买卖不破租赁原则的适用

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　　深圳分所赖轶峰柯军霞

　　［摘要］我国《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”原则的规定，既适用于不动产，也适用于动产，既未要求租赁物必须已实际交付，也未要求租赁合同必须登记。这样的规定，可以最大限度地保护承租人，但也有可能损害其他合法权利人的利益。因此，笔者认为在理解“买卖不破租赁”原则的内涵和适用同时，也应关注该原则限制适用情形，这对在司法实践中寻求各方利益的平衡有着重要意义。

　　［关键词］物权买卖不破租赁原则适用限制适用一、“买卖不破租赁原则”的基本内涵

　　通常所说的“买卖不破租赁”，是指出租人在租赁期间转让租赁物所有权的，该转让所有权的行为不影响出租人与承租人之间的租赁合同的效力，承租人可以基于原租赁合同对抗租赁物新的所有人基于所有权的权利主张，直至原定租赁期限届满。买卖不破租赁原则突破了债权的一般效力，是租赁权物权化的具体体现，是债权对抗所有权的一个特例，也是物权优于债权的一个例外。有力地维护了承租人的利益。

　　“买卖不破租赁”，是现代民法的一项重要制度。在实践中，主要有两个层面的含义：一是承租人基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿权。二是租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。该原则规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。

　　“买卖不破租赁”体现了租赁合同的一个特点，即租赁权的物权化特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。

　　二、“买卖不破租赁”原则的适用

　　（一）法律依据

　　“买卖不破租赁”原则在我国的相关立法上也有具体体现。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《物权法》第190条、《担保法》第48条、《海商法》第138条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条等。

　　（二）适用条件

　　适用“买卖不破租赁”的条件即第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。如买受人认为该租赁权的存在影响其对标的物的使用，违背其买卖初衷，买受人的权利因此受损的，买受人在“买卖不破租赁”原则下不能解除租赁合同情形时，但买受人的权利仍然有其他途径可予以救济，买受人完全可以依据《合同法》第54条之规定，以“重大误解”或“一方以欺诈……使对方在违背真实意思”的情况下订立合同为由请求人民法院或者仲裁机构撤销合同并请求赔偿。

　　（三）适用范围

　　我国法律、法规关于“买卖不破租赁”原则的规定，不论动产租赁和不动产租赁都适用买卖不破租赁的原则。买卖不破租赁并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括强制拍卖、抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为公司、合伙出资等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。所有权发生变动的原因有基于原所有权人的意思自治而产生的所有权变动，还包括基于国家强制力产生的所有权变动 (如强制拍卖)。

　　（四）对于未登记备案的房屋租赁合同，是否适用“买卖不破租赁”原则房屋租赁双方签订合同后，未到房地产管理部门将租赁合同登记备案，出租人未告知买受人房屋已出租的事实，即将房屋出卖，并办理了产权过户手续。买受人要求承租人搬离租赁房屋，承租人能否以“买卖不破租赁”为由进行抗辩？根据《合同法》第229条的规定，符合适用“买卖不破租赁”的条件，即使买受人不知道租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗买受人。

　　根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第9条“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，房屋租赁合同由于法律、行政法规没有规定登记后生效，因此即使没有办理登记手续，也不影响合同的效力。

　　因此，我国法律不以租赁合同登记备案作为“买卖不破租赁”适用前提条件。

　　（五）因公权力行为产生的所有权变动是否适用“买卖不破租赁”原则最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”规定显然是采用了适用原则，但是，对在先设定的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将租赁合同解除后再进行拍卖。

　　三、“买卖不破租赁”原则限制适用的情形

　　（一）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，已经登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的原则这里有两层含义：第一，财产先抵押并登记后出租的，不适用买卖不破租赁的原则。第二，财产先出租后抵押的，以及财产先抵押但未登记后出租的，均适用买卖不破租赁的原则。

