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移除书签第九章 财产法与物权法
——名实之辨
英美法系各法律部门中，最受误解者恐莫过于财产法。而误解形成的一个重要原因，恐与财产法之名称有关。因对于大陆法系法律人而言，甫见“财产法”（property law）这一语词，便会下意识地产生许多疑问：英美法中既有财产法，则有无物权法？财产法与物权法是何种关系？财产权与物权是何种关系？财产与物是何种关系？
这些本非一言两语能说清的问题，因被反复讨论而愈发晦暗不明。不仅如此，在国内，英美财产法领域的许多术语存在着脱离制度内涵而被直译乃至误译的情况，这进一步加剧了财产法被严重误读的后果，以至于出现了诸如英美法中没有所有权概念、英美法中存在双重所有权、英美法实行一物多权等令人不明所以、无所适从的判断。
为正本清源，本章将从“物与财产关系”这一最基础的问题出发，来对财产法与物权法的关系作一梳理，以求还原一个真实的英美财产法。
一、“物”与“财产”
在大陆法系民法理论中，“物”分有体物和无体物。但大陆法系物权法所规范之“物”仅限于有体物，这在德国法系国家和地区的物权法中表现得尤为明显。【1】
有体物又分不动产和动产。立法在区分这两类有体物时，往往先明确不动产的范围和分类，然后采取排除法以确定动产的范围，即不动产之外皆为动产。【2】
大陆法系的“有体之客体”在英美法国家无疑同样存在。问题在于，在英美法国家，是否存在一个术语用以概括和指称这些既存的实体？英美法中的“财产”（property）是否与大陆法中的“物”具有相同内涵？要回答这些问题，最直接的办法莫过于厘清英美法中“property”的分类结构，并明确这个结构中每一层次术语的内涵。
英美法系property的分类结构（暂用英文表示）可以图9.1为示：
图9.1 英美法财产结构
此处所以未将图9.1中的术语译成中文，盖因其中绝大多数术语很难在汉语中找到内涵完全对应的单词。【3】若生搬硬套地为其找一个中文语词以对应，只会让问题变得更加复杂。为避免模棱两可的学术讨论，并以统一的术语构建学术沟通之共识平台，我们认为有必要首先明确上图中各术语之内涵。
（一）“Real property”与“不动产”
在英美法中，property首先被分为real property和personal property。【4】这一分类被英美学者誉为“一个完整和合适的分类”，并在当今得到广泛认可。【5】在汉语中，real property和personal property这两个术语经常被翻译成不动产和动产。【6】但事实上，若脱离具体语境而一般性地将这两个术语作如此翻译，极可能造成对法律文献的误读。【7】
Real property和personal property这两个术语直接来源于英国古代的诉讼类型。在英国封建社会时期，存在着两类诉讼，即real action和personal action。【8】在real action中，财产受到侵夺的原告可以通过诉讼回复（recover）该财产；而在personal action中，侵夺他人财产的被告有权选择归还原物抑或赔偿损失。【9】适用real action的财产被称为real property，适用personal action的财产被称为personal property。【10】因根据最初的英国法，land是唯一能够主张回复的对象，故其便成为real action唯一的标的，并成为real property的唯一种类。【11】
需说明的是，此处的land并不仅指土地及地上定着物，还包括许多“土地权益或土地上的无形权利”（interests in or incorporeal rights over land）。【12】按布莱克斯通的定义，real action指的是“actions whereby the plaintiff… claims title to have any lands or tenements, rents, commons, or other hereditaments, in fee simple, fee tail, or for term of life”。【13】依此，假如A对B的土地拥有地役权，但受到B的妨害而无法行使该地役权，由于A可以通过real action要求回复（recover）该地役权，因此该地役权就属于real property。类似的可以通过real action得到回复的权利还有很多，但都与土地直接相关。
因此，在英美法中，real property和land可以作为等值概念被使用，它们既包括不动产本身，亦包括不动产上的权利。譬如英国1925年《财产法》（Law of Property Act 1925，以下简称LPA 1925）对于land的定义，其实就是real property，因为该法所定义的land不仅包括土地、土地中的矿产资源、地上定着物，而且还包括了与土地相关的可继承的权利、定期给付权、地役权、领主特权等权利。【14】《纽约州不动产法》第2条第1款更是明确规定，“‘real property’和‘land’在本章前八节中具有相同含义……”【15】
不过在有些文献中，real property仅指不动产上的权利，而不包括不动产本身。譬如美国《财产法重述》第8条对real property作如下定义：“本重述所称之‘real property’，即第14—18条所规定的、此处所指的土地（land）之上的权益（interest）。”【16】冉得教授在将property区分为real property和personal property后也明确指出，“前者是指除租赁地产权之外的土地上的权益（interests）……”【17】
此外，在英美的立法或著述中，immovable property、realty等术语也经常被用作real property的同义词。【18】至于这些术语究竟指不动产权利抑或同时包括不动产本身，须结合具体语境方能判断。
当然，在有些场合，尤其是在讨论real property范围的时候，real property就仅指不动产本身，而不包括不动产上的权利。譬如“正在生长中的树木是real property”这句话【19】中，real property就是指不动产本身。与之相似，有时land也仅仅指土地本身。譬如“所谓定着物（fixture），并非仅被安放于land之上的物，而是那些基于使其成为land一部分之意图而被与land相连之物”这句话【20】中，所有的land均指土地本身。而《加利福尼亚州民法典》第659条更是直接将land定义为陆地的组成部分及地表之上一定高度的空间，它甚至不包括地上建筑物。【21】
尽管real property或land这些术语既可用以指称不动产上的权利，亦可用以指称不动产本身，但除非是断章取义或望文生义，否则在具体的语境中，这些术语并不存在歧义。以前文所举法条为例，real property或land究指不动产本身还是不动产上的权利，一目了然。再如，尽管LPA 1925第205条专门就land进行了定义且将不动产上的权利包括在land之中，但该法第1条第1项就规定：“在普通法中，得存在、移转或设定之不动产上的地产权仅限于……（The only estates in land which are capable of subsisting or of being conveyed or created at law are……）”。【22】很明显，该条中的land仅指不动产本身，而非不动产上的权利。因该项所规定的两种地产权（即自主持有地产权和租赁地产权）只可能存在于不动产之上，而不可能存在于权利之上。即使面对“水管及铺设水管的地役权是real property（pipe lines and the easements therefor are real property）”这样的表述【23】，我们也不会产生这样的疑问：这里的real property究指不动产本身还是不动产上的权利？
综上，real property总体而言是一个内涵大于“不动产”的概念（如图9.2所示）。如果说，“不动产是real property”这样的表述尚可成立，那么“real property是不动产”这种表述却有失严谨。Real property是否指不动产，需结合具体语境方能作出判断。脱离具体语境来讨论real property是不动产还是不动产物权是没有意义的。
∵在一个具体的语境中，real property和land均可以：
（1）仅指不动产本身；或
（2）仅指不动产上的物权；或
（3）既指不动产本身，又指不动产上的物权。
∴不能脱离具体语境而将real property（或land）笼统地翻译为“不动产”。
图9.2 “Real property”和“不动产”的关系
（二）“Personal property”与“动产”
如果说，根据具体语境，我们尚能为“不动产”在英美法中找到对应的术语，那么在英美法系的立法文本中，笔者尚未发现与大陆法系“动产”完全对应的术语。尽管很多学者将personal property、chattels或者goods翻译成“动产”，但其实这些术语的含义并不完全等同于“动产”。
1．Chattel
Real property和personal property是英美法对property所作的最基本分类。这种分类，正如前文所述，与特定诉讼形式相联。但这两个类型化的术语最初的使用频率并不相同。相对而言，由于real property包含了许多分支，与不动产有关的权利都属于real property的范畴，因此这个类概念会被经常性地使用；而在最初，由于财产的种类有限，除real property之外的财产其实就是有形的动产，故当时的人们更愿意直接使用另一沿用已久的术语chattel，而非personal property。
Chattel的词源有点模糊。柯克认为这是一个法语词，意指goods。而布莱克斯通认为该词源于拉丁词catalla，意指饲养的牲畜。此外，有人认为这个词源于capitalia，而该词又源于caput（该词在中世纪时指所有的goods，不管是否能够移动）；也有人认为该词源于意大利词catarre（该词的含义与“获得、占有”有关）。但无论如何，英国人的祖先遵循了罗马法的观念，即将chattel与feud或freehold相对【24】，其实也就是将chattel用来指称与不动产无关的财产。
初时，chattel所指称的对象并不存在一个很准确或很严格的范围，因为personal action的适用范围并不像real action那样有一个明确的边界。进而，无论personal property还是chattel，它们更多的是在消极地、而不是积极地标示那些与不动产相对的东西。【25】这也充分反映了早期财产法以不动产法为核心的事实。但不久，一个新的术语的出现，导致chattel产生了法律上的分类。这个术语就是chattel real。
2．Chattel real和chattel personal
Chattel real是一个奇怪的术语。前文已述，chattel指那些与土地无关的财产，而real这个单词却与土地直接相关。【26】这两个含义完全相反的单词被组合在一起，所指的其实是一个并不怪异的事物，即租赁地产权（leasehold）。【27】之所以赋予租赁地产权这样一个名称，与当时的历史背景有关。
在当时的英国封建社会，许多现代投资方式尚未出现，一个人欲使资金增值，办法之一就是购买一份租赁地产权（即以一次性付清租金的方式承租一块土地），然后从土地中获取收益；或者购买一块土地再将其出租，收取租金。此外，当时还普遍存在一种担保债务的方式，即由借款人以极低的租金将自己的土地出租给出借人，由后者按双方约定比例获得土地上的收益，且不会因此违反高利贷法。【28】12世纪时，上述作为投资手段的土地租赁虽未十分普遍，但也经常发生，并对当时的经济产生一定影响。其时，若要保护投资人的热情，就不能将租赁地产权作为real property来对待。因为在当时，拥有real property的人在法律上均属自主持有地产权人（freeholders）。作为自主持有地产权人，其非但不能通过遗嘱对自己的不动产作出处分【29】，而且要为持有不动产而承受繁重的封建义务。若一个投资者仅因将资金投入土地，就不能通过遗嘱对这部分财产进行自由处分，这无论如何都是一件令人难以接受的事情。所以，基于上述经济上和法律上的原因，租赁地产权被排除于封建保有（tenure）体制之外，在法律上不被视为real property，与之相关的诉讼不适用real action。
由于租赁地产权不属于real property，便只能归入chattel之列。但租赁地产权又与土地直接相关，具有real的特征。故为了区别于一般的chattel，就产生了这个奇特的术语chattel real，专门用以指称租赁地产权。【30】
随着chattel real这个术语的产生，chattel就不可避免地产生了分类，进而产生了一个新的术语chattel personal，以指称那些“与不动产毫无关系”的chattel。【31】事实上，chattel personal与chattel最初的含义是一样的。因此，所有chattel personal均为“可移动之物（moveable goods），具有可视和有形的特征，并由其所有人或其代理人占有”。【32】
除了分类上的影响外，chattel real这个术语还为chattel注入了一种新的观念。“Chattels personal在最初时不具有任何无形的特征（incorporeal nature）”。【33】这一点与real property形成鲜明对比。因为从很早的时候起，许多无形的权利就成为real property的重要组成部分，并且不动产法中还出现了“无形的可继承财产”（incorporeal hereditaments）这样的术语。【34】然而，chattel real这个概念的出现，不仅让chattel有了分类，还第一次将无形的权利带进了chattel（或personal property）的范畴。换言之，chattel或personal property这些概念所涵盖的不再限于有形的客体了。这样一种观念又直接促使了chattels personal这个概念的扩展。这一扩展和另一个术语——“choses in action”——紧密相关。
3．Choses in action
Chose是一个法语词，意指“事物”（thing）【35】，它随诺曼征服被带到英国，特指personal property。【36】而Choses in action，从字面即能发现，它与诉讼有关。Choses in action被早期的律师用来指称诉权（a right of action），譬如基于侵权或合同要求对方给付金钱的诉权。【37】
但choses in action在一开始并不具有财产属性，因其不可转让。原因在于，时人认为，若此类权利可被转让，将产生鼓励诉讼之后果。【38】但在choses in action行列中，有一种权利变得日益重要，即诉请给付到期金钱的权利（suing for money due），即债权（debt）。债权若不能转让，将给商事交易带来很大不便。于是，最迟到亨利七世的时候，一种间接转让方式已确立起来，即受让“请求支付金钱的诉权”这种chose in action的人可以出让人的名义提起诉讼。【39】随着这一诉权可转让性的确立，这一权利也就具有了财产属性。
