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移除书签4 民法、合同法
优先购买权在财产拍卖变价中的利益均衡及其程序设计【176】
内容摘要：我国现行法律规定了多种类型的优先购买权，这在一定程度上限制了财产所有人自由处分财产的权利，在财产变价转让，尤其是拍卖时形成了法律上的冲突。鉴于优先购买权制度，与民法下的意思自治、契约自由等基本原则以及财产变价最大价值化理念不尽相符，理论界对在财产拍卖变价中是否保护优先购买权产生了不同观点。本文综合优先购买权在财产拍卖变价中利益均衡的不同理论观点和实践中的成功做法，指出在现行法律体制下完全否定财产拍卖变价中的优先购买权并不可取，提出了通过完善和遵循合理的程序，均衡保护优先购买权人、财产所有人和债权人等不同主体利益的观点。同时，还对财产拍卖变价中保护优先购买权的程序进行了较为合理的重构设计安排。
关键词：优先购买权 拍卖变价 法律冲突 程序设计
一、引言
在市场经济中，财产的价值主要体现于利用和流转，而流转程序越自由、快捷和安全，就越能实现财产的价值。我国现行法律针对共有财产、承租房屋、公司股权、合伙人财产份额等财产或财产性权利，基于不同的立法目的而赋予共有人、承租人、有限责任公司股东、合伙人等权利人享有优先购买权。所谓优先购买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物予第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权的存在，在一定程度上限制了财产的自由流转。财产所有权人转让财产，或者法院对债务人进行破产清算或强制执行时，必然涉及对相关财产进行变价，而最有效率、公正和最能发现和实现财产的价值最大化的变价方式，莫过于公开竞价缔约的拍卖、招标。我国《企业破产法》第112条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）都明确规定，变价出售财产应当通过拍卖或其他公开竞价的方式进行，依法不能拍卖或者限制转让者除外。依照《拍卖法》的规定，拍卖是对所有竞买人平等对待、一视同仁的，依“价高者得”规则确定买受人，这与保障优先购买权的实现存在着法律上的冲突。在财产变价时，尤其是拍卖程序，优先购买权人的权利如何实现，应否受到规制，在理论界存在较大争议，实践中的做法也不统一。
财产变价中优先购买权的利益均衡及具体程序的设计问题，在《民法通则》、《公司法》、《企业破产法》、《土地管理法》、《民事诉讼法》等诸多法律领域，以及最高人民法院的司法解释（包括正在制定中的司法解释）中均有涉及，对当事人的权益影响重大，不容忽视！笔者对此问题作了一些法律分析，权作抛砖引玉，以期引起对相关问题的重视和合理解决。
二、我国现行法律规定的优先购买权
（一）房屋承租人的优先购买权
在1949年之后的中国大陆，经过长期的实践确立了颇具有中国特色的房屋承租人的优先购买权，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”通说认为，赋予承租人优先购买权的法理基础在于，稳定承租人的居住和社会生活，保护其承租后的投资利益。
（二）共有人的优先购买权
在我国，共有人的优先购买权也是一项被广泛承认的权利。1986年通过的《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《物权法》是规范物的归属和利用的基本法律规范，该法第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”共有人的优先购买权，适用于按份共有，对于共同共有，只有在共同共有财产分割后，且财产属于一个整体须配套使用，共有人出售财产时，其他共有人才有优先购买权。通说认为，赋予共有人优先购买权的法理基础在于，更好地发挥物的用途并避免因分割而造成社会财富的损耗。
（三）股东或合伙人的优先购买权
有限责任公司的股东享有优先购买权。我国现行《公司法》第72条第2、3、4款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满30日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。《公司法》第73条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”通说认为，赋予有限责任公司股东优先购买权的法理基础在于，维持共同投资者的信任关系，维护有限责任公司的人合性，稳定企业的经营，避免公司动荡。
合伙人的优先购买权，是指合伙人可以优先购买其他合伙人转让的合伙财产份额。我国《合伙企业法》在多个条文规定了合伙人对合伙财产份额的优先购买权。该法第23条规定：“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有约定的除外。”第42条第2款规定：“人民法院强制执行合伙人的财产份额时，应当通知全体合伙人，其他合伙人有优先购买权；其他合伙人未购买，又不同意将该财产份额转让给他人的，依照本法第五十一条的规定为该合伙人办理退伙结算，或者办理削减该合伙人相应财产份额的结算。”第74条第2款规定：“人民法院强制执行有限合伙人的财产份额时，应当通知全体合伙人。在同等条件下，其他合伙人有优先购买权。”通说认为，赋予合伙人优先购买权的法理基础在于，维持共同投资者的信任关系，稳定合伙企业的经营，维持和谐人际关系。这与有限责任公司股东的优先购买权相类似。
（四）国家对低价转让的土地使用权享有优先购买权