　　对于现抵押后出租的，法院在拍卖后有义务在合理期限内将标的物交付买受人。但实务中拍卖公司在拍卖标的物说明或法院的强制执行裁定书中常表示“该房地产不强制清场，由买受人自行清场”。由于各种复杂原因，买受人因购买了法院拍卖的房地产但一直无法使用，其损失与日俱增，明显对买受人不公平。如果不及时强制交付，很可能引发恶性群体性斗殴事件。

　　笔者认为，为维护法律尊严，体现司法权威与公正，防止集团斗殴等严重影响社会稳定事件的发生，法院应依法组织力量对租赁人强制清场。但最妥善的办法是互谅互让，争取以和解方式化解矛盾。

　　（二）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，这里规定的将租赁权和其他用益物权除去，就是不适用“买卖不破租赁”的意思。可见，在民事强制执行中，如果租赁权的存在影响了担保物权和其他优先受偿权的实现，也不适用买卖不破租赁的原则。对于给承租人造成的损失，承租人可以出租人为被告另行向有管辖权的法院提起诉讼要求赔偿。基于合同法中规定承租人对租赁物享有优先购买权，人民法院在对租赁物的强制执行中，必须要保障承租人的此项权利。

　　（三）买卖不破租赁合同履行不能

　　租赁合同的标的物是多样的，但租赁合同对租金的约定不具体，没有细化到具体的标的物，其中部分标的物所有权转让，部分标的物所有权没有发生转移，这种情况如果不能协商处理，即便按照买卖不破租赁的原则处理，租赁合同在新的出租人和承租人之间也不能履行，这种情形为租赁合同本身导致不能适用买卖不破租赁原则。

　　（四）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因此，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，其处分权已经受到了禁止或限制，如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为，则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行，因此，人民法院可依申请执行人的请求，直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖，则被执行人在查封财产上设定的租赁权，将不受法律保护。

　　但为了保护善意第三人，该条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。而查封不动产的公示方法，主要是通知有关登记机关办理登记手续，同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此，如果租赁权设定在先，法院查封、冻结在后，那么，该租赁权仍然应当受到法律保护，可以适用“买卖不破租赁”的原则；相反，如果法院已经查封、冻结，且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示，在之后被执行人在该财产上设定了租赁权，则属于在该财产上设定了权利负担，如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行，会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交，则人民法院可以应申请执行人的请求，将该租赁权除去，然后委托拍卖。承租人因租赁该财产未届租期所造成的损失，属于其与原出租人之间的因租赁合同引起的法律关系，应当另行通过诉讼途径或其他渠道解决。

　　（五）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁”

　　破产企业的财产，变现的基本方式是进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，破产企业签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，法律对此没有明确规定，笔者认为不适用“买卖不破租赁”原则。理由为：（1）有悖于破产法的基本制度和分配原则。若适用该原则，租赁合同继续履行，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，意味着租赁债权得到完全实现或全额清偿，与我国法律规定的有关企业破产清偿顺位相矛盾。（2）不利于破产财产的变现与分配。一方面，租金一般分期支付，这样导致破产财产总额无法确定，影响破产财产分配实施；另一方面，若适用“买卖不破租赁”，将会在很大程度上影响到这部分竞买人的购买心理，一旦房地产等使用权的变现产生困难，将严重影响到清算组关于整个破产财产变现的计划和工作，并进一步影响到破产债权的最终分配比例。因此，笔者主张破产程序不适用买卖不破租赁的原则，而是应在解除租赁关系后，对破产企业的财产变现偿债。

　　综上，我们在为客户提供租赁法律服务时，应当注意“买卖不破租赁”原则带来的法律风险，并作相应的安排来防范法律风险。我们为承租人审查修改租赁合同时，应当调查核实租赁房屋是否受到抵押、查封等权利限制。如果存在抵押查封等情况，应当提示客户，租赁合同的租赁期限实质上属不定期租赁合同，应当建议给出租人设置相应的违约责任条款来平衡双方的利益。我们为出租人提供法律服务时，应建议客户最好在租赁合同中披露租赁房屋的权利限制情况，否则有可能被认定为出租方存在欺诈或者承租方存在重大误解，产生合同无效或者合同被撤销等不利法律后果。