我国廉租房问题探析

　　■

　　北京分所肖济加

　　随着我国经济社会的不断发展，以及城市化进程的加速，城镇住房问题逐渐成为人们关注的焦点。尤其是近年来，我国向和谐社会转型期间，中低收入者的住房问题越来越多地受到政府和社会的重视。因此，住房保障制度作为社会保障制度之一，对我国的社会稳定及人民生活水平都产生了较大影响。

　　廉租房制度作为国家针对低收入家庭所制定的住房保障制度，是住房保障体系的重要组成部分，其本质上，也是社会保障制度中不可缺少的内容。

　　一、廉租房制度的概念

　　廉租房制度是指国家以住房租赁补贴、实物配租以及租金核减等方式向住房困难的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。从性质上来说，廉租房主要是指由国家出资建设的一种规格适当、设备齐全，用以提供给符合特定标准的人群的保障性住房。

　　二、廉租房制度的积极作用

　　我国政府自2004年3月1日起施行《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，依据该办法的相关规定，各地可以根据自身具体情况，选择廉租房制度中的实物配租形式、租金配租形式或者租金减免形式中的一种或几种，来确定廉租房的具体保障方式。

　　实物配租方式与租金补贴保障方式分别有各自的优点，二者从不同角度出发，发挥廉租房制度的积极作用。

　　（一）实物配租方式的优点

　　实物配租方式是指政府向符合廉租房制度标准的家庭直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。这种方式的优点在于：第一，从保障廉租户生活条件的角度来看，由政府直接提供的住房，具备符合标准的水、电、厨、卫等基本生活设施，能够较为直接地改善最低收入家庭的生活状态，使困难家庭得以安居，减轻困难家庭经济负担和租房困难。第二，从政府管理角度来看，采用实物配租方式，使廉租户居住较为集中，便于政府管理，并且可以更好地维护社会秩序，促进社会的稳定。

　　（二）租金补贴保障方式的优点

　　采用租金补贴方式具有多方面的好处：首先，从廉租户自身的角度来看，低收入家庭可以根据自身特点、家庭人口情况等因素，选择合适的居住地点、房屋面积和结构等，由此满足低收入家庭各自不同的居住需求。其次，从廉租房制度保障效果方面来看，与实物配租方式相比，政府投入同样的资金解决较多低收入家庭的住房问题，这大大提高了资金的利用效率和廉租房制度的覆盖面，并且有利于加快建立廉租房供应体系。最后，从市场的角度来看，廉租房制度中的这一形式，对二手房租赁市场起到了较大的推动作用。

　　三、廉租房制度存在的问题

　　我国廉租房制度发展时间较短，尚存在许多漏洞。其中，最主要的问题反映在以下几点：

　　（一）廉租房制度保护对象的覆盖面过于狭窄

　　在我国，申请廉租房的条件限制十分严格，保障对象的范围太过狭窄。大量无力购买住房的人群被排斥在廉租房租住标准之外，无法享受到这一政策。我国廉租房制度规定其保障对象是低收入家庭，即各城市出台的廉租房政策,保障对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户。事实上，仅以收入作为衡量保障对象的标准显然是不妥的。因为，在我国的很多城市，尤其是北京、上海这类一线城市，存在一部分既不属于低保，但也没有能力通过市场来解决住房问题的阶层和大量的流动人口，例如，刚刚开始工作的大学毕业生、外来务工者等。因此，狭窄的廉租房保障对象范围, 使得上述人群游离于住房保障体系之外，在参与分配之前就因制度上的缺陷而无法得到公平的机会。

　　（二）制度中缺乏对房屋自身标准的明确规定

　　2004年颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》中，仅规定了最低收入家庭人均廉租房保障面积标准，即原则上不超过当地人均住房面积的60%。但该规定中，并未明确制定廉租房的水、电、厨、卫等基本配套设施的标准，同时，也未对房屋本身的安全性、适宜居住性等问题作出规定，这就导致大量廉租房不能真正实现改善低收入者生活条件的目的，使这一政策的实际效果与其目标产生了较大的差距。