因choses in action与不动产无关，故其既不能归入real property行列，也不能归入chattel real行列，只能归入chattel personal的行列。Choses in action进入chattel personal的行列对于财产法的发展具有重要意义。尽管在此之前，已经出现了chattel real这类以抽象权利作为本体的personal property。但正如前文所述，chattel real其实本该属于real property行列，只因特殊的原因而被“寄养”在personal property名下。而与之不同的是，choses in action从本质上就是属于chattel personal的。这样，随着债权这种抽象的权利进入chattel personal的范围，越来越多最终能够通过诉讼而实现的权利，如本票、汇票、基金、股票、专利权、版权等源源不断地进入choses in action行列【40】，进而被纳入chattel personal的范畴。
这样，世易时移，personal property的内容不断丰富，这个在封建社会长期被普通法忽视的财产种类，自近代以后取得了与不动产相当、但事实上更为重要的法律地位。【41】在今天，personal property通常被定义为“所有real property之外的、可归属于私人的、可移动或无形的事物（thing）”【42】，这其中既包括有体的物，也包括无体的权利。由此可见，脱离具体语境而将personal property一般性地译作“动产”，是不准确的。
4．Choses in possession：曾经的“动产”
与choses in action相对的有一个术语，即choses in possession，从字面理解即指那些能够被占有的财产，其实就是动产。Choses in action和choses in possession这两个术语不过是对另一对术语的修正，即things corporeal（有体物）和things incorporeal（无体物），这种分类无非是要对那些可以被感知的事物和纯粹的权利进行区别。【43】
需说明的是，在普通法中，corporeal（有体）和incorporeal（无体）这一分类最初仅适用于real property。那些有形的、可继承的real property被称为corporeal hereditaments，如土地、房屋或地上定着物。那些无形的、可继承的real property被称为incorporeal hereditaments，如地役权（easement）、定期给付权等。【44】正因此，在personal property领域一开始并未使用corporeal和incorporeal这样的术语，而是使用了choses in action和choses in possession这样一对术语。不过，尽管使用的术语不一样，所要区分的也无非是有体的物和无体的权利。
但问题在于，choses in possession这个术语在当代英美法的法律文献中已经难觅其踪。不但在立法文本中找不到这个术语，即便在学术论著中，也早已背影模糊。【45】这就带来一个问题：英美法究竟是用哪个术语来指称“动产”？
5．英美法“动产”术语之定位
要定位英美法中与“动产”相对应的术语，可以从两个角度进行：其一，考察英美法文献在提及大陆法系“动产”概念时用的是什么术语；其二，考察那些以英语作为官方语言的大陆法系法域用什么术语来表示“动产”。
从第一个角度考察可以发现，英美法文献通常用things movable、movables或movable property来指称大陆法系中的动产。譬如：
在优士丁尼时代，民法法系已经作出了不动产（immovables）和动产（movables）的区分，它们一起构成了有体物（corporeal property），在此基础上再增加无体物（incorporeal property）或权利（rights）。【46】
以罗马法为基础的大陆法系（所作） 的关键分类就是动产和不动产（movable and immovable property），这一分类并不完全对应与其最相类似的普通法法系的分类，即personalty和land。【47】
如果我们可以因为things real和things personal存在这些要素上的区别（指能否移动，笔者注），而将其等同于大陆法系中不动产（things immovable）和动产（things movable）这一对术语，那么我们对于personal property的定义将会变得简单。【48】
Movables和immovables。这是晚期的罗马法和近代的（私法）体系对于那些能够被拥有和占有的物所作的最主要的划分。【49】
《德国民法典》分为五编，……在物权法编（law of property）中，动产（movable property）和不动产（immovable property）是它的一个重要分类。【50】
有体物（corporeal）是动产（moveable）和不动产（immoveable）。有一些动产在罗马法的语言中具有特殊的含义。【51】
无需列举更多。从上述不同年代的著述中可以发现，不同的英美法学者对于大陆法中“动产”和“不动产”的表述基本相似。
从第二个角度考察可以发现，在那些以英语作为官方语言的大陆法系法域，法律通常用movables或corporeal moveable来指称动产。譬如《路易斯安那州民法典》第448条规定：“事物（thing）分为公有物、公共物和私有物；有体物和无体物；动产（movables）和不动产（immovables）”【52】，该法第471条规定：“有体的动产（corporeal movables）是指那些可以正常移动、或可从一处被移至另一处之物，无论其有无生命”。【53】《魁北克民法典》第899条规定：“财产，无论是有体还是无体的，均分为不动产（immovables）和动产（movables）”【54】，该法第905条规定：“可以自主移动或由外力移动之物为动产（movables）”【55】。苏格兰的法律也通常用corporeal moveable指称动产。【56】
从上述考察来看，在英语区的大陆法系法域，movables基本属通用的指称“动产”的术语，至多在前面加一个修饰词corporeal。从词源上就可以很清晰地发现，movables指的就是那些能够在空间上进行移动的物，而不动产和抽象的权利显然均不具有这样的特点，因此用movables来指称动产是恰当的，而corporeal这个修饰词其实可有可无。
当然，除上述两个场合外，英美法系本身的法律文献中也会出现一些比较长的短语用来指称“动产”，譬如personal corporeal thing、tangible movable property等。只是这样的术语通常并非立法术语，而是经常在有关财产分类的论著中被用到。最关键的是，这些术语通常不包含有价证券等特殊动产。因此，假如以包含特殊动产在内的“动产”概念作为标准，那么英美法中就没有一个术语是和该含义下的“动产”相对应的。
6．一个有待澄清的术语：Goods
有一个英文术语在国内常被翻译为“动产”，即goods。笔者认为，goods与“动产”并非完全对应之术语，故在此有必要对其内涵予以澄清。
据《布莱克法律辞典》之定义，goods是指“货币之外有形的或可移动的personal property”（tangible or movable personal property other than money），尤指交易的物品。【57】依此定义，goods的含义已经非常接近“动产”。但是该定义明确排除了货币这种特殊动产，以及有价证券等证券化的财产，故与“动产”尚存一定差距。【58】
根据美国《统一商法典》（Uniform Commercial Code，以下简称UCC）的定义，goods指所有在其买卖合同签订之时可移动之物，但不包括用以支付价款的货币、投资证券以及things in action。Goods也包括尚未分娩的幼畜、正在生长的农作物以及其他与不动产相连的特定物。【59】
UCC的正式评论（Official Comment）指出，goods之定义基于移动性（movability）这一概念之上，而不再使用chattels personal这个术语，意在将那些在合同履行之前尚不能成为movables之物排除于适用范围之外。【60】对于UCC的这种立场，美国各州的立法和司法均予以认同。譬如宾夕法尼亚州东区联邦地区法院在一个判决中认为，“欲依宾夕法尼亚州统一商法典之规定而构成‘goods’之交易者，交易之标的、或所谓之goods，必得有形且可移动”。【61】威斯康星州东区联邦地区法院在一个判决中认为，“某一交易是否适用统一商法典买卖章（已为威斯康星州通过，笔者注），关键取决于交易之对象是否‘可移动’”。【62】印第安纳州上诉法院在一个判决中认为，“根据统一商法典，‘goods’需为既存且可移动之物，且其存在和移动性必得同时具备”。【63】
与《布莱克法律辞典》的定义稍有不同，依UCC的正式评论，若货币为交易对象，则其属于goods，只有那些用以支付合同价款的货币不属于goods。【64】在此，UCC对货币的角色作了“交易对象”和“支付手段”的区分，并据此赋予货币以不同的法律地位。这与《布莱克法律辞典》不加区分地将货币完全排除在goods范围之外的做法存在明显差别。但与大陆法系“动产”概念相比，UCC对待货币的态度还是略显“保守”。因为在大陆法系立法中，作为特殊动产的货币，并无角色之分。并且，UCC还将投资证券排除于goods范围之外，而投资证券在大陆法系中亦属“特殊动产”之一种。
另需指出的是，对于生长在土地上的木材、农作物、土地中的矿产、土地之上的构筑物这些在大陆法系中并不构成独立动产之事物，可以根据UCC而成为goods。在此，UCC并未使用fixtures这个容易引起分歧的概念，而是直接使用了“things attached to realty”这样的表述。当然，这些物要构成goods，首先必须能够从不动产上被分离且不会因此而受实质性损害【65】；其次，此种分离必须是“将由出卖方所为之分离（are to be severed by the seller）”，否则该交易将不再是goods的买卖，而是一个不动产交易（contracts affecting land），《反欺诈法》的适用、不动产权利登记问题都会随之产生【66】；最后，这些与不动产相连之物只是“在合同当事人间”（as between the parties）被作为goods。【67】
在英国，依1979年《货物销售法》（Sale of Goods Act 1979，以下简称SGA 1979）第61条之规定，“‘goods’包括除things in action和货币之外的所有的personal chattels，在苏格兰地区，‘goods’包括货币之外的所有的corporeal moveables；尤重者，‘goods’包括在交割前或依买卖合同之约定将与土地相分离的庄稼、工业生产的农作物、及与土地相连或构成土地一部分之物，还包括goods的未分割之份额”。【68】
尽管从SGA 1979的定义中看不出其是否区分作为交易对象或支付手段的货币，但此种区分事实上是存在的。冉得教授在列举了货币的八个特性之后指出，“外币不拥有货币的上述特征，它可以由交换货币的人来进行买卖”。【69】由此可见，当货币作为交易对象时，其在英国法中的地位与用作支付手段的货币是不同的。此外，与UCC一样，某些尚未与土地分离的物亦可依SGA1979而构成goods。
需指出的是，在英国学者的论著中，往往将动物排除于goods范围之外。如冉得教授在对tangible objects进行分类的时候，将其分为land、living creatures和goods三类。在该分类中，活的生物不属于goods。【70】类似的论述比比皆是，如：
Goods既不包括动物和准不动产（chattels real），也不包括不动产上的定着物、……股份、票据、或其本身并无价值的有价凭证（evidences of value）。【71】
就“goods”这个术语而言，……它既不包括chattels real，…也许亦不包括动物，而毫无疑问“chattels”这个术语是包括动物的。【72】
之所以存在这样的观念，主要的原因是，面对“动物”这一类财产，人类的行为受到越来越多的限制。有些受到保护的物种根本不能由私人取得；即便是对于一般性的豢养动物，其主人也不能随心所欲地对待它，因为若对这些动物造成不必要的伤害，有可能会构成犯罪。【73】这一态度与《德国民法典》的规定倒是不谋而合【74】，但是从SGA 1979的定义条文中，似乎看不出这种区分。
我国香港特别行政区《货品售卖条例》（Sale of Goods Ordinance）的官方英文版第2（1）条对于goods的定义与SGA 1979如出一辙【75】，而且该官方英文文本中直接将goods译为汉语“货、货品”。加拿大不列颠哥伦比亚、爱德华王子岛等诸省的相关规定亦复如是。【76】
综上所述，在英美的立法中，首先，goods通常被限定于有体、得移动之物，无体的财产被明确排除于goods范围之外；其次，区分作为交易对象和作为支付手段的货币，并将后者排除于goods范围之外；再次，将有价证券排除于goods范围之外；第四，在理论上将动物也排除于goods之外；最后，某些尚未与土地相分离物却得被视为goods。
由此可见，从具体范围来看，goods与动产存在较大重合度，两者的差异在量上是细微的。但是，这种量上的细微差异并非可以忽略不计。因为“严格来讲，‘goods’这个词通常指商事交易之对象”【77】，换言之，goods这个术语并不纯粹是一个体系化分类的结果，而是与特定的行为——商事交易——联系在一起。这一点，从《统一商法典》和《货物销售法》（Sale of Goods Act）这些对goods进行了专门定义的法律文件的名称就能得到反映。正因此，不属于交易对象的货币就被排除于goods范围之外；而某些本属于不动产组成部分的物却因成为交易的对象而被作为goods对待。至于有价证券，因其存在着与有形的goods不同的交易规则，因此被另眼相待，而未被置于goods之列。而大陆法系通常首先区分有体的物和无体的权利，并将前者作为物权法规范的客体。在此基础上，再将有体物分为不动产和动产，并且先定不动产的范围，余者皆为动产。因此，大陆法系的动产概念更多是一种体系化分类的结果。它更多地是从财产本身的性质角度对其进行划分，而没有太多考虑该财产所处之场合是否与交易有关。正因此，goods和动产之间存在着边界上的些许错位就是一个顺理成章的结果。
（三）财产分类结构的区别及思考
1．英美法财产的分类结构
综上可见，在英美法中，财产（property）首先按照“是否与不动产直接相关”的标准被划分为real property和personal property。然后，前者进一步按照“是否有体”之标准被划分为corporeal hereditaments和incorporeal hereditaments；后者进一步划分为chattel real和chattel personal。最后，Chattel personal可进一步按照“是否有体”进行划分。如图9.3所示：