我国是实行社会主义公有制的国家，国家对土地、房屋等重要资源实行国家所有或者集体所有。在改革开放之后，国家允许转让土地使用权，并且对城市公有房屋进行了产权改革，但是，国家同时通过确立优先购买权的方式，影响和调控土地交易市场和房改房交易市场，以维护土地的稳定和确保资源有效配置。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条第1款规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。【177】通说认为，赋予市、县人民政府对低价转让的土地使用权享有优先购买权的法理基础在于，维护国家利益和社会公共利益，规范土地管理和流转秩序，确保土地资源的合理利用和有效配置。
（五）原公有房屋单位对房改后上市流转的房屋享有优先购买权
根据国务院和相关政策性文件规定，对已购公有住房和经济适用住房上市出售的，原产权单位在同等条件下享有优先购买权。【178】通说认为，赋予原产权单位对公有房屋产权改革后上市流转享有优先购买权的法理基础在于，维护社会公共利益，规范原公有房屋的管理和流转秩序，确保资源的有效合理配置。
（六）国家对公民、私人所有的珍贵文物有优先购买权
历史文物属于国家和民族的遗产，对于文化教育、科学研究和艺术创作有着重要的意义。为了加强对文物的利用和保护，各国对文物的流通与买卖无不予以较严格的限制。我国《拍卖法》实施后，文物成为限制流通物。根据《拍卖法》的规定，公民个人所有的文物在经过拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可后，可以委托拍卖机构拍卖。1997年3月30日国务院《关于加强和改善文物工作的通知》第4条规定，国家和省、自治区、直辖市文物行政管理部门及其文物鉴定机构，要加强对文物拍卖标的的鉴定和许可审批工作，法律法规禁止买卖的文物不得作为拍卖标的进入拍卖市场。流传在社会的具有特别重要历史、科学、艺术价值的文物，应在一定范围内定向拍卖。国家对公民出售个人所有的传世珍贵文物有优先购买权。
三、优先购买权的基本特征及其行使规则
我国优先购买权立法，除自清末以来接受民法法系国家有关优先购买权立法例和知识传统的传承外，又根据中国特殊国情衍生出多种新类型的优先购买权，可谓具有较浓厚的中国特色。我国的优先购买权立法，除了在私法领域中保留其传统的功能之外，事实上还负载着维护国家利益和社会公共利益的任务。但是无论各国优先购买权的类型和所在领域如何不同，其都继受于民法法系知识体系，其基本特征与行使规则是大体相同的。
（一）优先购买权的基本特征
1．优先购买权是一种专属权
优先购买权是基于特定的政策目标而设的一种权利，一般不能转让或继承。
2．优先购买权是一种附停止条件的形成权
当出卖人与第三人就出卖标的物的意思表示达成一致时，优先购买权人只凭自己一方的意思表示就能形成以出卖人与第三人同一条件为内容的契约，无须义务人承诺。优先购买权因此是一种形成权。这种形成权只有在出卖人将标的物卖予第三人时才可以行使，因而又附有停止条件，而不是一种随时可以行使的权利。
3．优先购买权是一种期待权
期待权是指只具备部分要件，需等到其余要件具备时方可实际发生的权利。优先购买权的行使除了某种基础关系的存在之外，还依赖于出卖人与第三人就买卖标的物达成一致的意思表示，因此属于期待权而不同于既得权。
（二）优先购买权的行使规则
综观各国民法的规定，优先购买权的行使主要有以下规则：
（1）义务人应将其与第三人订立合同的内容，立即通知优先购买权人。
（2）优先购买权人欲行使优先购买权时，须在知悉合同的订立和内容之日起的一定期间内（瑞士为3个月；澳门为8日；德国，土地为两个月，其他物为一周；我国台湾地区为10日和15日）向义务人为意思表示，未获通知的优先购买权人，在知悉义务人将标的物或其应有份额卖予第三人或以之作代物清偿时，有权在法定期间内（法国为5年、瑞士为两年）起诉，按照法庭的命令行使优先购买权。但是如果新所有权人取得所有权已经超过此法定期间时，优先购买权即不得再行使。优先购买权人可以在知悉合同订立及其内容之后，以书面方式放弃优先购买权。
（3）一经行使优先购买权，优先购买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。
（4）第三人将设有优先购买权的标的物与其他标的物一起以总价金买受的，优先购买权人应按总价金比例支付相应的部分。如非造成相当损失不能将标的物与他物相分离时，先卖义务人可要求优先购买权的范围及于他物。
（5）如果合同中允许第三人延期支付价金，优先购买权人只有提供了担保才可以要求延期支付。
（6）如果义务人获得第三人许诺作出一个从属给付，优先购买权人不能作出该给付时，则可以用金钱补偿；如该给付不能以金钱衡量时，排除优先权；但可推论即使没有订立该从属给付，出卖仍要进行者，或该给付之约定系为排除优先权而作出者除外；如果从属给付的约定是为了排除优先权而设，即使该给付能以金钱衡量，优先权人也无义务作出该给付。
（7）数人共同享有优先购买权的，只能由全体共同行使优先购买权。如果权利人中一人优先购买权消灭，或者仅其中一人不行使其权利的，其余权利人有权以全体行使优先购买权。【179】
四、优先购买权与财产变价转让的法律冲突
（一）优先购买权与所有权人处分转让财产的利益冲突
1．优先购买权破坏了民法的意思自治、契约自由基本原则
现行立法规定了多种类型的优先购买权，使优先购买权人由此获得了对抗所有权人、第三人的物权效力。也就是说，立法者限制了意思自治、契约自由、交易安全等民事基本原则的适用。财产处分应尊重所有权人的意志，每个人才是自己利益的最佳判断者。当然，国家和他人对当事人意志作出一定的合法干预，当事人有义务接受，但这一限制必须体现公平、效益和维护社会生活正常秩序的价值取向。
