余某的，因此将房屋判给余某毋庸置疑。但刘某在余某的宅基地上建造的两间厢房应该怎么判决呢？这里就涉及添附物的所有权归属问题。添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产。本案中，刘某新建的两间厢房就属于添附物。

依民法的一般原理，当事人应当就添附的权利归属进行协商。若当事人对添附物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权归属，但若当事人不能协商一致时，则应依据添附物的具体情况来确定添附物的所有权归属。实践中通常有这样三种解决途径：一是恢复原状，各归其主；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。

不论为何种情形的添附，均使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人可以要求获得利益的一方返还其所得的利益。

所以，法院最终依法判决房屋归余某所有，同时判令余某补偿刘某建房所付出的全部费用，包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。

法律课堂：

房屋是人人都需要的栖息之所，依法确认房屋的所有权，将有效保障房屋所有人的合法权益，有利于房屋的买卖、交换、赠与等转移房屋所有权活动正常化，只有确认了房屋的所有权，房屋主人的权益才能得到更强有力的保护。

谁侵犯了你的通风采光权——相邻权

楼上晾衣楼下下雨、外边阳光明媚家里却阴暗一片、邻居家享受着空调的凉风你们家却承受着邻居家空调吹出来的热气……相信这些现象在日常生活中并不少见。房屋是一种重要的不动产，不仅因为它具有很高的价值，更重要的是，它是人们生产、生活的必要条件。由于土地面积有限以及人们的群居生活习惯，房屋相互毗邻是一件很平常的事，而这些现象伴随着房屋毗邻也就成了人们日常生活中必不可少的“调味料”，只不过，这个调味料的滋味可不怎么样。

李先生2006年在某小区买下了位于四楼的一套二手房。当时买房子的时候，李先生是被房子的价格所吸引的。看过房子之后，李先生很满意，随即交了房款，算是把房子正式买了下来。可哪里知道，还没住多久，麻烦就来了。

楼上的邻居不知道怎么回事，不管白天夜里，总在敲地板，这让李先生无法入眠。后来与邻居交涉了几次，傻眼了，原来邻居精神上可能受过刺激，跟他辩理根本没用。

后来李先生打听到，卖给他房子的房主，就是受不了半夜楼板敲击声才搬走的，而他已经是第三任房主了。李先生心想：难怪这么好的房子价格却这么低呢。如今，李先生已把房子卖了，择邻而居去了。李先生说：“毕竟打官司讨要‘相邻权’是件麻烦事”。

同样是相邻权受侵害，李某的问题拖了八年才解决。

李某和张某是邻居。张某家紧挨着路边，李某每天必须经过张某住所南侧的通道。原来这条通道有五六米宽，但被张某逐渐占用，让通道变得窄小，最窄处仅有0.5米宽。这不仅阻碍平时的通行，更重要的是秋收的时候，李某家的拖拉机根本不能进出，无奈的李某只能把玉米放在大路上，然后，一点一点地搬回家。为此，李某多次找到张某进行协商，但张某对此问题根本不理睬。两家矛盾由此产生，多年间争吵不断。

2004年5月，村委会对该起纠纷进行调处并促双方调解：由张某自行让出通道，保证拖拉机能正常通行。调解协议签了，张某也答应了，可后来张某又以种种借口拒绝履行调解协议内容。

为了妥善解决两家长达八年的恩怨，李某依法向市人民法院提起诉讼。经审理，法院维持了原协议内容，才将此问题解决。

这又是一起因侵害“相邻权”的案例，相形之下，以上两个案例都解决了，可是下边的这个案例解决起来就麻烦多了。

朱某在上海郊区有一栋私宅，位于一个湖的西面，风景很好，阳光充足，非常适合居住，朱某更是对此房屋情有独钟。然而，好景不长，按照城区规划设计方案，要求将该湖填平，用于建设平均高度为18层的商品房。朱某在得知此事以后，向有关部门投诉，要求商品房的距离要与其私宅距离40米以上，否则会严重影响其通风采光。但是按照规划，其间距只有10米。周某与有关部门交涉多次未果。三年之后，商品房建成，由于楼房过高，朱某私宅被完全挡住阳光，屋里白天如同晚上，朱某无法忍受此种生活，于是以高楼影响其通风采光权，将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿其损失。

