融资探索篇

　　房地产民间借贷融资模式评析兼论对债权人利益的保护

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　　上海总所钟景勇张越

　　［摘要］本文旨在探讨在当前信贷市场宏观政策日益紧缩的情况下，民间借贷模式对房地产融资市场需求所具有的正面意义，并尝试讨论如何在房地产民间借贷融资模式当中对债权人的利益进行保护。

　　［关键词］民间借贷房地产融资债权人

　　房地产行业历来就是一个资金密集型行业，有时我们甚至可以将它视为一个准金融行业，这个特点同时也意味着房地产业本身具有极高的风险性，其对经济周期的反应甚为敏感，在经济复苏时，房地产业率先繁荣，但在经济衰退时，也最早受到打击，可以说房地产行业的兴衰就是一个地区经济繁荣与否的晴雨表。如何使房地产业健康、稳定的发展呢？获取资金和拓宽融资渠道无疑是其中的关键。

　　一、对国内目前房地产融资市场的简要分析

　　银行贷款一直是房地产行业融资渠道的主力军，这个地位笔者认为将来也不可能被根本性地撼动，但是随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相待。房地产企业以银行贷款的方式获取融资面临着前所未有的挑战。房地产信托投资是目前房地产行业获取融资渠道的一个很好的补充，在理论上这种方式被炒得很热，放眼网路，讨论REITs（房地产投资信托基金：Real Estate Investment Trusts， REITs)的文章可谓铺天盖地，在国外对此也有非常多的成熟经验可以加以借鉴，笔者也认同中国目前的房地产融资市场急需创新，而REITs可以说是推出势在必行。但是仅就目前而言，这种方式在政策层面上可谓还未松绑，很明显的一个标志就是《产业基金法》的迟迟不能出台，根据央行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》的规定，每个信托计划限卖200份，因此融资总额必将受到一定限制，从中我们也不难看出政府对这种信托方式融资似乎并不持积极鼓励的态度。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是众所周知，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批程序，以上市的方式来进行融资的门槛可以说是所有融资渠道中最高的，如果有一家房地产开发企业可以通过上市的方式来进行有效的融资，那么可以说任何一种融资方式对于它来说都是有效而可行的，上市融资注定只能是少数人的专利，如果一种方法只对某些特定的极少数对象奏效，那么笔者认为这种方法对整个行业来说最多只能是一剂偏方，其积极意义相当的有限。海外资金曾经对中国的房地产市场有明显的期待，也曾经一度动作很大，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等诸多著名国际地产基金都陆续采取多种渠道进入了中国房地产市场，前景似乎看起来很美，但是随着2006年7月24日，六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的正式出台，令一向大手笔的外资机构也进入了观望期。以上的各种融资渠道在中国房地产行业的发展过程中都曾推波助澜，发挥过极大的积极作用，但是在目前大的政策环境下，它们和房地产行业资金需求之间的桥梁出现了裂痕，如同远水难以解近渴，其中有些融资方式甚至给人以“鸡肋”之感。中小型房地产企业在特定的开发阶段已经无法通过上述渠道有效地进行融资，在这种情况下，笔者认为以民间借贷的方式获取融资可以在一定程度上填补这个真空地带。

　　二、简要剖析以民间借贷模式进行房地产融资的现实可操作性及阐述这种方式对目前房地产融资市场的正面意义本文中所指的以民间借贷进行房地产融资是指以个人的名义提供借款给房地产企业，房地产企业提供相应的不动产用于抵押担保，然后由房地产企业在借款期间内按时支付利息并在借款到期后按时还款的融资方式。严格意义上说，这其实是一种场外交易，是一种资金资源由市场配置的行为，理论上它属于非正式金融范畴，同样有比较明显的缺点和弊病，只是在信贷政策日益紧缩的今天，人们才越发感觉到它的可爱之处，在现实可操作性上，这种融资方式也绝对经得起论证，放在十年前这有如痴人说梦，但在改革开放已垂30年之久的今天，京沪、江浙等地已明显有“藏富于民”的现象出现，富甲一方者众，民间借贷融资的资金来源并不会是障碍；在政策法规上，对于以这种方式进行融资同样没有禁止性的规范加以限制，特别是受国家宏观政策调控的影响较小；房地产商业银行贷款融资模式的多年实践也为民间借贷融资积累了足够的经验，使它有一套成熟的操作模式可以参照。总的来说，民间借贷融资模式的积极意义正在日渐显露：其一，其为发展经济提供了重要的资金资源，弥补了中小经济个体的融资缺口，其方便、快捷、灵活的特性，能大大提高有限资金的利用效率，有利于调整和改善经济结构；其二，民间借贷利率市场化有示范作用。民间借贷的利率比较真实地反映一定时间、空间内的利率实际水平，对于国家制定利率政策、调整银行利率水平以及推动利率市场化等都具有积极的借鉴作用。