以房屋承租人优先购买权为例，该优先购买权在一定程度上限制房屋所有权，剥夺了所有权人选择买受人、订立契约的自由，还赋予承租人宣告房屋买卖无效的权利。对于房屋所有人而言，这首先是一种不合理的强制缔约义务，“强制缔约义务的出现就是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的，在相当程度上体现着对社会弱者的救济”。目前从司法实践以及保护承租人规则的强化来看，承租人相对于出租人，不仅不是弱者，还有不断强大的趋势，现实中不存在特别保护的合理性。优先购买权的设定还违背了财产所有人出售财产以实现最大利益的根本意愿，当所有权人提出出售条件时，由于承租人法定优先购买机会的提前介入，从根本上已经剥夺了其他人另出高价竞买的机会，所有权人获得高利益的追求从一开始就被扼杀了。由于理论根基不稳固，实践中恶意串通、规避法律现象层出不穷，诸如所有权人与第三人串通抬高购房条件，使承租人自动放弃优先购买权；又如所有权人采取先解除租赁关系再出售房屋的办法，破坏稳定的租赁秩序。承租目的提早落空，在一定程度上损害了出租方与承租方的诚实信用、契约自由，恶化了双方的关系。最后，承租人优先购买权的存在大大限制了房屋所有人的自由处分权，损害了所有权的物权排他性，动摇了私法自治的根基，如郑玉波先生所评，“使标的物之支配权事实上属于承租人，而出租人不过有空权而已……所有权变虚有权。”【180】
有学者认为，在“买卖不破租赁”的原则下，即使出租人将其出租的房屋卖给了第三人，在租赁未到期之前，承租人的租赁权完全可以对抗新买主的所有权，可见，承租人的实际利益已经得到保护。而且这种保护是很合理的，因为承租人的租赁权是完全基于其和出租人之间签订的租赁合同产生的，是有充分根据的。而优先购买权所保障的“承租人优先获得房屋所有权的利益”则是没有什么根据的，出租人与承租人之间只是存在租赁合同的债权关系，这样的关系又如何能导致承租人在同等条件下优先取得房屋所有权的结果呢？出租人在租赁合同中只存在对承租人出租的意思表示，不存在给予承租人在同等条件下优先购买的意思表示，法律强制性规定承租人的优先购买权，缺乏起码的当事人真实意思基础，实际上违背了民法中的意思自治原则。而意思自治原则无论在传统私法中还是在现代私法中，都是一项极为重要的基本原则。可见，房屋承租人的优先购买权是建立在出租人的相应“义务”之上的，而此“义务”恰恰会给出租人带来交易上的“损失”。可见，承租人的“快乐”是建立在出租人的“痛苦”之上的，为何要这样呢？为何要让出租人承担着这样损失的可能性呢？难道仅仅因为出租人出租了房屋，就要承担这样的“义务”或者“损失”吗？笔者认为，这似乎很荒唐，这样的制度设计有违民法基本原则。【181】
2．相关案例
案例1：顺德力天公司诉吴某及第三人顺德丰本鞋业公司房屋租赁优先购买权纠纷案
［基本案情］
台商吴某于1999年从广东省顺德市陈村投资控股公司受让取得坐落于佛山市顺德区陈村镇南涌工业区面积为21350.7平方米用地的厂房，总价款3843126元。2001年8月1日，力天公司与吴某签订《厂房场地有偿使用合同》，合同约定由力天公司向吴某租用吴某名下的厂房场地，租期为3年，合同于2001年8月1日起生效，租金为人民币30万元/月。2001年10月11日，力天公司与吴某又补充签订《厂房场地有偿使用合同补充条款》，约定租期由3年延长至6年，即由2001年8月1日至2007年7月31日，如吴某违约解除合同，须向力天公司偿付300万元人民币的违约金。合同签订后，力天公司搬入吴某提供的厂房场地进行生产，并每月按时交付租金给吴某。2003年11月10日，吴某与实际由其夫妻和家族控制经营的丰本鞋业公司签订《房地产买卖合同》，以1334.1万元的价格转让上述厂房场地给丰本鞋业公司，并办理了产权变动手续。力天公司认为出租人行为侵害了其房屋优先购买权，于2005年起诉要求法院判决：（1）确认吴某与第三人丰本鞋业公司签订的厂房买卖合同及相关买卖行为无效；（2）确认力天公司享有所租厂房的优先购买权，并由力天公司依照吴某与丰本鞋业公司签订厂房买卖合同的条件购买取得所涉全部厂房。
［法院裁判要旨］
一审法院判决认为，根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。吴某作为出租人向第三人出卖厂房场地，没有在出卖之前的合理期限内通知承租人，侵犯了力天公司的合法权益。第三人明知力天公司对租赁物存在合法权益，与吴某有明显的串通恶意。力天公司要求确认吴某与第三人之间的买卖行为无效，并要求以同等条件（即一次付清款项1334.1万元）购买讼争厂房场地的诉请，理由成立。吴某及第三人认为其双方之间的交易系内部交易，力天公司不具备同等条件，没有法律依据。至于吴某称合同交易价格不能反映交易物的实际价值，其辩解没有事实依据，也不影响本案的处理。遂判决：（1）吴某与丰本鞋业公司之间的厂房场地买卖行为无效；（2）吴某与丰本鞋业公司应在30日内协助力天公司将讼争的厂房场地过户给力天公司，过户费用由吴某与第三人负担50％，力天公司负担50％；（3）力天公司向吴某支付厂房场地转让款1334.1万元。【182】
吴某与丰本鞋业公司不服一审判决，提起上诉要求撤销原审判决。
二审法院判决认为，吴某没有通知承租人力天公司就将厂房转让给丰本鞋业公司，侵犯了力天公司的优先购买权。但丰本鞋业公司系吴某及其家族控制的公司，在这种情况下，吴某将自己名下房地产转让给丰本鞋业公司，若在对价上有别于两个毫无关联的当事人之间的交易，是可理解的。原审判决以吴某与丰本鞋业公司之间的买卖价格判决力天公司取得厂房，完全未考虑吴某与丰本鞋业公司之间的特殊关系，也与民法所提倡的公平、等价有偿原则相悖，应予纠正。厂房经二审委托评估2003年11月10日的市场价值为31060385元，应以此作为行使优先购买权的对价，力天公司可以该价格取得厂房。应该说，二审判决考虑到吴某与其家族企业之间进行内部关联交易转让房地产的价格偏离市场交易价格的特殊情况，改判由承租人按厂房场地交易时的市场价格取得厂房，虽然一定程度上矫正了一审判决的擅断，但仍确认原关联交易行为无效，强制吴某、丰本鞋业公司将厂房过户出卖给承租人力天公司，相关费用依法由各自承担；力天公司一次支付厂房场地转让款31060385元。【183】
从上述案例可见，因为有《合同法》第230条规定的房屋承租人的优先购买权存在，在出租房屋期间，无论出租人出于何种原因转让房屋，包括赠与亲属，都可能被法院认定为侵权，并可能被判令按原约定的转让条件强迫转让于承租人，不但违背房屋所有权人的意思自治，而且侵害了其财产利益。如法官机械地适用《合同法》第230条房屋承租人优先购买权的规定，很可能导致当事人利益失衡，由承租人攫取不当利益的同时，变相侵害了房屋所有人的合法利益。