法院经审理后认为：根据《中华人民共和国民法通则》规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，由于开发商的楼层过高，严重影响了朱某的通风采光权，致使其长时间处于阴暗、潮湿的环境中。但由于商品房已建造完毕，如果必须拆除商品房才能停止侵害，显然不利于资源的利用，因此，对朱某的救济只能是由开发商赔偿损失，或是为朱某另觅新宅。

生活中，因为不了解相邻权而产生的纠纷非常普遍。“相邻权”是指两个或两个以上相互毗邻不动产的占有、使用者在对不动产行使所有权或使用权时发生的权利义务关系。有些人认为只要是在自己的宅基地范围内或者房屋内，我想干什么就可以干什么，别人无权干涉。而依据法律规定，任何人妨碍权利人相邻权的行使，都可构成对相邻权的侵犯，这是产生邻里纠纷的重要原因。

近几年邻居之间因为相邻权被侵犯打官司的情况越来越多。生活中我们最常见的相邻权的侵害类型有以下几种：

1．妨碍他人正当的截水、排水权利。如相邻一方向他方土地排水毁损他方财产；相邻一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产、生活等。

2．妨碍他人合理行使通行权。如不动产所有权人或使用权人堵塞一方所有的或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，致使他人无法正常通行。如第二个案例中张某的行为。

3．侵害他人的通风权、采光权。

4．侵害他人正常的生活起居及休息权。这类侵权行为可分为噪音侵权、花木侵权、热气侵权或滴水侵权等不同类型。

法律不可能穷尽所有侵犯他人相邻权的行为种类。随着社会生活的发展，还会出现更多类型的侵权行为。但只要不动产相邻各方的行为对他方的正常、合理的生活起居造成了妨碍，就都有可能侵犯到他人的相邻权。

现实生活中侵犯相邻权的例子比比皆是，比如在楼道内堆放杂物、自行车等，影响邻居通行；建筑物间距太小，影响居民采光；弹钢琴声音太大，吵醒睡梦中的邻居……以前为相邻权打官司的还是少数，如今却有增多趋势。随着市民愈加重视生活质量，千奇百怪的相邻权官司都可能出现。相邻权和生活息息相关，相邻权纠纷会影响人们的生活质量。所以如果相邻权被侵犯，应当尽快解决，以免影响正常的生活和工作。那么当相邻权受到侵害时，我们应该怎么办呢？

1．处理相邻关系纠纷应当由当事人各方自愿协商，和平解决争端，这是最好的方法，既不伤害邻里之间的感情，又不会浪费自己大量的时间。

2．如果协商无法解决，当事人各方可以共同请求人民调解组织，对双方之间的争议进行调解。

3．在当事人各方无法协商或协商不成，调解失效的情况下，当事人可以搜集证据，诉请法院，请求法院依照法律程序来解决。

法律课堂：

俗话说：远亲不如近邻。但相处久了，难免会出现这样或那样的问题。相邻权纠纷成了邻里之间和睦相处的障碍，相邻权纠纷是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重“相邻权”，与其说是民事法律问题，不如说是道德修养问题。构建和谐社会需要每个人必须要有良好的处邻意识，充分尊重他人的相邻权，应当把不妨碍别人，不干扰别人，看得与自己需要良好的居住环境一样重要，只要做到心中有邻，待邻如已，这些矛盾就能迎刃而解了。

一字之差引纠纷——定金与订金

生活中，我们经常会遇到很多同音不同意的词语，例如，权利与权力、必须与必需、大事与大势、定金与订金，等等。虽然这些词语的读音相同，也仅有一字之差，但它们的意义却相去甚远。在房屋买卖中，就有很多因定金与订金混淆而造成的纠纷。

