8．商品房有质量问题怎么办？

典型案例

李某购买了某房地产公司开发的住宅楼。住进去没多久李某就发现客厅地面出现了下沉，四周墙角也出现了裂缝。经鉴定，该层主体结构不符合国家建筑结构规范，墙角的裂缝宽度超过允许范围。李某找开发商交涉，要求退房，而开发商承认房子存在质量问题，只同意维修，不肯退房。

律师说法

广义的商品房质量问题是指因开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。根据我国法律，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：（1）商品房主体质量不合格，指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。（2）房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。（3）房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。

房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

对商品房住宅国家有强制性的质量标准《住宅设计规范》，很多地方也制定有相应的质量标准。国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用；商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。但是，由于开发商片面追求高额利润，商品房质量问题仍然层出不穷。

出现商品房质量问题后，根据不同情况，由开发商承担相应责任。（1）商品房主体质量不合格。在此种情况下，购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新检验，经检验确属主体结构质量不合格的，购房者有权解除商品房买卖合同，即退房，并要求开发商赔偿损失。协商不成可以起诉。（2）房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身安全、财产安全及正常居住使用。购房者订立合同的目的是购买使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现使用目的，构成根本违约，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。此种情况下，在协商或诉讼过程中要对房屋质量进行鉴定，证明质量问题的客观存在、损害结果的存在以及它们之间有因果关系。（3）房屋存在其他质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商存在部分或轻微违约，尚未达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同并退房。依据相关法律规定，如果在保修期内，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。此种情况也需要作出质量鉴定。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》第十六条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《建筑法》第六十一条　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产管理法》第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。