（二）优先购买权与市场交易快捷、安全秩序要求相冲突
优先购买权的行使，会令财产流转交易陷入一种不稳定的状态，交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全与秩序无从谈起。下以租赁房屋优先购买权为例予以说明：
（1）体现在交易的时间上。房屋所有人出售房屋至少在3个月的时间内，只能耐心等待承租人是否行使优先购买权的答复。众所周知，房地产市场变化莫测，长时间的等待可能会导致房价大幅度变化，由此给所有权人带来的损失无法弥补，在立法强制保护优先购买权之下的所有权人利益脆弱无助。
（2）所有权人基于多种原因没有遵守优先购买权规定，导致善意买受人取得了房屋的产权，但在承租人请求司法救济并宣告买卖无效之前，善意买受人的房屋权利将一直处于不确定状态。如又再发生转让，房产权属就更无序了，无论是房屋所有人还是之后的一系列善意买受人，财产安全均受到严重威胁。
（3）承租人主张优先购买权，法院多判决买卖无效，则所有权人与买受人为订立合同、办理房屋产权转移支出的所有费用和一切努力都将付之东流，势必造成交易成本的提高和社会财富的浪费，也大大增加了讼累。由此可见，承租人优先购买权的法律规定是以更多人的财产权益和经济生活安全受到严重危害为代价，换取极个别人的利益，这一法定权利的价值令人怀疑，作用极为有限，法理依据不充分。
可见优先购买权的行使会导致房屋出租人、承租人、善意第三人之间的利益发生冲突，冲突是危害秩序的根源，出租人可能设法破坏租赁合同使承租人的优先购买权落空，承租人也可能会恶意起诉买卖无效，房产正常交易受限，秩序没有得到进一步维护，反而遭到破坏。【184】
（三）优先购买权与拍卖程序和财产变价的价值最大化相冲突
依现行法律体制，优先购买权是一种法定的权利，在所涉财产买卖转让中应受法律保护。在当事人之间协议转让上述财产时，优先购买权人固然可以主张其优先购买权，殊无异义。在通过竞争方式进行财产变价，包括拍卖、招标程序、强制执行程序，优先购买权人也可以主张权利，甚至主张拍卖、招标行为侵害其优先购买权而请求确认无效。
众所周知，在财产变价转让中，最富有效率、能最大限度发现变价财产的价格和最能实现财产价值最大化的变价方式，莫过于公开竞价缔约的拍卖、招标程序。因此，我国《企业破产法》第112条和最高人民法院有关强制执行程序都明确规定，变价出售财产应当通过拍卖或其他公开竞价的方式进行，依法不能拍卖或者限制转让者除外。从法律的规定看，拍卖、招标区别于一般买卖的最大特征，就是实行公开竞价，以“价高者得”的原则，以一种集中竞价的方式而不是直接磋商的方式定价，从而确定当事人以确定财产流转合同关系。可以说，“价高者得”作为拍卖、招标的最根本的特征，无论作何取舍，必须坚持此原则，如果放弃此原则，则拍卖将不再是拍卖。如严格保障优先购买权人的优先购买权，则必然与拍卖、招标规则和财产变价的价值最大化发生剧烈的冲突。具体地说，主要体现在以下几方面：
（1）在拍卖、招标成交后，优先购买权人可以主张以同等价格条件享有优先购买权，无疑破坏了通常“价高者得”的拍卖、招标规则，使得拍卖、招标程序失去了应有意义，实际等于纯粹为优先购买权人确定一个成交价格。而其他公众竞拍人包括最高价格的竞拍人、投标人，则无疑等于白忙一场，无任何实益。
（2）在拍卖、招标程序，优先购买权人可以不参与公众的竞拍、投标，而直接主张以拍卖、投标成交价取得标的物，实际上减少了拍卖、招标程序发现最大价值的作用，减少了竞买人的人数和竞争力度，不利于财产变价的价值最大化。
（3）拍卖、招标程序是面对所有社会公众发布公告，公开进行的，其市场交易公信力本是最高的、不容置疑的。但是在实践中，有些优先购买权人并不按通知要求参加拍卖、招标程序，不到场。但是在拍卖、招标结束成交后主张其优先购买权受到侵犯，起诉到法院要求确认该拍卖、招标成交无效，由其买受取得标的物。这对财产变价交易构成极大威胁，不利于交易安全和便捷。
学者认为，功利和效率的复合原则是财产理论三个核心原则之一，该复合原则主张财产权应该如此分配：一是对于物的使用、占有、交易等功利最大化；二是对于物的使用、占有、交易等效率最大化。【185】而立法规定强制保护优先购买权，显然不符合财产法核心原则。
五、优先购买权在财产拍卖变价中的利益均衡理论观点和做法
（一）财产拍卖变价时应否保护优先购买权的争论观点
如上述，现行的优先购买权存在着许多弊端，与民法基本原则和市场经济社会下民商事财产流转交易的快捷、安全秩序要求不尽相符，并且直接与拍卖、招标规则存在激烈的冲突。在财产拍卖变价时，尤其是在债务人进入破产清算程序或法院强制执行程序其财产被拍卖时，优先购买权人是否可以行使优先购买权？是否应对优先购买权进行规制？遂成当前社会各界关注之重大法律问题。对此，各国立法例所持态度也不尽相同，如德国民法禁止行使，但应当通知先买权人参加竞买；瑞士民法规定可以行使。目前关于此问题，我国理论界存在否定说和肯定说两种截然相反的学说观点，争论不一。
1．否定说：反对在拍卖变价中行使优先购买权
持否定说观点的人认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人双方自主交易的场合，不适用于强制执行程序、拍卖、招标过程。在民事执行程序中，法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位行使对被执行财产的处分权。在拍卖过程中，买卖双方奉行的是“价高者得”原则，因而无须考虑优先购买权人的利益。只要采用拍卖方式，就不应存在优先购买权。优先购买权人应与其他公众竞拍人一起进行叫价竞买。而且，在强制执行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的情况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案；有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。