小红在单位已经工作了好几年，前几年的福利分房，小红没赶上。在北京的这几年小红一直住在单位的单身宿舍中。自从父亲过世后，老家就只剩下了母亲一人。小红觉得让母亲一人在老家实在是不放心，于是决定将母亲接过来跟自己一起住。

小红这些年也攒下了一些钱，于是与母亲商量之后，决定采取贷款买房的方式先解决居住问题。

经过多次挑选之后，小红最终选择了亚运村某房地产项目。由于小红工作比较忙，所以选房签约的工作就交给母亲全权处理。在售楼处，小红母亲为了保留中意的房号，交付了订金1万元，随后又分批将首付款8万余元如期交付。

由于没有什么事情可做，小红的母亲就时不时地到新房那看看小区的建设进度，但令小红母亲不满的是：她发现小区内环境及配套设施和售楼小姐所说的差距甚大：原来承诺小区绿化率达40豫，现在连绿色都难得一见；承诺在交房时一并交付使用的健身设施没了踪影；水暖电热气也不可能保证按期开通。

带着自己的疑惑，小红的母亲找到了售楼处向售楼小姐打听，却遭到对方的呵斥：“谁跟你那么说的你找谁去，反正我没说。”

后来经过小红多方考察，发现该楼盘的建设质量和小区配套存在许多难以解决的问题，于是就决定要求开发商退款退房。

经过多次软磨硬泡，售楼处最终同意退还已交的8万元房款，但对1万元订金却表示不可能退，理由是小红的母亲已经毁约，按约定，“定金”不予返还。

小红很纳闷，自己在交订金的时候，开发商明明说这部分钱相当于预付款，如果不想购买房屋了还能够退回，现在不仅不能退了，甚至还担了一个违约的罪名。双方协商无果，于是小红母女诉至法院，要求开发商退还自己“订金”。

法院经审理后认为，开发商在协议中已声明，1万元相当于预付款，而且在楼房的建造中，小区的绿化率也并没有达到开发商所承诺的40％。因为开发商违约在先，小红母女要求退房并退回1万元的要求是合理的，所以，开发商应退回小红母女1万元的订金。

同样都是交纳的订金，小红母女通过法院拿回了自己交纳的订金，但为什么刘先生的订金官司却输了呢？

刘先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，刘先生于签订认购书之日起6天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款，如果刘先生未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将刘先生认购的商品房另行出售并不退订金。签约当日，刘先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。

随后，开发商将一份没有盖章的认购书复印件交给了刘先生。6天后，刘先生没有去交首付款，也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，刘先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。经审理，法院驳回了刘先生的诉讼请求。

从法律角度看，“定金”具有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用；再次，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。与“定金”相比，“订金”的概念并不规范，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。

庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系“定金”，虽然收据上写的“订金”但仍系定金性质，而非预付款。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”刘先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。

但在实际中，并不是所有的“定金”都不能退回。我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。也就是说，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经缴纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当将定金返还买受人。

法律课堂：

“定金”与“订金”是开发商利用购房者法律知识的缺乏而设置的一个文字陷阱。购房人在签订认购书或是购房合同的时候，一定要仔细审查合同中的用词，注意区别不同的含义，尤其是在法律意义上的不同。

“定金”是一个法律概念，是指双方买卖商品时作为已成交的保证，是指依据《担保法》规定的一种担保形式，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定债务的，定金不能返还。收受定金的一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。

“订金”仅仅是指预付款，如果消费者不愿买这种商品时，“订金”应当退还给顾客。根据我国现行法律规定，交付订金视做交付的预付款，订金不具备定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予以支持。房地产开发商在收取订金的时候，订金的数额必须在总房价的千分之五之内，双方在签订购房预售合同或出售合同之后，订金应即时返还或是抵充房价。严格来讲，订金只是一个习惯用语，而非法律概念。所以如果您还尚未确定要购买您看好的房屋时，最好不要缴纳“定金”，也不要缴纳“订金”，以防开发商借机钻法律的空子。