图9.3 英美法财产的分类结构
此处有几个问题需要说明。首先，这个分类并非property的唯一分类方式。譬如就real property而言，还可以按照权利是否具有占有性质将其分为estate和interest，然后再往下细分。【78】LPA 1925第1条就体现了这个分类思路。【79】其次，这个分类并不完全是法定分类，其中包含有很大的学理分类的成分。譬如chattel real（也即leasehold）现在已经被赋予了estate的地位，适用real property的规则，将其放在personal property之列，纯粹是出于对法律传统的一种尊重。最后，尽管笔者在此以movable作为“动产”的对应术语，但它和图9.3中其他的术语不同，其并非立法术语，并不存在于英美法系物权法的立法文本之中。
2．分类结构在英美国家立法中的反映
尽管上文对于property的分类并不完全是立法的分类，但英美国家的立法还是基本体现了这样一种分类。
根据英国LPA 1925第205条的定义，“'Property' includes any thing in action, and any interest in real or personal property”。这个定义将thing in action（与choses in action同义）与real property、personal property相并列，看似与上面的分类有所不同，其实并无本质差异。Real property依然指不动产；thing in action即指那些无形的权利，由于这些权利在当代社会中的重要性，1925年《财产法》在定义时专门将其单列；而从解释的角度，personal property就是指那些有形的动产和租赁地产权。【80】
根据《加利福尼亚州民法典》的规定，property要么是real property，要么是personal property，不存在第三种类型的property。【81】Real property包括土地、房屋以及可继承的不动产权利（hereditaments），personal property包括“money, goods, chattels, things in action, and evidences of debt”。【82】尽管租赁地产权被规定在该法“Estates in Real Property”部分，但无论是判决还是学理，均将其归入personal property。【83】
纽约州的法律也明确将property分为real property和personal property。【84】其中real property包括土地、房屋以及可继承的不动产权利（hereditaments）【85】，personal property包括可以归属于私人的“chattels, money, things in action, and all written instruments themselves”。【86】同样，尽管租赁地产权被规定在《纽约州不动产法》（New York Real Property Law）中，但判决和学理均将其归入personal property。【87】
尽管这里只列举了美国两个州立法中的财产分类，但其实除了路易斯安那州外，美国几乎所有的州在这个问题上的规定大同小异，许多州甚至在法条的表述上都几乎一样。比如前述两个州在定义real property的时候，加利福尼亚州的立法表述是“coextensive with lands, tenements, and hereditaments”【88】，纽约州的立法表述是“co-extensive in meaning with lands, tenements and hereditaments”。【89】
3．两大法系在财产分类结构上的区别及思考
通过上文考察可见，其实在英美法中，与大陆法“动产”和“不动产”严丝合缝、完全对应的术语并不存在。
这种现象的出现，主要与两大法系对财产分类方式的差异有关。大陆法系首先将财产分为有体物和无体物，或有体的物和无体的权利（无论采取何种术语，其标准是一致的，即从财产是否有体或可感知的角度进行划分）。【90】在此基础上，以是否能够移动为标准将有体物区分为动产和不动产。因此在这种分类之下，无论是动产还是不动产，原则上是不会包含权利在内的。但是英美法先以对象为标准将财产划分为real property和personal property。凡是与不动产直接有关的财产，无论是不动产本身还是不动产上的权利均被归入前者；除此之外，与土地没有直接关联的物或权利——无论是原先就有的还是后来出现的——都被归入后者。在此基础上，real property和personal property再各自进行有体、无体的划分。可见在英美法中，无体的权利并非从一开始即被另眼相待，而是内在地包含在财产的分类体系之中。因而，“real property/personal property”自然无法与“不动产／动产”相对应。
英美法之所以坚持此种分类，主要有两个原因。【91】其一，在英国的封建社会中，土地与一个人的社会地位直接相连，“与其他各种财产形式比较，独居于绝对重要之地位”。【92】因此，法律职业者的智慧和技艺大量地投注到了这个领域，大量的立法、报告、论著以不动产为内容。而同样在那个时代，与动产相关的法律报告和记录则少得可怜。【93】这样，围绕着不动产逐渐发展出一套远胜于动产的、完善而精密的规则体系，real property和personal property也就形成了自然的分野。在这个过程中，personal property与其说是作为与real property“相对”的财产种类而存在，不如说是作为real property这个最重要的财产“之外”的财产种类而存在。
其二，chose in possession和chose in action这一对术语的出现更加巩固了这一分类。因为在所有的财产中，客观地存在着一些以无体权利为本体的财产，若不对财产分类体系进行整体变动，并将有体财产（tangible property）和无体财产（intangible property）作为第一层次的分类，那就必须在现有分类体系中为这些财产找一个位置，同时赋予其一个名称。由于这些无体财产最初确实都要通过诉讼的方式才能实现财产利益，chose in action这个术语的出现就解决了这个问题。而且最初的chose in action数量有限，将其作为chattel personal的一个分支并不会使得财产的分类体系显得失衡。就这样，尊重传统的英美法系为财产分类体系的延续找到了一条途径。
当然，随着商业发展，无体财产的种类不断增加，chose in action的内涵也随之不断扩充。于是，这个本来带有权宜意味的术语身价随涨，LPA 1925甚至将其与real property、personal property并列为property的一个独立分支。【94】而与之相应的另外一个术语chose in possession，因为其旗下的财产种类并无显著变化，人们更愿意使用goods、corporeal movable等早就存在或被立法所采用的术语，进而导致其不但淡出立法，而且也逐渐淡出学术论著，成了一个在介绍财产分类历史过程中偶被提及的术语。
当然，人们会很自然地想到一个问题，那就是，即便real property和personal property不能对应不动产和动产，那么在这两个术语第二层次的分类中（即各自按照有形、无形进行分类），应该能够出现与“动产／不动产”相对应的术语。为何这些术语，尤其是与动产对应的术语却难觅其踪？笔者以为，这与类概念的作用及分类的相对性有关。
法律上的分类以及由分类所产生的概念都肩负着一定的功能。罗马法也并非一开始就将有体物划分为不动产和动产。【95】在优士丁尼前的罗马法中，要式物（res mancipi）和略式物（nec mancipi）的划分是更为重要的分类【96】，因为这一分类体现了物的价值和移转方式的重大差异。【97】至后古典法时期，随着要式买卖（mancipatio）和拟诉弃权等古老转让方式的消亡【98】，以及曾被认为价值较低的、属于略式物的行省土地取得了与意大利土地相同的地位【99】，要式物和略式物的区分也就随之被废弃，并由“不动物”和“可动物”这一新的分类取而代之。不过，“不动物”和“可动物”也并非天然的分类。古典法学理论从未使用过“不动物”这种表述，而是使用土地（fundus）、土地和建筑物（fundus et aedes）、包容或附着在地面上的物（res quae solo continentur或tenentur）以及地面物（res soli）等颇为复杂的称呼。只是到了最后时代，在罗马法发展的新地域内，皇帝、大区长官以及地方习俗开始引进转让不动产的、公共的要式手续和对这类行为的登记程序（gesta publica），人们才确定了可动物和不可动物的区分。【100】
由此可见，财产的分类肩负着制度功能。而区分不动产和动产的主要功能在于区分不同的财产转让方式。
但一方面，这种转让方式上的差异并不仅仅存在于有形的不动产和动产之间，不动产和动产上的一些权利在移转时也存在这种差异。因此，在有些国家和地区的法律中就出现了将不动产或动产上的权利分别纳入不动产和动产范畴的立法例。【101】最为明显的莫过于将证券化财产作为特殊动产纳入动产范畴。以最经常被作为特殊动产的无记名债券和票据为例，其实这些财产在本质上都是债权，唯其可随载体的移转而发生移转而已。但恰因这一与普通动产的唯一相似之处，导致这些权利被归入动产的行列。
另一方面，由于不动产和动产中的一部分具有对方的性质，导致它们在法律上得到了不同于其所在阵营的对待。前者如法国法中的预置动产（meubles par anticipation）制度，将即将收割的庄稼、被砍伐前的树木、尚未开采的矿石、即将拆毁的房屋的材料等依其“目前”属性为不动产之物视为动产【102】；后者如《俄罗斯联邦民法典》第130条第1款第2项直接将应进行国家登记的航空器、海洋船舶、内河航运船舶、航天器等纳入不动产范畴。
由此可以进一步明确，尽管法律上的分类及随之产生的类概念有助于我们把握法律对象，但它不可能完全脱离制度功能而独立存在。在两者之间，制度的功能不会因为法律的分类而受到限制，相反，法律的分类会为了制度功能的实现而进行相应的调整。无论是将特定的权利、特定的动产视为不动产，还是将特定债权、特定的不动产视为动产都体现了这一点。正因此，不同法系之间有没有对应的财产分类、进而有没有对应的术语就不再是一个至关重要的问题。譬如，尽管英美法将与不动产无关的权利纳入chose in action范畴，而将普通的有形动产留给了goods，但是在某些特定的chose in action（譬如有价证券）的移转上，还是遵循着与goods相同的规则。【103】而尽管有些大陆法系国家将证券化财产纳入动产的范围，但除了移转规则之外，这些特殊动产都有独立的立法规范各自的内容，这些内容并不会规定在物权法之中。同样，尽管大陆法系的财产分类将有体的物与无体的权利进行了划分，明确区别了权利和权利的客体（当然物并非权利客体之全部），但是在物权法中，众多无体的权利又被“物”这一客体归拢到了一起。而英美法在财产分类中尽管权利与客体混杂，但这种混杂并不意味着混乱，“thing”和“interest in the thing”的区别牢牢扎根于每一个法律人的思维模式之中。【104】
其实说到底，在民法中，有意义的是基于不同客体而设定的不同权利，而非客体本身，因为正是权利在界分着人的行为界限，实现着民法的功能和目的。【105】“大陆法系和英美法系都承认，由有体财产的性质所决定，不动产和动产不能适用相同的规则”。【106】进一步考察，即便同为不动产，房屋和土地也不能适用完全相同的规则；同为动产，车辆、电脑和动物也不能适用完全相同的规则。是不同财产本身的特性——而不是财产的分类——决定着个性化的权利设置，因此无论是包含了有价证券的“动产”，还是排除了有价证券的goods，无论是排除了地上权的“不动产”，还是包含着地役权的real property，它们之间的区别并不是根本性的。我们既不会将动产交付中的瑕疵担保责任适用于票据的背书，也不会将土地与终生地产权（life estate）混为一谈。
正因此，就权利客体的术语表达而言，不对应只不过是对法律现象的归类方式不同而已。如果给“土地＋地上定着物”赋予一个不动产的名称，那么在这个范围上再添加一些土地上的权利自然就不是不动产；如果给“普通动产＋特殊动产”之和赋予一个动产的名称，那么将特殊动产排除于外自然就不是完整的动产概念。然而，在没有“real property”概念的法律体系中，依然存在着诸多土地上的权利；在没有“动产”这一立法概念的法律体系中，普通动产和证券化财产并未随之消亡。一句话，没有完全相对应的术语并不影响我们从大陆法系的视角去寻找英美物权法——只要在相应的有体财产上存在着相应的权利设置。
综上可见，若将物权法中的“物”限定于有体物，则其与英美法的“财产”（property）显然不具相同含义。在一般意义上，property涵盖了所有有价值、可交易的事物，“物”不过是其中一个部分。当然，在某些特定语境中，property的含义存在限定。譬如在英美国家的大学中以“property”作为名称的课程，其讲授的内容通常就是不动产法；某些以“property”作为标题的论著，主要也以不动产法为内容；有些论著会在与合同（contract）相对的含义上使用“property”这一术语，以区分绝对性的财产权和相对性的财产权；等等。但就笔者所掌握的资料，目前尚未发现有英美法系的著述是在“有体物”这一含义上使用“property”这一术语的。
当然，国内也有学者将“物”与英美法中的“thing”相对应。【107】但笔者认为，“物”与“thing”亦非相同之概念。
“在英语中，也许没有一个单词比‘thing’更加富有弹性和难以琢磨”。【108】Thing通常指人之外的“客体”（object），它与“人”（person）相对，并通常被认为是property的同义词。【109】不过，《布莱克法律辞典》对thing的定义是：“权利之标的，无论其是否有形。”【110】这两者的区别在于，后者仅将thing限于客体，而前者既然等同于property，就不可避免地会把“权利”这层含义包含进去。但是从许多法律文献来看，thing就是指权利的客体，而不包含该权利本身之意蕴（尽管作为权利客体的thing可以是权利）。【111】也正因此，冉得教授谆谆告诫，“作为法律人，应能区分thing和thing上的权益（interest）”。【112】
按照这一区分，美国《财产法重述》在对property进行定义时指出，“‘财产’（property）有时候指人与人之间的法律关系存于其上之事物（thing），有时候指法律关系。……本重述所用之‘property’一词指围绕一事物（thing）所发生的人与人之间的法律关系。事物（thing）可为一有形存在之标的，亦可为无形之标的”。【113】《加利福尼亚州民法典》第654条对property的定义是，“事物（thing）之归属（ownership），即一个或多个人排他地对其进行控制和利用的权利。在本法中，可归属之事物（thing）即为财产”。【114】紧接着，该法第655条对可归属的对象进行了进一步规定，据此，“所有无生命的、可被独占或被实际交付的事物（things）；所有的家畜；所有的债（obligations）；劳动或技艺之产物，如作者的作品、商誉、商标和标识；立法创设或授予的权利”均在thing的范围之中。【115】