学者认为，“价高者得”是拍卖不可放弃的根本规则和特征，只要是拍卖方式，就不应存在部分人的优先购买权。虽然二者都有法律的明确规定，但二者的冲突应该统一于“价高者得”规则的效力。物或权利（股权、财产份额）的所有者（或处分权人）以一般的方式出卖、转让其物或权利时，优先购买权人依法享有优先购买权。当选择委托拍卖企业以拍卖的方式出卖、转让其物或权利的，就应当按照《拍卖法》的规定，以“价高者得”作为确定受让者的唯一规则，即拍卖中不应有优先购买权。主要理由如下：
（1）拍卖中存在优先购买权违背商品经济的基本规律。如果坚持优先购买权，必将直接冲击拍卖“价高者得”的根本规则，使在有优先购买权的交易中，拍卖不再成为拍卖。从立法者的本意来看，决非意欲以优先购买权取消拍卖方式。而从制度的合理性来看，本来是要以拍卖的竞争定价发现商品的价值，提高交易的效率与降低交易的成本。如果以某种权利根本取消一种交易方式，将破坏这一制度的合理性，而增加交易成本，无疑是与商品经济基本规律相左的。
（2）特别法优先的原则也要求不得有优先购买权。优先购买权存在于《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律法规中，这些法律规范只是规定财产或财产权利或份额转让时的权利义务，并未就转让方式作出特别规定，因而其转让方式有特别法律规定的，应遵从特别法律有关规定。而《拍卖法》作为专门规范拍卖行为这种特殊财产转让方式的特别商事法，特别法优先是法律适用的基本原则，故在财产拍卖变价中应优先适用拍卖规则。
（3）从当事人的义务角度可论证在拍卖中不可适用优先购买权。
首先，增加了优先购买权人的义务。优先购买权是法定的权利，不以负担任何义务为前提。但根据拍卖实践中的做法以及最高人民法院司法解释的规定，优先购买权人须参加拍卖会，负有在拍卖前交纳保证金的义务和在获得标的后负担费用（拍卖佣金）的义务。如果主张拍卖时也应保留优先购买权，则优先购买权人根本不用参加拍卖会，而在拍卖会后，可根据拍卖的结果，主张以买受人的价格受让标的，这将使拍卖人处于非常困难的地步。因为《拍卖法》规定，拍卖师以击槌或以其他公开表示卖定的方式确认后即成交，拍卖人应按此履行义务。而如果优先购买权人此时主张优先购买，则必使拍卖人不能履行拍卖成交的义务，拍卖人违约就是必然的了。
其次，增加了拍卖人的义务，将导致优先购买权也会站不住脚。在《拍卖法》中，没有任何关于拍卖人必须询问某个竞买人是否进行优先购买的义务。既然没有义务，当然就可以不作询问行为。相反，在《拍卖法》中明确规定拍卖应坚持“公平、公正”的原则，拍卖人必须平等对待所有竞买人，并将拍卖标的卖给最高应价者。若拍卖人在拍卖中将标的优先卖给某个竞买人，乃是直接违背《拍卖法》，所以拍卖人在拍卖中不得询问优先购买权，不得将拍卖标的优先卖给某个竞买人。
（4）在拍卖中确定优先购买权违背法律原理和市场原理。在有多个优先购买权人时：
第一种情况，某一标的有不同性质的优先购买权人，比如某一物拍卖时既有物的共有人主张优先购买权，又有承租人主张优先购买权。普遍认为，共有人比承租人更优先，因为共有人是基于物权关系而拥有优先权。所以，根据物权优先的原理，共有人的优先权应优先于承租人。但依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，多个优先购买权人都主张购买时，以抽签决定，根本不能体现共有人优于承租人的权利。
第二种情况，拍卖标的有多个优先购买权竞买人时，其他竞买人可能知难而退，不愿意做只是提高价格的参照物。此时，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，拍卖会根本就不可能再举行，多个竞买人之间抽签决定即可。这样，一是根本违背拍卖的竞价原则；二是使愿意出更高价格的某一个优先购买权人也不能以出高价的方式获得标的。必将损害拍卖的价值发现功能，并根本否定依市场配置资源的规则。【186】
即使是赞同现行优先购买权立法的学者，也主张借鉴国外立法例对优先购买权予以必要的限制，包括优先购买权转让、继承和拍卖上的限制。在优先购买权可否转让和继承问题上，《德国民法典》第514条规定：先买权不得转让，不移转于权利人的继承人，另有规定的除外。权利限于一定期间的，如无其他规定，可以继承。《瑞士民法典》第681条第3款规定：法定先买权既不能继承，亦不能转让。对于德、瑞民法的规定，我国可以批判地借鉴“法定优先购买权不能继承和转让”。因为，法定优先购买权基于法律的规定而产生于特定的法律关系中，脱离特定的法律关系，法定优先购买权也丧失了存在的基础。
关于拍卖时是否可以行使优先购买权，应采用德国的立法禁止行使模式，因为：第一，拍卖是一种竞争买卖，应当以出价最高者为买受人，优先购买权人如果想要购买该财产，完全可以参加竞买，与他人公平竞争。第二，如果允许优先购买权人行使优先购买权，势必使拍卖徒有其名，失去信用，使人们不愿参加竞买，从而影响标的出卖价格。第三，出卖人通知优先购买权人参加竞买，优先购买权人欲取得标的物所有权，完全可以与他人一同竞争，其购买的机会并未丧失，对优先购买权人没有什么伤害。因此，应当禁止优先购买权在拍卖中行使。【187】
2．肯定说：在财产拍卖变价中应保护优先购买权
持这种观点的人认为，在拍卖程序中也当然存在优先购买权，此为法定不可剥夺的权利。既然优先购买权是法定权利，则无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。主张在财产拍卖变价时也应确保优先购买权实现的学者，主要从以下两方面论述其必要性：
