次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权

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　　昆明分所洪雨泉

　　［摘要］随着我国经济快速发展和住房制度改革的日益深化，房屋租赁业迅猛发展，随之引发的房屋租赁纠纷日渐增多。本文主要围绕在房屋租赁合同中，承租人欠付租金致使出租人行使合同解除权时，次承租人行使租金代偿权及合同解除抗辩权的相关法律问题进行分析与探讨。

　　［关键词］房屋租赁次承租人租金代偿权抗辩权案情

　　2008年1月1日，A公司与B公司签订《房屋租赁协议》，将A公司所有的房屋出租给B公司做经营之用，租赁期限为5年。协议约定B公司每年度按期向A公司缴纳租金200万元，每年度租金分两次交清，第一次于每年度的1月1日缴纳100万元，第二次于每年度的7月1日前缴纳。协议中约定超出约定付款时限为逾期，每天加收5%的违约金。付款超出约定期限15天，A公司有权终止该租赁协议。在协议履行过程中，B公司将其承租的房屋进行转租。2010年1月20日，由于B公司逾期未向A公司交付租金，A公司向B公司发出书面解除合同通知书，并要求B公司将该房屋腾交给A公司。B公司对解约通知书进行了签收但一直拒绝腾房。A公司将其告上法庭：要求B公司腾房并支付房屋占用费及违约金。

　　一审

　　《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　为此，一审法院认为，A公司与B公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规对合同效力的强制性规定，系有效合同。双方应按合同约定全面履行自己的义务。B公司未按合同约定在2010年1月1日前按时足额地交纳租金100万元，已构成违约。《合同法》第93条第2款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第96条第1款规定：当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。由于B公司的违约行为成就了A公司解除合同的条件，A公司已经向B公司送达了解除通知，按照合同约定终止双方之间的租赁协议，故A公司与B公司之间的租赁协议在通知到达之日已经解除。一审法院判令B公司应当将房屋腾交给A公司，并应当向A公司支付房屋占用费及违约金。

　　上诉

　　B公司对一审判决不服，向上一级法院提起上诉。上诉理由：根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第17条的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。

　　二审

　　在二审开庭审理过程中，次承租人又另行以次承租人行使抗辩权纠纷向基层法院提起诉讼，B公司以此为由向二审法院申请中止审理。案件最终以出租人与次承租人达成新的租赁协议，次承租人撤诉，法院判令驳回B公司上诉请求并维持原判而圆满结束。

　　评析

　　本案涉及次承租人的租金代偿权及合同解除抗辩权，是在现行房屋租赁合同纠纷中新型的法律问题。一般的租赁纠纷，根据合同的相对性原则，仅涉及出租人和承租人，但一旦涉及承租人将租赁的房屋再转租，法律关系则相对较为复杂。转租在实践中广泛存在，目前许多出租房屋都存在转租现象。如果因承租人欠付租金，出租人解除合同的，次承租人将面临巨大损失，特别是对于商铺，次承租人作为实际经营者，对商铺进行了大量的装修和人力物力的投入，一旦出租人与承租人之间的租赁合同解除，次承租人作为善意第三人的合法权益往往难以得到合理的维护。

　　次承租人的权利如何维护，成为法律实践中的难题。司法解释第17条中关于次承租人租金代偿请求权，突破了我国传统合同的相对性原则，使得次承租人获得了能够对抗出租人的合同解除权的代偿请求权，维护了租赁关系的稳定性，在出租人、承租人与次承租人之间的利益取舍中达到平衡。但该条款在实务操作中仍存在如下法律问题亟须解决。

　　第一，关于次承租人的诉讼主体地位问题。

　　因租赁合同解除而产生纠纷，次承租人作为案件的第三人，一般情况下属于无独立请求权的第三人，并不具有被告的诉讼主体地位，因此，无论其提出什么主张，都不构成反诉。司法解释虽然赋予了次承租人租金代偿和合同解除抗辩的请求权，但对于次承租人以何种主体地位，如何有效行使该权利则没有进行明确的规定，笔者赞同最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中的观点，即为有效解决纠纷，在审判实务中，如果次承租人提出该请求的，次承租人可以另行提起诉讼，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。同时，另行诉讼属于新的诉讼，人民法院应当收取诉讼费用。由此赋予次承租人以原告的地位另行提起诉讼，行使租金代偿权和合同解除抗辩权，或可以进一步通过完善立法的方式完善第三人诉讼制度。

　　第二，关于次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权的行使期限问题。

　　对于次承租人的租金代偿请求权的行使，应当基于公平原则赋予程序保障和期间的规制，从而才能有效平衡出租人和次承租人两者的利益。否则，出租人的地位和权益则将陷入悬而未决的不稳定状态，致使出租人的合法权益受到损害。

　　笔者认为，为平衡出租人和次承租人的利益，有效合理地维护两者间的合法权益，对于出租人的合同解除权的行使和次承租人租金代偿权的行使均应当有所限制。如出租人在解除合同时，应当向次承租人履行书面的通知义务，将租赁合同解除事宜告知次承租人，并给予次承租人一个合理的租金代偿期限。若在该期限内，次承租人不代偿租金或逾期不行使租金代偿权，则次承租人的租金代偿权即丧失，出租人有权依法解除租赁合同。而次承租人再行向法院提出行使租金代偿请求权并以此抗辩出租人的合同解除权的，则应当不予支持。

　　次承租人租金代偿权行使的合理期限的确定非常重要。如果直接适用《民法通则》第135条中关于2年诉讼时效规定或第136条中关于延付或者拒付租金1年的诉讼时效的规定，笔者认为该期限过长，一方面不利于保护出租人的合法权益，另一方面也无法达到平衡出租人与次承租人之间利益的立法目的。同理，期限过短则不利于保护次承租人的合法权益。

　　基于公平原则，笔者认为次承租人的租金代偿权及合同解除抗辩权提出的合理期限应当参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条中关于合同解除权有3个月的异议期间。为此，次承租人租金代偿和合同解除抗辩的请求权应当自其知道合同解除之日起3个月的合理期限内向人民法院或出租人提出为宜。由此，既达到出租人和次承租人之间利益的有效平衡，又有利于促进房地产业的健康发展。

　　［参考文献］

　　最高人民法院民事审判第一庭编著，奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2008年版。