在劳森和冉得教授所著的《财产法》（The Law of Property）一书中，第2章（位于全书第二部分“Property in General”）即以“The Classification of Things”为题。【116】该书认为，“英国的财产法并不仅限于material things。正如我们将要看到的，有一些assets并不能通过感官被感知（譬如版权、商誉、股份、milk quotas），但法律承认其为财产……”【117】接着，该书便将thing分为有体物（tangible objects）和无体资产（intangible assets）两大类。
由此可见，在英美法中，thing这个术语是在“权利客体”意义上被使用，它既包括有体的物，亦包括无体的权利。因此，将“thing”等同于物权法中的“物”是不准确的。【118】
尽管在英美法中并不存在与大陆法“不动产”、“动产”、“物”完全对应的术语，且根据前文的论证，这种术语的不对应并不会实质性地影响我们从大陆法的视角来对英美物权法进行考察，但笔者认为，前文对英美财产法中一些基本术语的梳理依然是有意义的。
在对不同语言的法律体系进行比较的过程中，那些形似的术语给法律比较带来的困扰最大。如果不分析这些术语的来龙去脉和详细内涵，只是凭借其表面或通常的含义对其进行理解，结果势必曲解制度之本意，进而有意无意地拉大了法律体系之间的距离，不利于相互间的对话和借鉴。譬如有学者认为，“把财产权定义为包括物权、债权、知识产权等之上的总的权利已经被证明是错误的观点，……‘财产法’的‘财产权’应被定义为不包括债权的对世权”。【119】但实际上，债权恰恰是最早成为chose in action的财产种类，至今如此。即便在德国，其民法典意义上的财产并不是一个统一处分行为的客体，但毫无疑问的是，这个财产概念是包括债权在内的。【120】还有学者认为，“英美法中的财产权，指的是以有体物为客体的支配权。……英美法上的‘财产’property一词，相当于大陆法系上的‘物’的概念（有体物，包括：动产、不动产），是一个狭义的概念”。【121】但正如前文所述，英美法中的“财产”是一个包含了有体物和无体权利的概念，有体、无体的区分融化在财产的分类之中。因此，无论是将债权排除于财产范畴之外，还是将财产限定于有体物之上，都是对property概念的误读。在这个基础上，不仅很难展开建设性的讨论和比较，还容易使人对英美法产生一种似是而非、行踪不定的印象。
二、英美法系中的《财产法》
由上可知，在英美法的立法文献中，并不存在与大陆法系的“物”、“动产”或“不动产”完全对应的术语。很自然地，英美法中自不会存在以“物权法”为名的制定法。那么，英美法中是否就没有了“物权法”？英美法中以“财产法”作为名称的制定法或法律汇编究竟是何种存在？对于这些问题的回答，最直接的方式仍莫过于直接考察这些立法文件的内容。
（一）英国1925年《财产法》
制定法径以“财产法”命名者，英国1925年《财产法》（Law of Property Act 1925）为其典型。那么这部《财产法》究竟规定了多少内容呢？这从它的篇章结构能够看出大概：
第一部分 普通法地产权、衡平法土地权益及权力之一般原则（General Principles as to Legal Estates, Equitable Interests and Powers）（共计39条，实为26条）【122】
第二部分 合同、产权转让文据和其他文书（Contracts, Conveyances and other Instruments）（共计45条，实为42条）
第三部分 抵押、定期给付及代理证书（Mortgages, Rentcharges, and Powers of Attorney）（共计45条，实为38条）
第四部分 衡平法土地权益及诉体物（Equitable Interests and Things in Action）（共计9条，实为8条）
第五部分 租赁地产权（Leases and Tenancies）（共计16条）
第六部分 权力（Powers）（共计6条）
第七部分 永业和累积（Perpetuities and Accumulations）（共计6条，实为5条）
第八部分 已婚妇女和精神病人（Married Women and Lunatics）（共计5条，已全部删除）
第九部分 可无效之处分（Voidable Dispositions）（共计3条，实为2条）
第十部分 遗嘱（Wills）（共计5条，实为3条）
第十一部分 其他规定（Miscellaneous）（共计21条，实为20条）
第十二部分 解释、司法管辖及通用条款（Construction, Jurisdiction, and General Provisions）（共计10条）
附录（Schedules）
根据LPA 1925的结构、并结合其具体内容可以发现如下两个主要事实。
第一，该法以不动产权利为核心。LPA 1925的第一部分主要规定了土地上的权利种类、土地信托的基本框架、土地共有等土地法的基本制度。第二部分集中规定了土地交易制度。尽管该部分以文书的种类作为标题，但实际上所规定的是不同交易场合下当事人之间的权利义务。第三部分主要规定了土地上的两种负担，即抵押权（mortgage）和定期给付（rentcharge）。【123】在这部分总共38个条文中，关于抵押权的内容占到了35条。第四部分的内容正如其标题表明的那样，主要关于一些衡平法土地权益的移转及与之相关的过时规则的废除。【124】至于标题中提到的诉体物（things in action），实际上只有一个条文以其为主要内容。【125】第五部分专门规定了租赁地产权制度。第六部分规定的powers其实类似于大陆法中的处分权。在这里，拥有处分权的人可能对被处分的财产拥有利益，也可能不拥有任何利益。至于处分的对象，法律并未将其限定于不动产。第七部分所涉及的禁久决规则和禁累积规则本身就是从不动产法中发展出来的规则。【126】第九部分的两个条文规定的是欺诈和价格标准对于交易效力的影响问题。其中前一个条文仅与不动产交易有关，后一个条文涉及所有种类的财产。第十部分的三个条文中，第175条与附条件遗嘱有关，第176条与限嗣继承地产权人的遗嘱有关，第179条与官方文件的引用有关。【127】第十一部分涉及独体法人（corporation sole）的财产继受、普通法地产权、共有动产的分割、土地的定期给付权利人的保护、公地和荒地、不动产登记中的一些特殊问题等内容。第十二部分是一些立法技术方面的问题，譬如对法律中所用术语的定义等。最后的附录主要涉及法律生效后的一些过渡性事宜【128】，以及与不动产交易有关的示范性文书。
由上可见，LPA 1925几乎就是围绕不动产而展开的。即便如此，LPA 1925也尚未囊括所有与不动产有关的规则。所以如此，只需对LPA 1925的立法背景稍作考察便可理解。
英国的财产法从其封建社会的土地法渐进地发展过来。但随着英国从一个农业社会步入工业社会，以及金钱取代土地成为主要的社会财富形态，土地更多的是作为一种生产、生活资料而存在，它不再与人的社会地位、尤其是政治地位存在必然联系。这样，古老的、僵化的土地制度已远不能适应现代社会的发展要求而亟待改革。
1829年，英国不动产委员会（Real Property Commissioner）向议会提交了一份立法报告，由此拉开了英国财产法现代化的进程。在这份报告中，委员会认为，当时的财产法在土地权益的创设、转让、担保等方面存在着诸多缺陷，需要对其进行实质性的改革。【129】此后，在委员会的提议和推动下，英国议会于1832至1837年间通过了一系列财产立法，其中主要包括：1832年《时效法》（Prescription Act 1832）、1833年《和解诉讼和共谋回复诉讼法》（Fine and Recoveries Act 1833）、1833年《不动产时效取得法》（Real Property Limitation Act 1833）、1833年《亡夫遗产法》（Dower Act 1833）、1833年《继承法》（Inheritance Act 1833）、1837年《遗嘱法》（Wills Act 1837）。这些立法在一定程度上消除了财产法中存在的封建性因素，扫清了法律运行中的一些障碍。
1837年之后，不动产立法变得更加活跃。但这一阶段的立法主要集中于简化土地转让方式和扩大地产权人的权利范围，仍未对传统法律中那些过时的制度进行实质性的删减。
1914—1918年，爆发了第一次世界大战。战后，人们普遍希望社会生活秩序得到尽快恢复。这一愿望对财产法立法产生了强有力的推动。1922年，英国在财产法领域展开了一次前所未有的改革，虽然这次立法改革的主要目的仍在于简化土地转让程序，但它在简化转让机制的同时还对以前的法律进行了大刀阔斧的改造。正如1922年《财产法》序言中所述：
本法意在融合并修改不动产法和租赁地产权法（law of Real and Personal Estate）、废除公簿保有和其他特殊的保有、修改有关公有土地（commonable lands）和无遗嘱死亡的法律、修改1837年《遗嘱法》、1882年至1890年的《定序授予土地法》（Settled Land Act）、1881至1911年的《转让法》（Conveyancing Act）、1893年《受托人法》（Trustee Act）、1875年和1897年《土地转让法》（Land Transfer Act）。【130】
1922年《财产法》并未如期生效，它经过修正后，被1925年颁布的六部法律所吸收，均于1926年1月1日起生效，统称为1925年财产立法。它们分别是：
1925年《定序授予土地法》（Settled Land Act 1925）；
1925年《受托人法》（Trustee Act 1925）；
1925年《财产法》（Law of Property Act 1925）；
1925年《土地登记法》（Land Registration Act 1925）；
1925年《土地负担法》（Land Charges Act 1925）；
1925年《遗产管理法》（Administration of Estate Act 1925）。
由上可见，LPA 1925完全是英国不动产法改革的产物，因此它以不动产权利为核心也就不足为奇了。
除不动产之外，LPA 1925也涉及其他种类的财产，但涉及此类财产的条文数量极为有限（从上文对法条数目的列举可见），而且这些条文与该类财产的具体内容毫不相关。以LPA 1925第四部分唯一以诉体物（things in action）为主要内容的条文（第136条）为例，该条所规定的是诉体物的转让问题【131】，但整部法律对于什么是诉体物、诉体物具体包含多少种类均无规定，即使对于第136条中专门列出来的一个诉体物“债权（debt）”，整部法律亦无定义，至于债的发生、内容、救济、消灭等内容更是不着一言。
除第136条之外，LPA 1925再无其他专门以诉体物为对象的条文。如果条文的内容涉及不动产之外的财产种类，这些财产往往不是单列，而是被包括在一个类概念之中。譬如第130条第5款规定了personal chattels也可以像土地一样限嗣继承；第132条规定了在real property或personal property上所作的对继承人有利的限制条件的效力问题；第134条规定的是，如果一个人得到一个衡平法土地权益或者其他财产（other property）上的一个利益，但其同时还附有一个特殊条件，该条件的效力如何；第164条规定任何人都不得指令对任何财产（any property）上的收益进行超长期的累积，否则此类指令无效。此外，财产处分问题（第158条）、遗产继承前的收益问题（第175条）、法人的财产继受问题（第180条）、共有chattels的分割问题（第188条）等条文也涉及了不动产之外的财产种类。
由此可见，尽管LPA 1925涉及了不动产之外的财产种类，但是所涉内容仅与财产的变动、处分有关，而与这些财产本身的特性毫无关联。换言之，LPA 1925中“其他种类的财产”仅仅是在“财产”的意义上得到规范，而不是作为“某种财产”得到规范；这些财产的个性既未在这部法律中得到规定，而且事实上，它们的个性在这里也毫无意义。这一点，即便从LPA 1925第205条对该法全文术语所作的定义中也可以得到清晰的反映。【132】所以冉得（Rudden）教授不无调侃地说：“人们无法从《财产法》中学到财产法（They cannot learn the law of property from the Law of Property Act）。”【133】
（二）《加利福尼亚州民法典》之“财产法”编
美国《加利福尼亚州民法典》（California Civil Code，下简称为CCC）分为“人”、“财产法”、“债法”、“一般规定”四编。【134】其中第654—1422条为第二编“财产法（property）”，该编结构如下：
第一部分 财产权的一般规定（Property in General）
第一目 财产的本质（Nature of Property）
第二目 归属（Ownership）【135】
第三目 通用定义（General Definitions）
第二部分 不动产（Real or Immovable Property）
第一目 一般条款（General Provisions）
第二目 不动产上的地产权（Estates in Real Property）
第三目 所有者的权利和义务（Rights and Obligations of Owners）
第四目 用益和信托（Uses and Trusts）【136】
第五目 可交易的登记产权（Marketable Record Title）
第六目 虚构诈租（Rent Skimming）
第七目 就建筑缺陷起诉之条件（Requirements for Actions for Construction Defects）
第八目 毁于2003年10月Cedar火灾的住宅之重建（Reconstruction of Homes in Cedar Fire, October 2003）
第三部分 Personal or Movable Property【137】
第一目 Personal Property in General
第二目 Particular Kinds of Personal Property
第四部分 财产之取得（Acquisition of Property）
第一目 可以取得财产的方式（Modes in Which Property May Be Acquired）
第二目 占有（Occupancy）
第三目 添附（Accession）
第四目 转让（Transfer）
第五目 宅地（Homesteads）【138】
第六目 社区之共有部分（Common Interest Developments）【139】
第七目 任命权（Powers of Appointment）【140】
第八目 水权（Water Rights）