（1）拍卖是财产转让、买卖中的一种方式，认为在拍卖变价时同样应保护优先购买权。法律设定优先购买权的根本目的在于稳定既成的社会经济关系，避免社会关系过度变动。尽管拍卖是一种较为特殊的交易方式，但究其本质而言仍是买卖的一种，故拍卖过程也不能无视优先购买权问题。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利，在拍卖过程中有获得保护的必要和可能。【188】
（2）法院强制执行程序应保护优先购买权。民事执行以保护债权人的民事实体权利为使命，除了某些不适于执行的权利外，强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利，在民事执行程序中有获得保护的必要和可能。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。如杨与龄教授在《强制执行法论》一书中认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优先承买权人之权利……故不动产经拍定或交债权人承受时，执行法院知有优先承受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。无法定期限者，则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者，其优先权视为放弃，执行法院得交由拍定人承买。”【189】
3．最高人民法院关于财产拍卖中优先购买权的法律见解
最高人民法院对财产拍卖变价中应否保护优先购买权问题亦存在不同的法律见解。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”该司法解释明确承认并保护优先购买权。
而最高人民法院目前正在制定的有关司法解释在讨论过程中对此产生了不同的意见，如：
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第21条【190】（承租人优先购买权的行使）规定：“具有下列情形之一，承租人请求行使优先购买权的，不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示予以购买的；（三）知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内未主张优先购买权的；（四）承租的房屋面积未达到出租人出售的房屋面积50％以上的；（五）出租人以拍卖或招标方式出卖租赁房屋的；（六）出租人将未办理登记备案手续的出租房屋出售给第三人，并已办理产权登记过户手续的。符合上述第五项规定情形，出租人应当通知承租人参加拍卖或招标。出租人未履行通知义务，承租人请求出租人承担违约责任的，应予支持。”第22条【191】（优先购买权的保护）规定：“出租人出卖房屋侵害承租人优先购买权，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，应予支持。但承租人同时请求按与第三人购买房屋的同等条件取得租赁房屋所有权的，除出租人同意出售外，不予支持。”
《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》（征求意见稿第二稿）第52条规定：“在依据强制执行程序（拍卖程序）或者破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”
《关于〈中华人民共和国公司法〉司法解释（三）》（征求意见稿）第25条【192】（股东优先购买权的行使）规定：“人民法院在强制执行程序中决定以拍卖方式对有限责任公司股权变价时，应当通知公司及全体股东；公司或者公司其他股东不同意以拍卖方式变价的，应当以评估价格购买该股权。公司其他股东在人民法院规定的期限内不予购买的，人民法院应当以拍卖方式对股权变价。拍卖股权时，应当通知公司和全体股东参加。拍卖成交后，公司股东不得主张以成交价格优先购买该股权。”另一种观点认为，“其他股东可以拍卖成交的价格行使优先购买权。”
从上述内容可见，虽然目前最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定了优先购买权人可以在民事执行中以拍卖成交的价格行使优先购买权，但是因为其适用范围限于人民法院的民事执行程序，至于其他普通财产拍卖变价活动中是否可以行使优先购买权仍不明确，有必要进一步统一规范。
（二）财产变价拍卖实践中保护优先购买权的做法
1．拍卖实践中保护优先购买权的方法
当前，除了最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》之外，没有其他法律法规或司法解释涉及拍卖变价财产时应保护优先购买权的规定。因此，在当事人自行委托拍卖财产，或者在破产清算程序管理人委托拍卖破产财产的实践中，对优先购买权人是否可主张其优先购买权仍没有统一做法。有的由所有权人或拍卖单位通知优先购买权人到场参与竞拍，有的根本不通知优先购买权人。就拍卖财产是否侵害优先购买权人合法权益发生纠纷的，有的获得法院的支持，有的没有获得法院的支持。
在拍卖实践中，通知优先购买权人到场参与竞拍的，对于优先购买权的保护通常有两种方法：
（1）实行“跟价法”。由财产所有人、执行单位或执行法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。
“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时，须以竞买人的身份举牌应价，在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”，主要指价格同等，还包括付款期限、交付方式同等，其他竞买人须遵守的拍卖程序、规则，优先购买权人也应遵守。在其他人举牌应价后，有最高应价时，拍卖师高呼三声，此时优先购买权人可以表示以此最高价接受。如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则拍归最高应价者。按照“跟价法”，优先购买权人必须积极、主动应价，其优先购买权才能获得保护。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》采用的就是“跟价法”，这已作为人民法院强制拍卖中保护优先购买权的统一方法。