　　（三）缺乏有力的准入和退出机制

　　目前，我国大多数地区还不具备十分完善的统计与审核机制，而通过该机制合理地确定保障对象的收入，恰恰是对最低收入家庭采取住房保障的前提。因此，一方面，在缺乏科学合理的收入界定办法，尤其是有效的收入审核管理办法的情况下，很容易出现保障对象界定不明的问题，致使一些不属于低收入家庭的人群搭上了政策“便车”，结果却把真正需要保障的最低收入家庭排除在保障体系之外。另一方面，我国许多城市缺乏完善、有效的退出机制。根据相关规定，享受廉租房保障的最低收入家庭，有下述情况时，应取消其享受廉租住房保障的资格。例如，连续6个月以上未在廉租房居住；转租、转借廉租房；改变房屋用途；未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租房政策确定的住房标准等。但在实际执行层面上，部分城市因为政府监察不力，且缺乏相应的机制，而导致无法把握已获得廉租房保障的最低收入家庭的动态情况，使得本该享受到廉租房保障的人无法取得房屋，而那些不具备保障资格的人或已被取消该资格的人却持续占用了社会资源，致使廉租房保障制度无法发挥其应有的作用。

　　四、完善我国廉租房制度的途径

　　廉租房制度作为社会保障制度中的重要一环，可以直接、有效地改善低收入者的生活状况，解决其无房可住、住房条件差的问题。但是，当前我国的廉租房制度，由于缺乏相关法律支持、制度自身不完善、体系构建不健全等问题，在实际实施过程中，与该制度的目标尚存在很大距离。因此，应提高全社会，尤其是政府对这一制度的重视程度，从各方面完善廉租房保障体系。

　　（一）从立法的角度完善廉租房制度

　　当前，我国还不具备系统化的、完善的廉租房制度法律体系，因此，尽快制定与廉租房制度有关的法律法规，成为目前亟须解决的问题。针对廉租房及其配套设施的建设标准、管理方式、租赁办法、申请条件、政府监督以及违约责任等问题，以法律法规的形式加以规定，从而形成一套有法可依的、完整的保障体系。只有这样做，才能使我国廉租房制度的建设向更加规范的方向发展，确实而充分地发挥其功能。

　　（二）从政府管理的角度完善廉租房制度

　　1.政府应建立负责廉租房工作的专门机构。在我国，并没有负责廉租房工作的独立机构，该工作往往是由多个部门共同完成的，这就导致各部门间职能交叉、协调困难、责任无法分清等问题，进而产生拖延时间、效率低下的后果，使被保障人的利益受到严重损害。因此，应成立相应的专门机构来负责廉租房的管理和该制度的实施，以保障该工作的顺畅进行。

　　2.政府应对廉租房房源及资金来源进行整体的、恰当的规划。首先，各地政府应确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源，除财政拨款外，还可通过其他途径筹集该项资金，如建立廉租房基金等方式。其次，政府还应调整住房供应结构，保证实物配租中廉租房房源的充足，同时大力推广货币化补贴方式。针对廉租房小区，应建立完善的配套设施，加强物业管理，并进行合理的规划，以避免出现“贫困区”的问题。

　　3.建立完善的准入、退出机制和对被保障人的动态跟踪机制。这一措施要求政府加速对统计审核机制的建立与完善，以及加强事后监督工作。政府相关部门应定期对享受廉租房家庭的基本情况进行复核，当他们的收入、住房状况等不再符合廉租房租赁条件时，应及时进行清退，使有限的廉租房资源能够最大限度地发挥其作用。

　　总之，廉租房制度是我国社会保障体系中的重要组成部分，该项制度的发展和完善，不但可以逐步解决部分人的住房问题，同时也可以缓解社会矛盾，促进社会和谐、稳定的发展。因此，我国政府及全社会都应给予廉租房问题以充分的重视，尽快建立起一套完善的廉租房制度，以使该制度真正的达到促进社会发展的目的。

　　［参考文献］

　　［1 ］刘旭利：“廉租住房制度法律问题研究”，载http://blog.china.com.cn/zgshfx/art/268558.html。

　　［2］张玉宇：“中国廉租房制度的发展历程,特点及存在的问题”，载http://www.14edu.com/falv/0410152912010_3.html。

　　［3］党琳、杨欣：“浅议我国廉租房相关法律问题”，载http://d.wanfangdata.com.cn/Periodical_jkgc200906107.aspx。

　　［4］王劲松：“完善廉租房立法，保障房地产业健康发展”，载http://www.bokee.net/bloggermodule/blog_viewblog.do?id=4986772。