通货膨胀的影响

图　18-1：每周的平均价格（上图）和销售量（下图），住房市场繁荣和萧条的明显证据。注意在2008年的销售上升

在进一步分析之前，我们停下来考虑一下通货膨胀。数据是在相对较短的时间周期（大约6年）内收集的，但是我们在思考是否要根据通货膨胀对价格指数做出调整，以便确保2003年支付的价格和2008年支付的价格具有可比性。常用的计算通货膨胀方法是参考消费者价格指数(Cnsumer Price Index,CPI)，它是由劳工统计局生成的，可以访问http：//www.bls.gov/CPI获取。CPI计算经常购买的消费者产品和服务的加权的“桶”的价格。该价格是每个月计算一次，我们将使用西海岸序列(CUR0400SA0序列）为通货膨胀对数据做调整。我们想把所有的值都调整为2003年的价格，因此，我们把每个CPI值除以其在2003年3月相应的价格值。这种操作被称为“相关价格指数化”(Idexing)。它得到的是2003年1美元在每个时间点的相对价值，使得可以很容易看懂图中的通货膨胀效果：值1.1表示从数据起始开始，累积通货膨胀达到10%。图18-2显示基于CPI的通货膨胀衡量尺度以及为通货膨胀调整价格的影响。通货膨胀在过去5年一直稳定增长，我们可以发现根据通货膨胀调整的房价的增长趋势稍微低于未调整的趋势。最后，我们还是决定不按照通货膨胀调整销售价格。住房价格对于CPI有影响，因为它的一个子指数是住房指数，它是出租和“拥有者的等价出租”的尺度。可能有人会说住房价格对于CPI在整个研究期间内有深远的影响。

图　18-2：（上图）通货膨胀，在序列开始时价格相关指数化为1；（下图）以2003年价格为标准根据通货膨胀调整的住房价格（红色）和未调整的价格（蓝色）。没有根据通货膨胀调整价格使得价格上升趋势看起来更陡峭，但是对于价格下降几乎没有任何影响。不包含Monterey、San Benito、San Joaquin和Santa Cruz区县，因为我们只有这些区县的2008年的数据

有了这些基本概况，我们现在开始深入到细节。在本章的后面部分，我们把住房销售划分成几个小的群体，首先是通过价格，然后是通过地理位置。我们对于发现住房市场是否对某些业主群体比其他人带来更多的影响感兴趣。