（2）实行“询价法”。由财产所有人、执行单位或执行法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得；如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得；如果最高应价者表示愿意加价，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。
我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要优先购买权人表示愿意购买，拍卖标的即归优先购买权人购得，否则，归最高应价者。
在拍卖实践中，也可同时采用询价法和跟价法的混合方法兼顾各方利益的做法，如下文典型案例。
2．股东在公司股权拍卖中行使优先购买权的典型案例
案例2：博时基金公司股权拍卖变价案
博时基金管理有限责任公司成立于1998年7月13日，是中国内地首批成立的五家基金公司之一，也是首家获得社保基金管理资格的公司。公司当年注册资金为1亿元，金信信托出资4800万元成为博时基金的控股股东。博时基金公司2006年盈利达到1.55亿元，名列基金公司第一名。根据相关统计数据，截至2007年第三季度，博时基金的公募基金规模高达2108.88亿元，位列所有基金之首，加上社保基金、企业年金等机构理财资金，三季度末总管理规模超过2500亿元。博时基金原股东结构为：金信信托控股48％、长城资产管理公司参股25％、招商证券参股25％、广厦建设集团2％。博时基金的大股东金信信托投资股份有限公司由于停业清算而被迫将其所持有的48％的股份全部拍卖。在博时基金股权拍卖公告中明确指出，博时基金管理有限责任公司原股东享有优先购买权，并通知了原股东到场。
2007年12月26日，金信信托投资股份有限公司持有的博时基金管理有限责任公司（博时基金）48％的股权，在北京金融街洲际酒店整体拍卖。拍卖分为两个阶段：
第一阶段，在公众竞拍人之间进行竞拍。在拍卖现场，博时基金48％的股权起拍价为28亿，然后以每次5000万元的幅度加价，很快便达到32亿。这一数字已经创下中国基金公司股权转让的最高单价，接近每股66元的价格。公众竞拍人最后出价达45.6亿元。
第二阶段，在优先购买权人即股东与公众竞拍人之间进行竞拍。现场享有优先购买权人资格的有博时基金原股东招商证券和长城资产，八号举牌者是招商证券。在现场，八号席位的优先购买权人与一号席位的公众竞拍人从45.6亿元开始，展开了激烈的竞争。最终，八号席位的优先购买权人以63.2亿元竞得博时基金48％的股权，每股价格超过125元，创下中国基金管理公司在股权转让方面的最高单价及最高金额的纪录。
案例3：南方证券持有银华基金公司股权拍卖变价案
在博时基金股权拍卖前，原南方证券因停业清算拍卖其所持有的银华基金21％的股权。银华基金公司成立于2001年，注册资本1亿元，原发起股东包括首创集团（29％）、西南证券（29％）、南方证券（21％）和东北证券（21％）。2005年初，首创集团将所持有的29％的股权转让给其控股公司第一创业证券。2007年10月22日，深圳拍卖会上，银华基金公司的原股东代表也参加了拍卖会，最终银华基金21％的股权，被非金融企业的山西海鑫集团以11.8亿元的价格拍得，溢价55.19％。
在上述股权案例中，既没有排斥股东行使优先购买权，又遵循了拍卖规则，展开了较充分的竞价，实现了被拍卖股权的价值最大化，最大限度地维护了原股权持有人及广大债权人的利益，堪值肯定！
六、在财产拍卖变价中保障优先购买权的程序设计
笔者认为，既然法律赋予共有人、承租人、有限责任公司股东、合伙人等权利人享有优先购买权，这是一种法定权利。故在财产变价时，包括在普通变卖和法院强制执行程序、破产清算程序中以拍卖、招标方式出售或转让财产，都应当保障权利人行使优先购买的权利。但是，硬性机械地保护优先购买权不但会损害财产所有人、善意第三人的利益，而且与拍卖规则、招标规则相冲突。通过拍卖方式进行财产变价的目的，在于公平、公正、公开地实现财产价值的最大化，进而保护财产所有人和债权人的利益。所以，既要考虑遵循一般拍卖规则和程序，同时又要兼顾优先购买权人、财产所有人和债权人等不同主体的利益。通过合理变通改造拍卖规则、招标规则，使两者合理衔接，消除两者之间的冲突，在实现财产拍卖变价价值最大化的同时，保护优先购买权人的合法权益。
在财产拍卖变价时如何保障优先购买权的具体程序设计上，根据《拍卖法》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，以及拍卖实践的有效做法，笔者建议遵循如下程序设计：
（一）提前通知或公告优先购买权人所涉财产拍卖变价情况
通过拍卖方式变价出售、转让共有财产、租赁房屋、股权、合伙人财产份额等财产或财产性权利时，应当通知享有优先购买权的权利人于拍卖日到场，优先购买权人在同等条件下享有优先购买权。
通知方式、内容。关于通知方式，为避免纷争，应当采用书面并能够直接送达被通知人的方式。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定，人民法院在强制执行拍卖中应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。由于优先购买权人须以权利人身份行使优先购买权，所以拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限及不及时行使优先购买权的法律后果等内容，以便于优先购买权人及时判断决定是否行使优先购买权。对于尚未知悉、下落不明的优先购买权人，或者实在无法采用直接送达方式通知优先购买权人的，则可以采用在当地有影响的媒介上发布拍卖公告的方式，催告优先购买权人行使权利，以及丧失其优先购买权的法律后果。