第九目 水力采矿（Hydraulic Mining）【141】
第十目 采矿权、隧道权和磨坊用地（Mining Claims, Tunnel Rights and Mill Sites）【142】
从CCC“财产法”编的结构、并结合该编的具体内容可见，其第一部分类似于财产法总则；第二和第三部分按照财产的不同种类分别作出规范，前者规范的是不动产权利，后者规范的是不动产以外的财产权利，从条文规模可以清晰发现不动产法在CCC“财产法”中的重心地位；第四部分规定的是取得财产的各种方式，比较特殊的是建筑物区分所有中的共有权和水权被放置在这一部分，从体系上来看未免有些别扭。
需说明的是，CCC“财产法”编所规范的“财产”并不限于有体物，还包括无体的权利。【143】根据CCC第655条的规定，得作为财产的权利的范围十分广泛，事实上包括了有体物之外所有的财产性权利。但是，CCC“财产法”编并未将所有这些权利都作出规定，而只规定了其中的三大类，它们分别是诉体物（things in action）、智力成果（products of the mind）和其他种类的personal property。这些无体的财产被集中规定在“财产法”编的第三部分，总计19条。
这19个条文所规定的主要内容是“何种无体的事物得成为财产”、“这些无体的事物在具备何种条件下得成为财产”、“这些财产在转让时是否以及如何对第三人发生效力”等问题，但对于这些财产的具体内容，譬如著作权、专利权、商标权的权项等，并无具体规定。此外，债权作为非常重要的一种无体财产，CCC“财产法”编仅在第655条提到其可以作为归属之对象（言下之意即可以成为财产），此外再无条文对债权作出规定。债权是作为一编（第1427-3272.9条）被规定在CCC的第三编。
（三）美国其他州的《财产法》
在美国，民事立法属于州立法权限内的事项，因此各州在财产法的立法体例上有所不同。加利福尼亚州是少数几个立有民法典的州，因此在法典中尚有以“财产法”作为编名的一个部分。【144】有些州在其法律体系中尽管有“财产法”这一法律门类，但其实这些“财产法”既不是一个法典，也不是某个法典中的一部分，而只是法律汇编。【145】有些州甚至没有以“财产法”为名的汇编，而是将real property和personal property分开汇编。【146】而康涅狄格州【147】、肯塔基州【148】、密苏里州【149】、新罕布什尔州【150】、北卡罗来纳州【151】、南卡罗来纳州、宾夕法尼亚州【152】甚至连以real property或personal property为名的法律汇编都没有。
从英美两国的财产立法来看，可以发现这样几个特点。首先，除去少数几个混合法系法域，并非所有英美法系的法域均存在《财产法》法典，而且事实上在美国更多的是以“财产法”为题的州的法律汇编。其次，在存在《财产法》法典或法律汇编的法域中，这些法律文献基本以不动产法为其核心内容。即便是美国几个州的法律汇编明确以“Real and Personal Property”或“Real Property and Personal Property”为题，其重心仍在不动产法。最后，尽管在上述财产法法典或法律汇编中，大多均涉及作为财产的权利、或无体财产，但这些权利或无体财产本身的内容并不在这些法典或汇编中进行规定。在英美法中，并不存在将所有种类的财产放在一起进行相同程度地具体规范的财产法法典或法律汇编。无论是债权、知识产权、股权以及其他种类的财产，均另有相应的法律或判例规则来规定各自的内容。在以“财产法”为名的法典或法律汇编中，前述权利主要是作为处分、交易或继受的对象而存在，有些甚至是通过这些法律文件取得、或明确其作为财产的法律地位。
三、财产法与物权法：一个位阶问题
通过前文分析可见，英美法系以“财产法”命名的法典或法律汇编，其实是一个类似于“物权法＋财产法通则”的规则系统。
当然，这只是一个粗略的描述，而并非精确定性。一方面，从英国LPA 1925的内容就可发现，该法典并不是完整的物权法，甚至不是完整的不动产法。在1925年英国财产法改革中，LPA 1925只是六部不动产法律中的一部而已。而即使这六部法律也并非英国不动产法的全部，因为1925年财产法改革“对于今天产生的实际影响是，整个不动产法部分地被包含在这些法律（指1925年六部财产立法，笔者注）中，部分地被包含在以前的法律中，部分地被包含在后来的立法中（如多部《出租人和承租人法》），还有部分被包含在大量尚未被立法废除或修改的判例规则中”。【153】换言之，LPA 1925所规定的只是不动产法的一部分内容。而从美国《加利福尼亚州民法典》来看，其“财产法”编也并未将担保物权包含在内，因为担保物权被放在第三编“债法”（Obligation）第四部分“特定交易之债”（Obligations Arising from Particular Transactions）第14目“财产之担保”（Lien）中。此外，美国许多州的动产担保也不是放在财产法的汇编中，而是规定在商法典中。
另一方面，尽管在“财产法”或“财产法”编中存在一些适用于不同种类财产的共性规则，但这些规则往往不具有体系化特征，它们往往不是以总则的形式出现，而是分散在法律的不同部分。而且，并不是所有此类规则均具有通用性，有一些规则只适用于特定对象，譬如《加利福尼亚州民法典》第997条规定瓷画和彩色玻璃画应被视为美术作品而非手工艺品，这一条明显与其他种类的财产无关。因此，即便不把这些规则当作财产法的总则、而仅当作一些通则性的规定，在有些场合也并不是完全准确的。
当然，如果不是用绝对精确的标准来进行评价的话，笔者的前述判断基本上是能够成立的。
由此，我们就面临着这样几个问题。首先，英美物权法的准确的法律渊源在哪里？其次，英美《财产法》为何名不符实，为何不将所有类型的财产进行一网打尽式的规定？最后，英美法中，为何财产法的通则性规定都出现在主要以不动产法为核心内容的制定法中？以下分述之。
（一）英美物权法的法律渊源
其实，英美不动产法的法律渊源是比较清楚的。如前文所述的英国1925年财产法改革的六部立法，核心就是不动产法。尽管这些立法在1925年后都进行过修订甚至重新制定【154】，但其总体趋势是使不动产法更清晰和简化，其作为不动产法的法律渊源的地位未受丝毫动摇。在美国，大部分州都有不动产法的法律汇编，在极少数没有以财产法或不动产法命名的法律汇编的州，法院的判例就构成了这些州的不动产法的渊源。
稍微复杂的是动产法的渊源。由前述英美法的财产分类决定，英美法不是将动产和不动产放在一起，形成“有体物”这一上位概念后，再来制定物权法典。在英美法中，动产被和其他不动产之外的权利放在一起，形成了personal property这一上位概念。然而英美法就此住手，并未就personal property制定法典。原因很简单，因为不可能有一个国家或地区会将有形动产和知识产权、债权等放在一起来专门制定一部法典。但问题是，没有专门关于personal property的法典，并不意味着英美法会专门为动产制定一部法典。事实上，在笔者有限的学识范围内，并未发现有一个法域专门就一般动产制定过成文法。那么，英美法系动产法的渊源在哪里？
其实要回答这个问题也不难。因为在实践中与动产有关的重要问题无非是动产的取得、转让、动产的担保以及动产的保护，因此英美法系的动产法就分散在与此相关的一些法律中。与动产交易相关的法律文件如英国的《货物销售法》、美国的《统一商法典》第二编“销售”（sale）等，其中涉及动产的交付及所有权的移转、动产的善意取得等；与动产担保相关的法律文件如英国的《货物销售法》、《消费者信贷法》（Consumer Credit Act）、美国的《统一商法典》第九编“担保交易”（Secured Transactions）等；与动产保护相关的法律文件如英国的《侵权法（动产侵权）》（Torts (Interference with Goods) Act）等。此外，英美国家还有关于动产时效取得、融资租赁的立法【155】，以及关于机动车、船舶、移动房屋等特殊动产的立法。公司法、破产法、家庭法中也会涉及与动产相关的制度。除了这些制定法之外，判例法也构成了英美动产法的重要渊源，动产的原始取得规则主要就是通过判例法确立起来的。
以上的考察给人一个感觉，即英美物权法很凌乱。的确，对于习惯了有物权法典（或民法“物权编”）的大陆法系法律人来讲，产生这种感觉是很自然的。但是，我们之所以感到英美物权法有“凌乱”之嫌，在很大程度上，恐怕也仅仅是因为他们没有一部物权法典而已。法典的一个重要优势是便于寻找法源。但，即便在拥有民法典或物权法典的大陆法系国家，这些法典也绝非物权法的唯一渊源。在德国，民法典之外还存在着《住宅所有权法》、《地上权条例》、《关于在已登记的船舶以及建造中的船舶上的权利的法律》、《帝国垦荒法以及各州的土地改革法》、《农地用益租赁法》等大量与物权直接相关的法律文件。这还不包括大量的判例对于物权法的发展。【156】因此在德国，“若对一物权法上的案例进行分析解决的话，人们必须明白，他在《民法典》第三编中并不能找到所有‘相关’的规定”。【157】在我国，除《物权法》外，还存在着《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》、《水法》、《海域使用管理法》等与物权直接相关的法律，这还不包括数量更大的司法解释、行政法规和部门规章。所以，如果说英美物权法的法律渊源给人“凌乱”之感的话，那么大陆法系物权法的渊源不过是“稍不凌乱”而已。
其实，用“凌乱”二字来形容物权法，无论是大陆法系的物权法还是英美法系的物权法，都是不准确的。大陆法系物权法的体系化无需多言，英美物权法其实也是体系化的。尽管英美法系的法典并未明确使用债权、物权这样的术语，但是，英美法中客观地存在着物权债权之分、存在着物权法定原则和公信原则（principle of public reliance）等。【158】因此，英美法系的物权法只不过比我们更“分散”，但并不“凌乱”。尽管英美法不存在以“物权法”命名的制定法，但作为一个有体系的法律部门，物权法客观地存在于英美法中，正如在我国《物权法》颁行前，物权法作为一个法律部门存在于我国民法中一样。
（二）作为法律名称的《财产法》和作为法律部门的“财产法”
通过上文的考察可以发现，英美法中的“财产”（property）包括了所有有价值、可交易之事物，但是以“财产法”命名的制定法或法律汇编却只是物权法的法律渊源的一部分。即便是具有强烈法典化倾向的美国《财产法重述》也仅仅规定了不动产法。【159】然则为何会出现此种名不符实的现象？英美法系的《财产法》或财产法汇编为何不将所有类型的财产均规范于其中？
对于后一个问题，其实不难回答。因为不同种类的财产因其形态不同而各具特点，这些不同的特点是无法在同一个制定法中得到协调规范的。譬如物权均应公示，而商业秘密以保密为前提；物权是通过对有体物的支配来实现利益，而股权是通过决策和分红来实现利益；同样是份额的移转，物之共有份额、合伙份额和股份的继承和转让均有不同规则；著作权包含有其他财产权利所不具有的精神权利；以及物权和债权之间的重大区别等等。从这些简单的列举中即可发现，要制定一部涵盖所有财产种类的财产法，除非是简单的拼接，否则既不可能，亦无必要。事实上，不仅不存在这样的财产法，即使像知识产权这个比较具体的财产种类，也只有法国、菲律宾等极少数国家通过制定《知识产权法典》来进行规范，其他国家都是将知识产权中的具体种类分开立法的。
既然不同种类的财产不宜通过一部法律来进行规范，为何英美法中主要规范不动产法的法典或法律汇编却要以“财产法”作为名称？笔者以为，这里恐无太多逻辑上的原因，而更多是出于习惯。
在近代以前，土地是人类最重要的财产形态，因此不动产法自然构成财产法的主体。而“直到非常晚近的时候，普通法才给予personal property以非常有限的关注”。【160】这样，在一个没有知识产权、没有股权、动产不受重视的时代中，财产法和不动产法其实并没有太大分别。尽管随着时间的推移，其他的财产形态逐渐出现，但与这些财产相关的法律规范并未挤占到作为不动产法的《财产法》中来，而是自立门户，独立发展。而且，这些后产生的财产法，无论是著作权法、商标法、专利法、证券法、公司法等在名称中均无property这个单词。【161】就像概念的分类一样，既然其他的财产法的名称中没有出现property这个单词，那么既有的Property Law也就无需在名称上另作限定了。所以，对于生活在英美法律传统中的法律人来说，“property law就是不动产法”是一种很自然的观念，他们并不会将那些以“财产法”为名的制定法或法律汇编当作财产法的法律大全。
由上可见，在英美法中，作为法律名称的《财产法》和作为法律部门的“财产法”是两回事，以《财产法》命名的制定法或法律汇编只是作为法律部门的“财产法”的一个组成部分。
（三）关于财产法中的通则性内容
如前所述，英美法中以财产法命名的法律或法律汇编以不动产法为主要内容。但我们也注意到，在这些财产法中存在着一些财产法的通则性规定。既然不同种类的财产各具特质而不宜集中规定，为何会在这些法律中出现通则性的规定？这是因为，虽然不同种类的财产在利益实现方式上各不相同，但他们有一个共同的特征，即可流转——不管是通过交易的方式还是通过赠与、继承等非交易方式。正因在可流转这一点上，所有的财产具有了共性，因此就会出现一些与流转相关的共性规则，譬如继承、担保、信托等。而这些规则在不动产法中早就存在并已成熟，当新类型财产出现后，无非是在继承、担保、信托的财产种类中加入一些新的财产种类而已。因此，在英美的不动产法中就出现了类似于财产法通则的内容。
这一点其实在我们的法律中也有反映。譬如我国《物权法》在担保物权部分就出现了所有种类的财产，还有《婚姻法》、《继承法》、《破产法》中所涉及的夫妻共有财产、遗产、破产财产均包含了所有种类的财产。但也仅此而已。在所有这些法律中（无论是英美的还是我国的），这些财产本身的内容并未得到规定：《婚姻法》不规定股权的行使方式；《继承法》不规定著作权的权能；《破产法》不规定债的保全。这些构成每一种财产本体的内容都在每一种具体的财产立法中得到了详细的规定。
通过前文论述可明确以下三个事实。首先，英美法系分类意义上的“财产”（property）概念具有较高容纳度，它涵盖了所有出现在法律中的财产种类，其与大陆法系物权法中的“物”并不存在对应关系。其次，英美法中虽不存在以“物权法”命名的制定法，但是存在物权法这一法律部门，只不过英美物权法的法律渊源相比大陆法系物权法略显分散。最后，和大陆法系一样，英美法中亦不存在囊括了所有财产种类的财产法典，英美法中以《财产法》命名的法律或法律汇编其实主要是不动产法。
由此可进一步明确，不论英美法系还是大陆法系，不论在何种含义下使用财产这一术语，由不同种类财产的特性所决定，将有体物与债权、股权、知识产权等其他种类的财产进行分别立法是一个客观要求，而将所有种类的财产糅合在一起进行立法无论在体系上还是在技术上均不可行。正因此，在英美法中，尽管没有以《物权法》作为名称的立法，但却存在独立的物权法法律部门；仅管英美法中存在以《财产法》作为名称的立法，但这些立法也仅仅构成物权法法律渊源的一部分。
