四、房屋租赁协议的审查

房屋租赁协议是律师工作过程中经常遇到的一类协议。（1）跨国公司在中国投资经常需要租赁办公楼、厂房；（2）许多跨国公司雇用的外籍人员需要在中国承租物业居住。

审查房屋租赁协议需要注意以下几个方面的问题：

1．要做好尽职调查工作。例如，根据建设部1995年公布施行的《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，下述情况下不得出租物业:未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；以及不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

这时，在进行尽职调查时，就应当围绕前述规定，确定出租人是否有权出租。如经尽职调查，确定无权出租或有任何瑕疵，须告知客户。如客户坚持承租，必须在租赁协议中约定，如因出租人无权出租给承租人造成任何损失，应由出租人承担。

2．要特别注意恢复原状条款。实践中，经常有承租人需要对租赁房屋进行装修。经过装修后的房屋将来退租时就存在一个如何处理装修添加物，以及如何处理对房屋格局的改变问题。无论作为承租人还是出租人，都应在租赁协议中对有关恢复原状的责任、方式作明确约定，以免将来发生纠纷。作为承租人不能够想当然地认为，如果协议中没有约定，就应由出租人承担与恢复原状有关的义务。因此需要查一查房屋所在地的地方性法规或规定看有无关于恢复原状责任的规定。

3．要注意有关土地使用费的规定。根据中国法，除非土地使用权以出让方式取得，外商投资企业应向政府缴纳土地使用费。需要注意的是，在区分土地使用费和场地使用费时经常发生混淆。

在实践中，土地使用费有时就是场地使用费。但是在大多数情况下，土地使用费与场地使用费完全不同。例如，在云南省，当外商投资企业以划拨方式取得土地使用权时，须向政府缴纳场地使用费。场地使用费包括场地开发费和土地使用费。场地开发费包括征用土地的费用、拆迁安置费用和基础设施建设费。而上海则明确规定场地使用费不包括征用土地的费用、拆迁安置费用和基础设施建设费。

由谁支付土地使用费取决于外商投资企业的性质和地方法规的规定。例如，在上海，如果中方使用土地使用权作为出资设立合营企业，土地使用费应当由中方支付。但是如果支付使用土地使用权作为合作条件设立合作企业，可在合作合同中约定由谁来支付土地使用费。如果外商投资企业通过租赁方式取得土地使用权，除非有相反约定，在上海土地使用费由出租方支付；在北京由承租方支付。

对缴纳土地使用费的责任都应在租赁协议中予以明确。

4．要注意有关租赁协议登记的条款。外商投资企业租赁房屋、场地的，应当持租赁协议向房地产登记机构登记备案，并向土地管理部门办理缴纳土地使用费的核定手续。如果外商投资企业的当事人未就租赁协议向政府主管部门登记备案，由于地方法规的规定不同，会产生不同的后果。例如，在北京，地方法规没有规定如果当事人不作登记会有什么后果。但在天津，如果当事人未就租赁协议进行登记，将会受到处罚，并且租赁协议不得对抗善意第三人。因此，在租赁协议当中应当明确租赁协议登记的责任、相关费用的承担方式、违约的后果等。