关于拍卖通知的时间，学者认为不受民法规定的限制。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。《合同法》第230条则要求在出卖前合理期限内通知优先购买权人。实践中对应提前多长时间通知优先购买权人有不同的理解。但是在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规定的通知时间的限制，也不受当事人双方约定的通知时间的限制。只要拍卖通知符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条即可。【193】笔者认为，因拍卖变价受《拍卖法》调整规范，通知或公告时间只要符合拍卖法的相关规定即可，不受普通财产转让交易的通知时间的限制。
（二）拍卖公告中应当明确载明拍卖标的上的瑕疵
鉴于所拍卖变价出售、转让共有财产、租赁房屋、股权、合伙人财产份额等财产或财产性权利上存在着优先购买权，竞拍人通过普通拍卖程序在公众竞拍人之间产生最高应价时，竞拍人并不能当然以该竞价购买，而应视优先购买权人是否行使优先购买权决定其权利行使，因此，一定要在拍卖公告中明确载明该拍卖标的上存在的此瑕疵，提前告知公众竞拍人其风险之所在，这样，在将来竞拍时对最高应价者权利行使进行限制时，对其而言也就不存在不公平问题了，即保证公正竞拍人自参与该拍卖物的竞拍活动之日起即具有此心理预期。
（三）优先购买权人应当到场行使优先购买权
优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，在拍卖日到场行使优先购买权。参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条第2款的规定：“优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”如优先购买权人不能亲自到场的，可以委托其代理人到场主张行使优先购买权。凡优先购买权人经通知或经公告未到场主张行使优先购买权的，视为放弃同等条件下受让的权利。这业已形成共识，无论是在法院强制执行拍卖程序还是其他拍卖变价均应如此。人民法院对优先购买权人事后主张拍卖变价行为侵害其优先购买权的，应不予支持。
（四）拍卖过程应当保证展开充分的竞买机制
拍卖过程中，可分阶段采用“询价法”和“跟价法”的混合方法确认拍卖成交人。
第一阶段，优先购买权人可以不参与公众竞拍人的竞价，当在公众竞拍人之间产生最高竞价时，优先购买权人可以表示以该竞价买受。这是因为：第一，优先购买权人享有按成交同等条件优先买受取得标的物的权利，故不必要对每一叫价表示跟进；第二，在其他参与竞买人未达成最高竞价时，优先购买权人表示以该竞价优先购买没有任何实质意义。
第二阶段，在其他公众竞拍人的竞价结束，产生最高应价时，优先购买权人可以主张在同等条件下行使优先购买权。拍卖师此时应征询优先购买权人是否行使优先购买权。如果优先购买权人表示行使优先购买权的，且无更高应价的，则拍归优先购买权人。如有更高应价，而优先购买权人不作表示购买的，则拍归该最高应价的竞买人。
在拍卖过程中，优先购买权人可主张以公众竞拍人的最高叫价的同等条件下优先买受标的物。此时，对其他竞买人可否继续以更高价格竞买，存在较大分歧。笔者认为，此时其他竞买人与优先购买权人之间应继续竞争，直至在竞买人与优先购买权人之间确定最后成交价格，以实现变价财产的最大价值。因为该拍卖成交价是在缺乏优先购买权人与其他公众竞买人之间展开充分竞争的情况下而初步确定的价格，如果尚有其他人表示愿意以更高应价时，则说明有继续竞价的必要，直至在其他公众竞买人与优先购买权人之间确定最后成交价格。只有这样，才符合财产变价利益最大化这一基本原则和目标，同时也没有实质损害优先购买权人的利益。
以上述博时基金公司股权拍卖变价案为例，假如优先购买权人主张以公众竞拍人的最高叫价的同等条件下优先买受标的物，而其他竞买人不能再以更高价格竞买的话，该股权只以45.6亿元为优先购买权人所取得，而不可能拍卖出更高的价款。但是正是因为允许在优先购买权人与其他公众竞买人之间继续展开竞价，最终以63.2亿元拍卖成交，比限制竞争足足多出17.6亿元！由此可见，在拍卖过程中保证展开充分的竞争对实现拍卖财产价值最大化的重要性。
（五）多个优先购买权人同时主张买受的处理规则
在多个优先购买权人同时表示买受的情况下，应如何处理？拍卖实践中有采用继续加价拍卖的办法，由多个优先购买权人作为竞买人，以现有的出价为起拍价，由多个优先购买权人继续竞拍，价高者得。笔者认为，此时应区分不同情况对待：
第一种情况：如果多个优先购买权人的权利顺序不同，应当由顺序在先的优先购买权人作为买受人，优先购买取得标的物。如共有人与承租人对于拍卖物都享有优先购买权，共有人基于物权而产生的优先购买权，在物权效力上优先于承租人基于债权而产生的优先购买权。
第二种情况：顺序相同的两个或两个以上优先购买权人同时主张行使优先购买权的，应由优先购买权人协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有比例、出资比例行使优先购买权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款规定，顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。对这不尽合理的做法应当参照《公司法》第72条的规定予以改进。
七、结束语
综上所述，在拍卖、招标变价转让财产时，对优先购买权予以适当规制，消除其弊端和不良影响无可厚非，但是鉴于优先购买权作为一种法定权利，在立法修订废除之前，仍有予以保护的必要。那种完全否定财产拍卖变价中存在优先购买权的观点值得商榷。我们应当通过合理设计拍卖程序和规则，在充分实现被拍卖财产价值最大化的同时，兼顾保护优先购买权人的优先购买权，均衡各方不同民事主体的利益诉求。