也正是这个并不复杂的原因，纵如《荷兰民法典》存在“财产法总则”编，且在该编中，“有形物和无形物被整合在一个概括性的‘财产’概念之中，进而创制了普遍适用于有形财产、无形财产和集合财产的‘财产法’（荷Verbintenissenrecht，英Patrimonial Law）概念”【162】，该法典“财产法总则”编也仅仅规定了财产的共通性规则，并未在一编中规定了所有种类的财产，而是将各类财产的具体规范单独分编规范。这只需对该法的篇章结构作一考察便知（如图9.4所示）。
图9.4 《荷兰民法典》篇章结构图
四、英美法的物权结构
（一）问题的提出
在大陆法系，物权体系是以所有权为原点构建起来的，一物之上只能存在一个所有权，物之部分或数物之上不能成立一个所有权，此即物权法一物一权原则。【163】此外，在大陆法系，所有权之外的其他物权，被认为是所有权权能分裂（而非所有权质的分裂）的结果，并构成所有权上的负担。在此，一切他物权皆以所有权为基础，均为所有权之产物。
那么，英美法中是否存在一个类似的物权结构呢？
对于这个问题，国内许多学者从不同的角度对英美法的素材进行了解读。从这些解读之中，我们看到的是一个迥异于大陆法系的图景。
许多学者认为，英美法中并不存在所有权概念，甚至连物权概念都不存在。
从概念本身的逻辑看，英美法并无严格的“所有权”概念，亦未形成固定的人和物两种观念。……英美土地法虽然吸收、借鉴了罗马法的有益因素，但仍未形成大陆法系中相应的物权制度。……两大法系财产法的主要区别在于是否存在“绝对的所有权”。……所有权在英美法上并不代表任何特别的意义，只是一种抽象的存在。【164】
类似见解尚有不少。【165】持此类见解的学者虽未明确认定英美法中不存在“所有权”，而是认为英美法中不存在明确的“所有权的概念”，但其实这两者并无本质不同。因为，所有权是一个概念，而不是一个类型。【166】无此概念，也就意味着不存在此概念所指称的对象。
有一些学者尽管没有明确否定英美法中存在所有权，但却认为英美法中的所有权是一物多权的。【167】
“一物一主”规则……是大陆法系物权法的基本制度，也可以说是大陆法系所有权概念与英美法系所有权概念的本质区别。在英美法中，……由于不存在大陆法的物权概念，因此英美法承认，一物可以多主。【168】
在许多学者看来，信托中的双重所有权则是英美法一物多权现象的非常明显的标志。
信托制度的本质特征是，对于受益人给予衡平法上的保护、赋予衡平法上的所有权，同时，在信托财产之上又构筑了受托人的法律上的所有权。在英美法制下，这种双重所有权有其存在的制度基础和法律基础，但当这种制度因其浓厚的经济需求而从英美移植到大陆法系各国时，人们却发现，它触犯了一物一权主义，大陆法系的绝对所有权理论在信托财产面前出现了前所未有的尴尬。【169】
对于英美法中所有权与他物权的关系，有些学者明确否认英美法中存在他物权制度。如：
在英美财产法上，没有所有权与他物权之区分，“财产权”、“产权”或“所有权”是一个相当模糊的概念，凡对物的支配权，都可以称之为“财产权”、“产权”或“所有权”。【170】
有些学者尽管承认英美法中存在他物权，但否认他物权的派生性。
源于日耳曼法的普通法根据对物的各种利用形态确定各种权利，因而一物之上可以形成多重权利。与大陆法系在所有权之下设定的他物权不同的是，一物多权是权利的“集束”，他物权并不是在所有权基础上产生的，而是独立的利用权，甚至其作用和功能并不在所有权之下。【171】
综上，至少从字面表述上，目前学界对于英美物权法的认识是：（1）英美法中是否存在所有权尚有争议；（2）在承认“英美法中存在所有权”的学者中，主流学说认为英美法并不存在类似大陆法的一物一权原则，相反其财产法所表现出来的是一物多权现象；（3）英美法中是否存在他物权制度尚存争议，即使承认其有，亦不承认其与所有权间的派生关系。
这样一幅图景显然迥异于大陆法系的物权体系。
但笔者通过细节考察发现，英美法中不但存在所有权，而且存在着与大陆法系相同的物权体系。至于一物多权或双重所有权问题，这只是一个表象。如果我们在严格意义上使用“所有权”这一术语的话，将会发现，英美法中事实上并不存在一物多权或双重所有权现象。但要厘清这些事实，必需抹去漫长的岁月覆盖在英美法上的尘埃，去发现一个真实的英美物权法。
（二）保有体制：从不动产的所有到持有
在英美法发展历程中，确曾存在过一个没有不动产所有权的时期。要理解这一事实及其成因，非理解具有英美法特色的保有（tenure）制度不可。
简言之，保有是一种围绕土地而建立的领主和其附庸之间的社会关系【172】：附庸持有领主的土地，并向领主承担各种封建义务【173】；领主向附庸提供保护，并保留在某些情况下收回土地的权利。【174】附庸并不拥有（own）土地，他和土地之间的关系只是持有（hold）关系。
英国本土原无统一的、普遍适用的保有制度【175】，但随着诺曼征服，威廉将欧洲大陆的保有制度带入了英国。【176】征服者威廉认为，自己对英国王位有继承权，而英国本土的地主们却迫使其通过武力来主张权利，则地主们对土地的权利应被剥夺，威廉可以像处分私产一般处分之。以此为由，威廉在消灭或驱逐不肯降服的撒克逊贵族后，将其土地收归自己（国王）所有，并按功绩和亲疏分配于亲信和征战有功者（据称将1/4的英格兰土地封给10位亲信）。而对承认威廉为国王的地主们，则允许以金钱赎回自己的土地。【177】
由此，每一个从国王处分到或赎回土地之人均成为土地的第一持有人（tenant in chief），他们持有（hold）——而不是拥有（own）——土地，因为所有的土地只属于国王。同时，第一持有人为履行自己因持有国王的土地而应向国王承担的义务，而将持有的土地进行再分封。分得土地的持有人为履行自己对其领主（即第一持有人）所负义务也会将土地继续分封。
从第一持有人往下的分封被称为次级分封（subinfeudation）。次级分封可不断进行，每一次次级分封均产生一层保有关系。据梅特兰考证，在同一块土地上，最多时可存在八个层次的次保有人（sub-tenancies），即存在八个层次的保有。【178】其中，保有结构最底层、也即最终直接占有土地者被称为直接持有人（tenant in demesne），第一持有人和直接持有人之间的人均被称为中间领主（mesne lord）。在这一上至国王、下至直接持有人的保有系统中（如图9.5所示），国王是最大的领主，不是任何人的附庸；每一个中间领主既是其领主的附庸，又是其附庸的领主；直接持有人没有附庸，但如其采用次级分封的形式再将土地分封给他人，即随之变为中间领主，不再是直接持有人。【179】
图9.5 土地分封及保有结构图
这样，随着保有的不断推行，整个英国社会被纳入一个严格的金字塔形封建等级结构。正如斯塔布所述：
1500个第一持有人代替了爱德华国王时期不计其数的土地所有人，……国王是最高的领主，王国的土地以及按照盎格鲁-撒克逊习惯法占有的土地均属于国王，所有持有土地的人均直接或间接地持有国王的土地……【180】
在此金字塔形结构中，每一个人通过土地确定自己的身份，也通过土地与他人紧密相连。【181】“土地被用于协调和维持使人们获取或保持名望的社会关系”【182】，土地保有制度成为编织整个社会关系的制度工具。
随着保有体制的彻底推行，在英国，除国王外，无人可直接拥有土地。在最初时，事实也确是如此。尽管随着时间推移，事实在不断发生实质性变化，但保有的外壳并未随之改变。“英美法宁愿一步步地削弱保有制度的实际效力，也不愿动摇保有理论本身的基础”【183】，于是保有的理念也就一直影响到今日的英美法。
英美法理论至今仍不认为私主体能够拥有（own）土地，私主体与土地之间的关系依然只是一种持有（hold）关系。此种观念在实践中虽已无实质性意义【184】，但因所有英美物权法论著均以hold一词表述人和不动产之间的关系，若不能准确理解该词的来龙去脉，将会对英美物权法产生根本性的误解。
（三）地产权：持有人所拥有的对象
既然在保有体制下，实际利用土地的人和土地之间是一种“持有（hold）”关系，则在此种关系之中，持有人所拥有者为何物（或权利）？【185】
显然，在保有制度下，不可能存在“土地的绝对所有权”这样一种概念。因为从持有人角度而言，一旦未忠实履行封建义务，其土地会被收回；从领主角度而言，只要持有人在忠实履行义务，领主即不能对土地行使权利。【186】因此，无论领主还是持有人，对土地仅享有一种有限的权利。故而，“英国法从未将所有权概念适用于土地”（English law has never applied the conception of ownership to land）。【187】
那么，土地持有人究竟拥有什么？英国法对此作出独特回答：土地持有人所拥有的是一个存在于持有人和土地之间的抽象实体，该实体被称为地产权（estate）【188】（如图9.6所示）。英国的法律人“首先将所有权与土地本身分离开来，继而将其附着于一观念之物，谓之曰地产权”（first detaches the ownership from the land itself, and then attaches it to an imaginary thing which he calls an estate.）。【189】
图9.6 英美法中的地产权
简言之，地产权即为对土地进行占有性利用的权利范围。如持有人可以终生占有土地，且其死后可由其继承人继承土地，则该持有人拥有的即为不限嗣继承地产权（fee simple）；如该土地在持有人死后只能由其直系卑亲属继承，则该持有人拥有的即为限嗣继承地产权（fee tail）；如该土地只能由持有人终生占有，不能继承，则该持有人拥有的即为终生地产权（life estate）。这三种地产权都是占有性质的，唯各自存续的可能性不同而已。不限嗣继承地产权因其继承人范围最广，可能存续的时间最长；限嗣继承地产权的继承人范围较小，可能存续的时间次之；终生地产权不存在继承问题，可能存续的时间最短。
不过，上述三种地产权有一共同特点，即地产权终于何时是不确定的，因为此类地产权均随特定人死亡而终止【190】，而死亡属于不确定的法律事实。这三种“终期不能确定”的地产权构成英美不动产法上的自主持有地产权（freehold）。而如果一个地产权的期限在其设定之始即为确定的或可被确定，则该地产权即为租赁地产权（leasehold），又名“小于自主持有地产权的地产权”（estate less than freehold）。之所以“小”，只因其终期是确定或可确定的。【191】纵是为期999年的租赁地产权，在理论上也小于一个终生地产权。确定小于不确定，这就是英美法的朴素与固执。
租赁地产权有四个分类（如图9.7所示）：（1）定期的租赁地产权（tenancy for a term）；（2）定期续展的租赁地产权（periodic tenancy）；（3）不定期的租赁地产权（tenancy at will）；（4）宽容租赁地产权（tenancy at sufferance）。最后一种租赁地产权是指，在前两种租赁地产权期满后，在出租人未作明确表态场合，承租人对土地继续占有（holds over）的权利。【192】于此场合，承租人的占有不构成侵占（trespass），因其最初的占有是有权占有。但同时，此种占有在本质上并无真正的地产权作为基础，因不存在真正的出租人和承租人之间的关系。“之所以将此种占有也称为地产权，旨在避免将此种占有视为无权占有（adverse possession）。因无权占有达到一定时间就会完全地阻止出租人的权利（即出租人的地产权因取得时效而消灭，笔者注）”。【193】
图9.7 英美法地产权分类结构
在地产权之外，英美法物权法中还存在一个术语，即interest。这个术语有广、狭两义。广义的interest即不动产物权，它与合同权利形成鲜明的区别；而狭义的interest是指地产权（estate）之外的不动产物权，譬如地役权（easement）、定期给付（rentcharge）等（如图9.8所示）。狭义的interest与地产权在表现上的差异在于，interest是非占有性的，而地产权均为占有性质。而这两者在英国法中又多了一层区别，即，地产权可单独建册登记、拥有独立编号的产权登记簿【194】，而interest只能作为产权负担在产权登记簿的负担登记（charges register）栏中进行记载。
图9.8 Estate和interest的关系
狭义的interest可以被理解为他物权，因为它们都是存在于他人之物上的物权。但是estate却不能被简单理解为自物权，因为除不限嗣继承地产权（fee simple）外，其他的estate也都是他物权。【195】
综上可见，在保有关系中，土地持有人并不直接拥有土地，但拥有一个抽象的“物”——地产权，该地产权决定着持有人对土地的利用方式。当此种观念被扩展至保有关系之外时，一切土地上的权利皆成为own的对象。由此，主体直接拥有土地的可能性被彻底隔断。而且从上文的图表中，确实不存在我们所熟悉的“所有权”。既如此，英美不动产法的所有权是否当真不存在？如果存在，又在何处？
（四）Fee simple：英美法所有权的回归
在英美法中，指称不动产所有权的术语并非ownership，而是fee simple，即前述的不限嗣继承地产权。但该术语并非自始即有与所有权相同的内涵，而是经历了一个漫长的发展过程。为叙述方便，下文径用不限嗣继承地产权的英文原文“fee simple”。
1．不限嗣继承地产权（fee simple）发展简史
Fee simple并非和英美财产法同时诞生。从诺曼征服至12世纪，土地持有人（holder）所拥有的对土地的权利不可继承。【196】如土地持有人死亡，土地将重回领主之手，不由持有人的继承人继承。该继承人（一般是持有人的长子）欲取得对土地的权利，须经领主认可，并向领主效忠。【197】而且至关重要的是，该继承人和领主之间另需进行一次正式的占有权交付（delivery of seisin）仪式。【198】此外，新的持有人应向领主缴纳一笔继承金（relief）。具备上述要件后，持有人的继承人始取得对该土地的权利。
1100年，亨利一世宣布，当他的仆臣（即第一持有人）死亡时，其继承人无须和国王重新进行协商，亦无须进行占有权交付仪式，而仅须缴纳一笔合适的继承金即可继承原持有人的土地权益。【199】此例一开，各级领主纷纷效仿。虽然从理论上而言，是否采用此种便利继承的做法完全取决于领主的意愿，且即使采用，亦可随时取消，但此种实务做法很快成为继承人的一项权利，即当持有人死亡时，其继承人仅须缴纳一笔继承金即有权继承持有人的土地权益，不以领主同意及举行占有权交付仪式为要件。至12世纪末，继承人的这一权利已牢固确立【200】，他们可经由诉讼方式保护该权利，只要他们一直在向领主提供劳役并向领主效忠。【201】对于继承人的这一权利，领主们未表示太大反对，因领主能从土地中获得的利益并未因此而受影响。因此，到1200年左右，很少有人怀疑持有的土地是可继承的。【202】
随着土地权利成为与动产一般可继承的对象【203】，产生了一系列与继承有关的重要原则，主要包括四方面：（1）禁止遗嘱处分土地权益。【204】（2）长子继承制。（3）如持有人死亡时其长子已先死亡，则土地权益由持有人的长孙继承；如无长孙，由持有人的孙女们共同继承、平均分配；如死亡的长子无任何子嗣，土地权利由持有人的次子继承；如持有人死亡时无任何在世的儿子，土地权益由其女儿们共同继承、平均分配。（4）如持有人死亡时无任何子嗣，土地权益由其最近的旁系亲属继承。【205】
当一项土地权利不但可被继承、且可被持有人的旁系亲属继承时，fee simple已初具雏形。