新房东无权逐旧客——买卖不破租赁

“买卖不破租赁”原则是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。“买卖不破租赁”原则的使用需要具备一定的条件：须存在有效的租赁合同；须租赁物已交付并为承租人现实占有；须出租人已经将租赁物所有权让与第三人；承租人没有终止或解除合同的意思。

刚刚买到一所中意的二手房的周先生被莫名其妙的告上了法庭，原因是周先生购买的房屋已被承租给郑某，而且现在还在承租期内。

原来，2003年，郑某和黄某夫妇签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定郑某承租黄某夫妇所拥有的某小区1101房，承租期限为2003年6月至2005年6月，租金总额为6万元。

由于郑某承租了此房后，一直没有居住，于是黄某夫妇与2004年3月将此方卖给了周先生。

法庭上，郑某称自己虽然没有实际入住，但租赁期未到，根据“买卖不破租赁”的原则，自己作为承租人有权状告周先生和黄某夫妇，请求法例院判令周先生腾空房屋交其使用。法院经审理后最终判决，驳回郑某的诉讼请求。

本案涉及“买卖不破租赁”原则的使用条件，该原则的适用条件中包括租赁物已交付并为承租人现实占有这一点，也就是说如果租赁房屋没有被承租人实际占有，则即使租赁合同存在，当出租人将房屋的所有权转移给第三人时，承租人也不得主张依“买卖不破租赁”原则而要求继续承租该房屋。根据此规定，法院驳回了郑某的请求。

2003年，钱某作为承租人与房主赵某签订房屋租赁合同，约定租赁赵某私房两居室，期限为10年，租金每月600元。以后的几年内，数次变更租金，至2007年，租金为每月1000元。2007年10月，赵某的儿子因生病住院，急需用钱，便与吴某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。到期后，赵某未能还款，随后与吴某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，随后，双方办理了产权变更登记。此后，吴某通知钱某，该房屋已归其所有，要求钱某腾房。钱某以无房可租为由，要求继续租赁，但吴某不同意，称自己也要用此房。双方发生分歧，诉至法院。

根据《中华人民共和国合同法》的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。另外，根据《合同法》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案赵某在出卖租赁房屋之前没有提前通知钱某，侵犯了钱某的优先购买权。也就是说，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，钱某可以继续租赁该房屋，法院支持钱某的主张。

“买卖不破租赁”规则被我国多部法律所确认，房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。此外，承租人还有买卖的优先权，即出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

有人认为上述规则对买受人太不利了，其实这个问题可以辩证得看，买受人虽然不能要求承租人搬出去，但是可以找承租人收取房租，这在一定程度上会减少买受人的损失。如果承租人已经缴纳了租赁期限内的全部房租，那么买受人可以要求原来的房东即出卖人给付从房屋所有权移转之日起至租赁期限止的房租。等到租赁期限届满，买受人可以自由决定是否续约。

法律课堂：

“买卖不破租赁”原则是对所有权的限制，在调节社会生活秩序和市场经济秩序中发挥着重要的作用，其存在有着重要的意义。

首先，它有利于保护承租人的合法权益。在平等保护租赁双方当事人权益的同时，对租赁合同中承租人权利也给予特别的保护，从而达到维护社会经济秩序的目的。

其次，有利于维护社会经济秩序的稳定。社会的发展，使公民之间的经济活动越来越频繁，交易形式也越来越复杂，“买卖不破租赁”原则可以稳定租赁房屋的占有使用状态，大大降低承租人的承租风险，有效发挥租赁物的效用，有效避免经济秩序混乱。

再次，体现了公平正义与经济效率的民法基本原则。“买卖不破租赁”原则对所有权的限制只是禁止权利滥用，并非剥夺其最终的处分权，这种限制并没有超出合理的范围。在这个意义上，买卖不破租赁原则反映了现代民法的价值取向，即通过立法调整权利在有关当事人之间的分配，最大限度地追求公平正义和经济效率。