　　三、谈如何控制房地产民间借贷融资中的风险并维护债权人的利益在阐述房地产民间借贷融资积极正面意义的同时需要指出的是，房地产民间借贷融资模式存在一种先天不足，个人的风险承受能力毕竟不能和银行、信托公司这样的法人相提并论，而房地产融资最突出的特征是资金投入与回流的时间差距大，如果在融资过程中债权人的利益无法得到切实的保护，出现的风险无法得到有效的救济，那么这种融资模式的生命力也就无从谈起，在目前，国家及地方针对民间借贷融资领域的立法都显得相对滞后，这其中有相当原因是由民间借贷自身的特性决定的，即便在欧美的发达国家之中，政府对于民间借贷也奉行较少干预的原则，在这种情况下聘请律师在房地产民间借贷融资过程中提供全程法律服务就显得至关重要。

　　律师的工作将有助于债权人做到收益和风险的合理配比，并为将来可能遭受到的风险提供足够、切实、有效的救济途径。这里有一个重要的前提就是律师首先要取得债权人尽可能多的信任，房地产业的融资无论在什么时候都是一种高风险性的经营，很难想象一位债权人会将自己的大量资金交由一位他还不能完全信任的律师来进行打理，这种信任不仅建立在这位律师的专业业务能力之上，更取决于这位律师是否具备优秀的职业道德，有时这种信任甚至是可遇而不可求的。

　　《物权法》以及附随的部门规章、地方性法规的出台使准确及时地掌握房地产的各项基本信息没有了障碍，对于供抵押房地产的评估报告，除了审查它的即时性、权威性和准确性之外，笔者的倾向性意见是提供借款的额度应当控制在供抵押房地产评估价值的1/2以下，利息亦不宜要求得太高，根据最高人民法院《关于审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷利率可适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”，过高的利息要求不但会使融资的合法性存在疑问，而且将会造成抵押物的质量相对较差，或者干脆就是没有抵押物的信用贷款。房地产民间借贷融资的实践操作当中，债务人不能偿还借款的情况是比较常见的，这时候就会涉及对设定抵押的房地产采取拍卖等强制措施，它的前提是需要生效并具有强制执行力的司法文书，这如果需要通过诉讼或者仲裁的方式取得，漫长的审理期限是债权人难以承受的，对于债务人而言也很难谈得上有威慑力，在这个问题上，笔者认为最好的办法是为借款抵押合同办理强制执行公证，最高人民法院、司法部《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》为这种操作模式提供了充分的法律依据，如果确有证据证明债务人不履行或不完全履行公证机关赋予强制执行效力的债权文书，债权人就可以直接向办理公证机关申请执行证书。虽然公证机关也要进行一定的审查，但这毕竟要比走诉讼或者仲裁程序快得多，很快就可以进入法院的强制执行程序了。

　　在实践操作之中，有时抵押物的评估价值偏低，如果在这种情况下仍然要进行借款融资操作，对于债务人就一定要加强监管，这种监管措施有时可以表现为一种名义上的股权转让和法人代表的变更，由担任监管角色的律师事务所指定专人担任债务人形式上的法定代表人并持有50%以上的股份同时掌握债务人的公章，在平时并不会参与债务人的日常经营，主要目的其实是为了防止债务人采取任何不利于归还借款的活动。这种操作模式同样也可以适用于在执行公证执行证书过程中和被执行人进行和解。

　　四、结语

　　对于房地产融资市场的研究长期都会是一个比较热门的话题，在宏观信贷政策调控日益紧缩的今天，以民间借贷的模式进行房地产融资将会越发有其生存的空间，这种模式的种种本质特性又决定了它很难被国家立法及具体宏观政策加以调整，它完全是市场配置资金资源的产物，也必将在以后相当长的一段时间内都带有自由市场经济的烙印，国家应当承认这一点，也应当对这种非正式金融采取一个适当宽容的态度，而律师在房地产民间借贷融资模式中将当仁不让扮演一个预警者和消防队员的角色，大胆的探索和创新将有助于我们真正修补房地产市场和资本市场日益扩大的裂痕。

　　［参考文献］

　　［1］郭晓亭：“中国房地产融资途径发展趋势分析”，载《经济与管理》2007年第1期。

　　［2］巴曙松：“房地产融资渴望新路径”，载《中国金融家》2006年第2期。