1290年，英国议会通过具有历史意义的《封地买卖法》（The Statute Quia Emptores 1290）。依该法规定，除第一持有人外，自由保有土地的持有人（freeholder）可自由转让所持有土地的全部或一部，无须征得领主同意。【206】Fee simple的自由转让由此得到立法肯定。【207】至1540年《遗嘱法》颁行之后，fee simple开始可以遗嘱继承。1660年《保有废除法》又大量削减土地持有人应向其领主提供的各种劳役（service）。至1925年财产法改革，土地持有人所负封建义务终被荡涤一清。至此，fee simple成为一种持有人可自由处分的权利，一种完整、自足的土地权利，一种英美法中“最大”的地产权（estate）。
这其实宣告了，曾因保有制度的确立而消逝的不动产所有权随着保有制度的名存实亡，重返英美法世界。
2．Fee simple：术语释义
笼统地称fee simple是英美法中最大的地产权，严格而言并不准确。因为fee simple又有许多分支，其中“占有性的、绝对的不限嗣继承地产权”（fee simple absolute in possession）才是英美法中最大的地产权。
在fee simple absolute in possession这个术语中，fee指“可继承的不动产权益”【208】，因此，限嗣继承地产权（fee tail）亦属fee的一种，而终生地产权（life estate）则不称为fee。Simple意谓地产权可被所有继承人——无论直系或旁系（指在同一顺位内）——继承【209】，由此区别于限嗣继承地产权【210】，因后者仅可由地产权人的直系卑亲属继承。【211】
Fee simple对继承人范围不设限制，故只要地产权人家族的血脉在延续，地产权也将一直延续。唯一能够导致fee simple自然终止的事实为，最后一代地产权人死亡时无继承人。正因如此，fee simple延续的可能性，显著高于明确限定继承人范围的fee tail，因而在理论上称为“最大”的地产权。
至于absolute，英国1925年《财产法》虽未直接定义，但从条文内容判断，该法对absolute的界定与美国《财产法重述》基本一致。依美国《财产法重述》之定义，绝对的不限嗣继承地产权（fee simple absolute）指未附加自动终止条件、收回权或未来权益的不限嗣继承地产权。【212】据此，如果一个fee simple会因某一事实的发生而被终止（导致其自然终止的事实除外），或会因某一事实的发生而转由第三人取得，此种fee simple即非“绝对”（absolute）的fee simple，而是一个“可灭却”（defeasible）的fee simple。譬如，一个高尔夫俱乐部被授予一个fee simple，授予契据中附有条件：“只要该地产用于该俱乐部的目的”。该fee simple即非绝对的fee simple，因为一旦该土地在将来某一时候被用于其他目的，fee simple将自动终止、并回归出让人或其继承人之手（这是一个自动终止的fee simple）。同样，如有这样一份契据，“将fee simple授予A，但如A拥有了X地的产权，该fee simple将转由B取得”，此种fee simple也不是绝对的，因为当A取得X地产权时，其fee simple将被剥夺（这是一个附期待权益的fee simple）。
可灭却的fee simple其实是在不动产所有权的存续时间上设置了一个额外条件。该条件的存在使得所有权人的地位并非“绝对”稳固，进而会影响到财产交易。因此，英美法通过许多途径对限制fee simple的条件本身进行限制，从宏观上实现对可灭却的fee simple的总量控制。【213】在当代英美法中，可灭却的fee simple如果不说是微不足道的话，至少也已无关大局。
In possession与地产权的存在形态有关。在英美法中，地产权可以三种形态存在，即占有性地产权（in possession）、回复性地产权（in reversion）和剩余性地产权（in remainder）。就占有性地产权而言，其“占有”不仅包括对土地的实际占有，还包括接受租金的权利。【214】如果A授予B终生地产权，并规定当B死亡时，由C取得fee simple，C的地产权即为剩余性质的fee simple，因为C不能立即占有土地，且在B死亡前无权收取租金。而如果A在授予B终生地产权时未规定B死亡后的地产权归属，则当B死亡时，土地依然由A取得。因此，在为B设定终生地产权时，A就为自己保留了一个回复性fee simple。回复性与剩余性地产权均属未来权益（future interest），其权利人仅当在先的占有性地产权终止后始得实际利用土地。而占有性地产权意味着当下即可对土地进行实际利用。
说明：（1）本图中所有种类的fee simple均可以占有性、回复性和剩余性三种形态存在；（2）由于可灭却的fee simple和非占有性的fee simple在现实生活中不占有重要地位，因此在英美法文献中，若无特别限定，fee或fee simple即指占有性的、绝对的fee simple（fee simple absolute in possession）。
图9.9 Fee simple的分类结构
由于fee simple是存续时间最长的地产权，因而可以从中分割出数个较小的、但同时并存的地产权，以分配于数个受让人。譬如O拥有一块土地的fee simple，他在遗嘱中授予其妻子A一个终生地产权，并规定当A死亡时由O的长子B取得终生地产权，当B死亡时再由O的幼子C取得剩余的fee simple。这样，当O去世的时候，一个fee simple就被分割为两个终生地产权和一个将来行使的fee simple。其中，A的地产权为占有性地产权，因为从O死亡之时，A就有权对土地进行实际利用。B和C的地产权均为剩余性地产权，因为他们都要等在先的地产权终止以后方能实际利用土地。这三个地产权在O死亡之时同时产生，但三个权利人在实际享用土地的时间上是相继的，他们之间不是共有关系。换言之，三个地产权人所得到的都是同样的东西，即对土地进行一定时间利用的权利，所不同的只是时间的先后长短存在差异。具体如图9.10所示。
图9.10 Fee simple的纵向分割
上文所述的例子就是一个非常简单的定序授予（settlement），即被授予地产权的人应依何种顺序行使权利，在事先就已由进行遗产处置（settlement）的人（settlor）设计好了。这是英美法一个非常有特色的制度，“在数个世纪中，它构成了英国社会生活的一个特征”【215】，它在英美不动产法的发展历程中占据着非常重要的地位。在其产生之初，其主要的社会功能就在于能让那些大领主确保把土地控制在家族内部，构建家族王朝。故其在本质上是一个封建性的制度，同时也异乎寻常地复杂。当然，通过立法的不断简化，这一制度的封建性质已不复存在【216】，并且被纳入到统一的土地信托（trust of land）制度之中。
3．Fee simple之内容及限制
如前所述，在处分上，fee simple是一种可自由转让及遗嘱处分的地产权。而在对土地的使用上，拥有fee simple的地产权人（以下简称“地产权人”）也对土地拥有广泛的权利。普通法的一个原则是，不限嗣继承地产权人是土地之中、地面之上、土地上空所有的物之主人。【217】如同夏利在其1885年著作《不动产法》（Law of Real Property）中所述：
它（指fee simple，笔者注）赋予地产权人、并且从普通法产生之初即赋予地产权人在土地上空、地面之上及土地之下实施一切其所能想到的行为的合法权利，包括进行无节制浪费的权利。【218】
但实际上，地产权人的权利并不像夏利所描述的那样毫无节制，即使在夏利生活的年代，即已有诸多法律法令限制地产权人使用土地的自由。时至今日，英美国家更基于公共利益的考虑，通过诸多制定法限制地产权人的权利。其中最重要的是以限制土地用途为核心的规划类法律。在英国，此类法律以《城乡规划法》（Town and Country Planning Acts）为核心，在美国以分区法令（zoning ordinance）为核心。在当代英美法国家，此类法律是对fee simple的最大限制。因此在它们出现之初，很多人悲叹，随着控制土地用途的权力（power）被政府收取，fee simple已被彻底摧毁。但时至今日，几乎无人再持此见解，因为土地拥有者认识到，正是地方政府的此种权力，确保了他们土地的价值不致因周边土地用途的改变而遭受减损。【219】
4．从所有权的视角考察fee simple
占有性的、绝对的fee simple为英美法地产权人能够拥有的、对土地的权益范围最大的地产权，其接近甚至几乎等同于大陆法系的不动产所有权。
从存续的角度而言，fee simple权利人有终生使用土地的权利；地产权人如未对土地作出遗嘱处分，其死后该土地即由其继承人（无论旁系直系或尊亲属卑亲属）继承；如最后一代地产权人死亡且无任何继受人，fee simple即行终止，土地收归国有。【220】而大陆法系的所有权也不过如此：所有权人可终生使用土地；其死亡时（另无遗嘱处分）由其继承人继承该所有权；最后一代继承人死亡且无任何继受人的，土地归国有。尽管所有权被通称为永久存续的物权，但此所谓“永久存续”无非是所有权存续期限“不作人为限制”的另一种表达而已，实质上与fee simple无异。
从权利处分的角度而言，大陆法系的所有权人可将所有权完整转让给他人，可在所有权上设定他物权。拥有fee simple的地产权人亦可对fee simple为此处分。所有权和fee simple之间亦无差异。
从地位而言，所有权为其他物权之源，无论其他物权如何强大，一物之上始终有一所有权。一俟物上的其他物权消亡，所有权随即恢复圆满。同样，fee simple为英美法中其他不动产物权之源，无论从分割的角度还是创设的角度理解，fee simple之外所有的不动产物权均以fee simple为基础而存在。【221】
随着英国1925年财产法改革将占有性的、绝对的fee simple规定为唯一的普通法自主持有地产权（legal freehold），fee simple的基础地位进一步得到强化。因为在1925年之后，一个普通法fee simple不再会因被分割为几个相继的土地权益而发生迷失（如图9.11、图9.12所示）。一旦fee simple因意定或法定的原因而导致分割，马上会产生一个信托关系，并产生受托人。其结果是，信托的受益人按照fee simple分割的具体安排实际享有土地的利益，而普通法性质的fee simple则由受托人拥有。譬如O授予A一个终生权益（life interest），这将立刻导致一个信托的产生，A自动成为为受托人，O和A均为受益人。不动产的普通法产权由A取得，不动产的衡平法产权在A和O之间进行分割，其中A拥有的是一个在先的终生权益，O拥有的是一个在后的回复性fee simple（fee simple in reversion）。基于普通法产权，A有权对不动产进行处分，但处分所得应按A与O各自的衡平法产权的价值之比进行分配。
图9.11 1925年之前设定终生地产权的法律效果（英国）
图9.12 1925年之后设定终生权益的法律效果（英国）
这也就意味着，不论地产权人对不动产作出如何复杂的分配，在一宗不动产上始终存在着一个——而且只存在一个——普通法fee simple。这个普通法fee simple的存在，确保了始终有人能对不动产作出完整的处分，处分权既不会因为fee simple的分割而迷失，更不会发生重叠。
在今天的美国，由于终生地产权、限嗣继承地产权仍然可以作为普通法性质的地产权而存在，故在理论上，普通法fee simple仍有可能因分割而发生暂时的迷失。所以美国的fee simple跟大陆法中的所有权还是有一定差距。毕竟在大陆法中，无论对所有权进行怎样限制、无论在所有权上设定多少负担，所有权始终是存在的。
不过，通过前面的分析可以发现，无论从权利的存续规则、功能乃至限制上，英美法的fee simple和大陆法的所有权均无差别。【222】换言之，在不动产法领域，与大陆法“所有权”概念对应的并非“ownership”，而是“fee simple”。【223】
（五）“Ownership”在英美不动产法中的真实含义
既然在英美不动产法中，与“所有权”对应的术语为“fee simple”，则英语中的ownership又作何解？如果在英美国家，私人能拥有土地的所有权，又该如何理解“英国所有的土地归英王所有”这一广为流传的观念？此与笔者所得出的“fee simple即不动产所有权”之结论有无冲突？对于这些问题的回答，仍需追溯至诺曼征服。
前文已述，诺曼征服之后，威廉一世将英国所有的土地收归国王所有，然后层层分封，建立起一个稳固的保有体制。在此体制中，除国王外，每个人只是土地的持有人（holder），而非所有人（owner）；每个持有人皆应向其领主效忠，并缴付各种劳役（service）【224】；持有人如违反对领主的义务，严重时会受到被收回土地的惩罚。
世易时移，尤其是随着封建制度消亡，效忠义务和缴付劳役义务在不同时期的立法中被逐渐削弱乃至最终废弃。由此，不计其数的中间领主及其后裔不再关心谁是他们的持有人，因为持有人不再会给他们带来实际利益；众多持有人也不再关注谁是他们的领主，因为他们已无须向谁效忠或缴付劳役。终有一日，生活在英国土地上的人们突然发现，他们已无法确知谁是谁的领主。
然而，尽管保有“已成为纯粹的历史遗迹而再无任何实际效力”【225】，保有这个框架却从未被废除，留存至今。因此，即使人们找不到自己的领主，但有一点仍毋庸置疑：英国所有的土地均从国王分封而来，国王乃英国位阶最高的领主；即使中间领主尽失，国王这一领主始终存在。因此，当持有人不能确定自己的领主时，国王即其领主。
于是，在今日英国，下列观念依然正确：所有土地均属英王；此外所有的人均不拥有（own）土地，而只是持有（hold）国王的土地；持有人所能获得的“最大”的地产权是占有性的、绝对的不限嗣继承地产权（fee simple absolute in possession）。【226】
但问题在于，当持有人无须为持有土地而承担任何私法上的义务（即无须效忠或缴付劳役）且对土地拥有完整的享用和处分权时，国王的土地所有权已不含任何私权的成分，而纯化为一种领土主权；与此同时，持有人所拥有的“最大”的地产权实已成为不折不扣的所有权（见图9.13）。【227】正如英国学者所言，“在英国，理论上，那个拥有一亩地的人依然是在持有国王的土地，但实际上他现在完整且绝对地拥有该土地，恰如他拥有他的马与手表一般”【228】，“一个拥有fee simple的土地持有人享有绝对所有权（absolute ownership）的一切利益，除了它的形式”。【229】
图9.13 持有人的权利成为所有权的过程
正因此，即使在美国这一从建国伊始即确立共和政体的联邦国家，所有州的制定法均延用fee simple这一源于封建社会的术语指称地产权人对土地所拥有的最完整的权利，而未有任何不适。【230】
当然，也有学者认为，国王尚余一项领主特权，即当持有人死亡而无继承人时，其持有的土地会被国王收回。【231】但这不过是一个无主不动产收归国有的制度，世所常见，非英美法独有。【232】
至此尚有一个问题有待回答：既然在英美法中，fee simple即不动产所有权，则ownership又表何意？
其实，在英美不动产法中，ownership仅表示某一不动产物权的归属而已，不是一个权利概念，而仅描述一种关系。该词描述的是人与权利之间的归属关系，并不描述人与不动产之间的关系。至于某人可如何利用与处分不动产，则取决于ownership的对象，即不动产物权。【233】譬如土地所有权人O授予A一个租赁地产权，授予B一个地役权，并将土地抵押于C。如图9.14所示：
图9.14 Ownership在英美不动产法中的含义
此处共有四个并列的ownership关系，分别表示特定人与特定权利之间的关系，每人对土地拥有何种利益，并不取决于ownership，而是取决于ownership的对象。由此可见，ownership并无权能内涵，单凭ownership并不能说明人与土地之间的关系。此与大陆法系所有权概念有天壤之别，后者有权能之内涵，称某人对土地有所有权，即可明了其人利用与处分土地之权能。因此，若径将ownership译作中文“所有权”，便会出现“一物之上多个所有权并存”的表达，让大陆法系学者颇费思量。
英美法此种思维模式貌似特殊，实则与大陆法系无异。后者亦常有“我有一个地役权”、“我有一个抵押权”、“我有一个建设用地使用权”之类表述。此处所谓“有”即为英美法所称“own”，“我”与权利之间的关系即为一种ownership关系（见图9.15）。只不过，在所有权的场合，常称“我有一块土地”，而罕有“我有一块土地的所有权”之类绕口的表述。这似乎是一个正确的表达，因为所有权的对象确为土地，且“对所有权的所有”亦不合表达习惯。但问题在于，这两句话中之“有”同样只表明一种归属关系，此“有”并非所有权之“有”。若将此处的“有”理解为“归属”，则“有”的对象只能是所有权，而非土地本身。民法为权利法【234】，正是权利界定了人支配物的法律空间，换言之，在民法世界中，人是通过权利这一制度工具支配物。人只有先“有”某项权利，始得依其权利之内容有保障地对物进行利用与处分。【235】否则，人究竟能对物干什么，唯有依强力而定矣。由此可见，“我有一块土地的所有权”虽嫌绕口，却真正准确。
图9.15 大陆法系不动产物权之归属结构
当然，英美法对于不动产物权的此种理解，产生于“只有国王才能对土地拥有绝对的所有权”这样一种特定的历史环境和制度背景，非有意而为之。但此种无意之理解，却完全符合民法的权利法性质与权利理论的逻辑结构。其间或有偶然因素发生作用，但从制度演进视角观之，这是与吾邦吾民一样的外邦芸芸众生面对财富分配这一重大问题时所作出的虽非刻意但却合乎理性的反应。
需补充说明的是，尽管在英美不动产法中，“ownership”只有“权利归属”之意，而无“所有权”之内涵。但是在英美的动产法中，ownership却可以用来指称动产的所有权。其主要原因在于，在英美法中，地产权（estate）这一概念（抑或看待权利结构的观念）长久以来并未被适用到动产之上。【236】就动产所有权而言，亦从未发生过类似fee simple分割的现象。因此，在英美动产法中，ownership等同于大陆法系动产法中的所有权。这与不动产法构成显著差异。
（六）如何理解英美法中的“双重所有权”
结合上文的论述，笔者推测，国内许多学者之所以主张“在英美法中，同一宗不动产上可以存在多重所有权”，很可能是将ownership翻译为“所有权”的结果。如果按照ownership在英美不动产法中的本意，将其理解为“权利之归属”，那么这些论述所传达的信息也将与大陆法趋于一致。
然而，我们又该如何理解英美法信托制度中的“双重所有权”（duality of landownership）？若此处的ownership也作“权利归属”之解，则信托中ownership的对象又为何物？要准确回答这些问题，需对普通法产权和衡平法产权作一番细节性考察。【237】
首先，普通法产权和衡平法产权不是两个所有权。尽管学者们在介绍衡平法地产权起源的时候会出现“双重所有权”这样的表述【238】，但决不可认为一宗不动产上果真会出现两个所有权。通过一个例子说明，如图9.16所示。
图9.16 英美法用益（use）结构图
上图所示乃衡平法起源之前，当时比较流行的一种财产安排方式，即用益（use）。譬如O是一个即将去世的土地持有人，他有一个未成年的继承人B。若由B在O死后直接继承土地，依当时的普通法，B在成年之前将要承受许多封建负担。【239】为此，O将土地转让到A名下，但同时和A约定，之所以将土地转让给A，是为了B的利益（to the use of B）。
然而，对于这样一种逃避封建义务的财产安排，普通法法院只承认O、A之间转让的效力，因为这一转让过程通常满足了普通法所要求的形式要件。【240】对于B的权利，普通法法院认为“纯属虚构”。【241】这意味着，如果A背信弃义地将B赶出土地，B的利益在普通法法院得不到救济。于是为了保护B的利益，衡平大法官、衡平法院、衡平法规则体系等渐次走上了英国历史的舞台。
随着衡平法对B提供日渐充分的救济，“受益人（在上例中就是B，笔者注）在衡平法上被认为是真正的所有人”。【242】但尽管如此，普通法仍不改初衷，因此“受托人（在上例中就是A，笔者注）在普通法中被认为是所有人”。【243】这样，得到普通法承认的A的产权就被称为普通法产权（legal title），而得到衡平法保护的B的产权就被称为衡平法产权（equitable title）。
由此可见，所谓“双重所有权”，就其本质而言，只是在不同司法体系中得到不同救济的两个法益。普通法只认A、不认B，因此只有A拥有土地的产权。而衡平法既认A、也认B，但同时认为B对土地拥有实质性的利益，是实质上的产权人，因此，B优先于A，应该由B占有和实际利用土地，A只是一个名义上的产权人。
需特别说明的是，尽管衡平法认为B是实际的产权人，但其并不否认A对土地拥有产权，只不过这个产权成了一个没有实际利益的“挂名产权”。这也反映了“衡平法追随普通法”（equity follows the law）这样一个事实，即衡平法并不明确否定普通法的规则，而只是通过规则的创新来对那些不能实现实质正义的普通法规则进行实质性修改。
由于衡平法并不否认A对土地拥有产权，于是带来了一个问题，即，如果A对土地进行了处分，譬如卖给了C，那么B、C之间的权利冲突该如何解决？衡平的回答是，只有在一种情况下，C的权利优于B，那就是当C有偿受让A的普通法产权的时候，对于B的权利善意不知情。这就是英美法中著名的善意买受人原则（doctrine of the bona fide purchaser for value of the legal estate without notice）或注意原则（doctrine of notice）（如图9.17所示），而作为善意买受人（bona fide purchaser）的C也被梅特兰善意地称为衡平法的宠儿（equity's darling）。【244】
其次，从功能的角度看，在现代法中，普通法产权担负着处分权的角色，而衡平法产权担负着享益权的角色。以信托为例，受托人拥有信托财产的普通法产权，故能够对其进行处分。但对于处分所得之收益，并不归受托人所有，而属于受益人。理由在于，受益人对于信托财产拥有衡平法产权，信托财产的实质性利益归其所有。
图9.17 善意买受人原则
不过需说明的是，在现代英美法中，信托受益人的权利已不再具有对抗力了。这主要是因为，在衡平法产生之初，作为现代信托前身的用益以消极用益为主，即受托人仅承担一个“挂名”的角色，用益财产实际由受益人占有和利用。【245】因此为了使受益人的权利得到充分保障，必需使其权利具有对抗效力。而现代信托以积极信托为主，即受托人要实际地管理和经营信托财产，受益人所关心的只是由此产生的收益。在此情况下，若令受益人的权利产生对抗效力，将会对受托人管理和经营信托财产的行为产生阻碍，进而阻碍信托目的之实现。故受益人的衡平法产权的对抗效力必需被剪灭。如根据英国法的规定，只要信托财产的受让人向正确的受托人正确地支付了价款，即使其实际地注意到受益人的衡平法产权、甚至即使该产权经过了登记，亦不对其发生对抗效力。【246】
最后，普通法性质的权利和衡平法性质的权利不仅仅限于地产权这一层面，非占有性不动产物权也存在普通法性质和衡平法性质之分，譬如英国法就明确将限制性约据（restrictive covenant）这一非占有性不动产物权定性为衡平法性质的物权。在非占有性不动产物权领域进行普通法和衡平法性质的区分，在现代不动产登记制度建立之前，主要和权利的对抗力有关。譬如图9.18所示，A在自己土地上为B设定了一个地役权，后将土地出让给C。在不动产登记制度建立之前，若B获得的是一个普通法地役权，则无论C在受让土地时是否注意到该地役权之存在，都要受该地役权的拘束；若B获得的是一个衡平法性质的地役权，那么如果C属于前文所述的善意买受人，B的地役权就不能对其发生对抗效力。
图9.18 不同性质的非占有性不动产物权及其对抗力
但是，上述区别在登记法建立之后就不复存在了。根据英国的不动产登记法，任何应登记而未登记的不动产物权，不论其性质如何，原则上均不发生对抗效力，即使第三人明知其存在；根据美国绝大多数州的登记法，任何不动产物权，不论其性质如何，只要未登记，即不得对抗善意的买受人。
综上可见，从历史的角度，信托中的“双重所有权”不过是由于权利在不同的救济系统中获得保护的可能性不同而出现的一个法律现象【247】；从逻辑的角度，信托在本质上也不过是所有权权能分割的产物，由此产生的两个权利不过是分担了一个所有权的两个功能。在信托结构中，并不存在真正的“双重所有权”。
（七）英美法的物权结构
1．一物一权原则在英美法中的体现
通过前文的论述基本可以得出结论，若以大陆法系“所有权”概念为标准，英美法中并不存在一物多权的现象。
一方面，就fee simple分割而言，其本质上是所有权权能的分割。譬如一个fee simple分割为一个终生地产权和一个回复性fee simple，或者分割为一个租赁地产权和一个回复性fee simple，当终生地产权或租赁地产权终止的时候，原所有权人（或其继承人）将收回土地。这种分割，类似于在所有权上设定一个用益权或地上权等物权负担。
比较独特的是，英美法中的fee simple还可以在多个主体间作连续的权能分割（参见图9.10）。但与前一类分割一样，这种fee simple的分割也不会产生多个所有权。相反，在1925年英国财产法改革之前，这种fee simple的分割会导致所有权的迷失（参见图9.11）。正是为了避免由此导致的土地交易的困难，英国1925年财产法改革确立了一项制度，即如果fee simple发生此类分割，将自动产生一个信托，由该信托中的受托人全权处分信托财产，由分割中所指定的相继的几个主体作为信托的受益人，享有相应的因处分信托财产所获得的利益（参见图9.12）。
另一方面，即使在信托场合，也不存在真正的双重所有权。这种所谓的“双重所有权”不过是一个所有权所包含的不同功能相互分离的结果。
因此，如果“一物之上只能存在一个所有权”这个命题中所包含的“所有权”一词只按大陆法系的“所有权”的定义来理解的话，在英美物权法中，事实上从来就没有发生过“一物之上存在两个以上所有权”的法律现象。
根据前文的介绍，许多学者认为，在英美法中一物之上可以存在多个所有权。若此处的“所有权”是对“ownership”的翻译，那么这种判断所要表达的信息并无差错。但问题是，在大陆法系语境下，用一个大陆法系非常基本和重要的术语来表达一个与其本意和性质完全不同的内涵，无疑会引起极大的误解。而这种误解的程度即使用南辕北辙来形容亦不为过。
2．英美法的物权结构图
和大陆法系一样，在英美法系物权法中，不仅一物之上只有一个所有权，而且整个物权结构亦是围绕所有权展开的。英美法的所有权作为整个物权体系的基础（如图9.19所示），是所有其他物权的源泉，任何一个他物权都不可能脱离所有权而单独发生。
图9.19 英美法物权结构图
对于上图，有几点需要说明。
首先，英美法中并不存在他物权、用益物权这些术语，在这里，笔者是借用大陆法系的术语、并以此为标准来对英美法中具体的权利进行了类型化的概括。
其次，这个物权结构中的权利种类是一些比较常见和重要的物权，除此之外还有一些并不常见的物权未列入其中，如定期给付（rentcharge）等。【248】而且，这个结构所包含的具体的物权种类在不同国家或同一国家的不同法域中稍有差别。但无论如何，在英美法系的不同法域中，物权结构在整体上是一致的。
最后，在图9.19中，对于mortgage和charge这两个术语，笔者之所以未将其译成中文，主要原因在于，如果脱离对现代抵押制度的发展历程的考察，而简单地将这两个术语译作“抵押权”或“负担”，都会引起不必要的误解。
结 语
通过以上论述可以明确，与大陆法系一样，英美法系也存在边界清晰的物权法部门，其以《财产法》为名的制定法或法律汇编实以不动产为其主要规范对象，并构成英美物权法法律渊源之一部分。英美法系的物权法与合同法、知识产权法、证券法等法律部门处于同一位阶，并一同构成了位阶更高的“财产法”法律部门。因此，当我们谈及英美法系财产法的时候，首先必须明确所指乃作为制定法的《财产法》抑或作为法律部门的“财产法”，此点至为重要。
作为“财产法”法律部门分支之一的英美物权法，其所规范的物权体系也是一个以所有权为基础而展开的树状结构。虽然历史上确有一个时期，不动产所有权由于特殊的历史原因而消亡（国王除外），各种地产权取而代之。但随着封建社会退出历史舞台，地产权体系中最基础的一种地产权——fee simple——逐渐摆脱层层束缚，实质上取得所有权的内涵和法律地位。不动产所有权由此重回英美法世界。
不过，在那个无所有权之年代形成的英美法特有的地产权制度（system of estate）也几乎完整进入现代社会。这固然与英美法尊重传统的习惯有关，但最根本的原因在于，地产权制度完全能与现代物权制度兼容。地产权制度的一个直接后果为，在英美物权法中，主体与客体之间始终存在一个抽象的地产权，主体并不直接拥有不动产，而是拥有权利，ownership即表示权利与主体之间的此种归属关系，而非所有权本身。地产权制度的另一奇特后果是，fee simple虽已实质性地取得所有权的地位，但英美法中至今无“不动产所有权”之类术语，“‘不限嗣继承地产权人’（tenant in fee simple）在理论上仍是日常生活中所称不动产所有者（owner of land）的正确表述”。【249】因为，在地产权制度下，不动产并非“所有”的对象。
正因英美法系存在与大陆法系所有权相同的制度构造，故不可能存在一物多权现象。所谓的双重所有权，在历史上，无非是对不同的利益诉求在不同的司法系统中获得不同救济的一种描述，即使在当时，一物之上也只可能存在一个终局的利益享有者；在当代的英美法中，双重所有权无非是对完整的所有权进行分割的结果，分割出来的处分权能构成了普通法产权（legal title），分割出来的享益权能构成了衡平法产权（equitable title）。
英美法系不仅贯彻了以所有权为重心的一物一权原则，事实上，英美法系同样存在着物权与债权的区分、存在着物权法定原则、公信原则这些我们通常认为具有大陆法系特色的制度和原则。囿于篇幅，此处不能对此展开论述。但是这些事实早已得到一些法治后发国家的认同。比如以色列在制定物权法之前【250】，对不同国家的物权立法进行了考察，考察的结论是：“我们必须意识到，目前，英国和欧洲大陆国家在财产法（property law）上的差距不再像以往那般的大。如今的区别主要是理论上的（technical），而非实质上的（substantive）。”【251】
