商业地产物业电梯管理的安全保障风险及其控制

　　■苏州分所李东华

　　［摘要］商业地产物业服务企业对包括电梯在内的共用设施设备承担安全保障义务，但产品缺陷、维保瑕疵和使用不当等原因都可能造成电梯安全事故发生。因此，物业服务企业应依据关于电梯安全事故产生的几组法律关系，建立包括购买电梯责任险等在内的风险控制机制。

　　［关键词］商业地产物业电梯管理风险控制

　　北京地铁电梯“7·5事故”的发生，引发媒体相继披露出全国各地各场所曾发生过的事故或仍存在的安全隐患。如何评估和应对电梯事故带来的风险，是电梯管理者亟待解决的问题。在商业地产蓬勃发展的背景下，伴随它成长的商业地产物业服务企业应充分重视电梯管理的安全保障风险，并积极做好防范措施。

　　一、物业服务企业电梯管理的安全保障义务

　　物业服务企业的安全保障义务来源于法律规定与合同约定，《侵权责任法》第37条规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任”；第85条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”这两条明确了管理人的安全保障义务。物业管理发展30年来，商业地产大多引入了专业的物业管理服务，并以合同形式将所有人的管理角色转移给了物业服务企业。

　　电梯是一般商业地产的必备设施设备，《物业管理条例》第28~29条表明，物业服务企业在承接物业后即承担了共用部位、共用设施设备的管理义务，在物业服务合同中，业主一般会将对电梯、消防设施、空调系统等共用设施设备的运行、维修、养护和管理义务明确委托给物业服务企业。因此，物业服务企业是商业地产电梯的实际管理人，并承担使用人的安全保障义务。

　　依《侵权责任法》，物业服务企业应对电梯实际使用人承担安全保障义务，依物业服务合同，物业服务企业应向商业地产业主承担管理责任。因此，不管是直接对第三人，还是对业主，物业服务企业都应承担电梯管理的安全保障义务。

　　二、商业地产电梯管理的风险类型

　　商业地产电梯管理的安全保障有赖于物业服务企业，但其风险的发生却非它所能控制，结合近几年发生的案例，笔者将它们归纳为以下几类。

　　（一）电梯产品缺陷导致安全事故

　　北京地铁电梯“7·5事故”是典型的产品缺陷导致的安全事故。北京市质量技术监督局新闻发言人在发布会上透露，此次事故电梯具体批次为奥的斯品牌513MPE型，事故的直接原因是由于固定零件损害，驱动主机发生偏移，驱动链条脱落，造成扶梯下滑。初步认定此次事故是因奥的斯此款电梯存在设计缺陷，同时维护保养不到位造成。

　　电梯作为特种设施设备，虽发展百余年，但其安全性仍存在不同程度的潜在缺陷，在我国，电梯安全标准允许六万分之五的故障发生率。因此，缺陷几乎无法避免，而且一旦导致安全事故，极易造成人员伤亡。

　　（二）电梯维保瑕疵导致安全事故

　　2009年8月1日起生效的《电梯使用管理与维护保养规则》要求在用电梯每年进行一次定期检验，未经定期检验或检验不合格的电梯，不得继续使用，并须做日常维保。这是国家要求的强制安全保障措施，但鉴于维保价格等因素，怠于定期检验或维保不充分的现象比较普遍。《东方早报》报道，2011年7月7日，上海徐汇区一商务楼内一电梯直坠5层楼，后查明系物业未及时更换老化继电器导致。

　　电梯一般由管理人负责维保，但具体的维保工作一般会交给专业的电梯维保公司。电梯越老，维保的成本越高，在成本压力下，管理人或维保公司都可能导致维保瑕疵，进而导致安全事故。

　　（三）电梯使用缺陷导致安全事故

　　商业地产一般为开放型场所，并非所有使用电梯人员都懂得安全使用方法，一些不当使用也会导致安全事故。据浙江省质监局统计，2002年至2008年7月，浙江省发生的电梯事故中79%是因为电梯使用不当引起的。2009年3月，有四男一女在电梯内用力蹦跳导致电梯失灵，被困近半小时才得以脱身。2011年7月9日，杭州万象城一名男孩手指被自动扶梯夹断。在人员流动大的情况下，此原因导致的安全事故也难以避免。

　　电梯有正确使用方法及发生事故时的正确救济方法，但大部分楼宇电梯处或电梯内并未设置较为详细的告知或警示。这种警示缺失，亦增大了电梯安全事故的发生率。

　　由此可见，商业地产电梯管理风险来源于多方面，可能来源于生产商的产品缺陷，可能来源于维保公司的维保瑕疵，也可能来源于使用人的不当使用，也有管理人未尽谨慎管理义务的原因。

　　三、商业地产电梯管理风险发生之后的责任承担商业地产由于人流量大、电梯使用的频率高、强度大，发生安全事故的风险较大。事故发生后，要承担哪些责任？由谁承担？担责主体之间如何追偿？这必须认清这里存在的几组法律关系。

　　（一）侵权损害赔偿法律关系

　　电梯安全事故一般被认定为物件损害责任事故，侵权行为人为物件的所有人、使用人或管理人，适用过错推定责任原则，即侵权行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。受害人或者受害人近亲属有权向侵权行为人主张损害赔偿。

　　依据《侵权责任法》第16~22条，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第17~34条，受害人或受害人近亲属有权依据实际损害情况主张：医疗费、护理费、交通费、康复费、残疾生活辅助具费、残疾赔偿金、丧葬费、死亡赔偿金、被扶养人生活费、精神损失，等等。

　　商业地产电梯的所有人一般为业主，管理人一般为物业服务企业，在侵权损害赔偿法律关系中，他们对受害人或受害人近亲属承担连带赔偿责任。

　　（二）产品责任法律关系

　　若分析事故原因得出，系产品缺陷导致，则损害赔偿责任应由生产商或销售商承担。依据《产品质量法》第26条，生产商应对其所出售的产品承担安全、性能、品质担保。如产品缺陷导致受害人人身伤害的，侵害人应当依据《产品质量法》第44条，向受害人或者受害人近亲属承担侵权责任，即承担产品责任。

　　此处的受害人可能是该产品的买受人，也可能是该产品的其他使用人，只要他们系产品缺陷导致的人身或财产损害，都有权要求生产商或销售商承担产品责任。

　　（三）电梯的委托管理法律关系

　　商业地产业主一般将商业地产的物业服务委托给物业服务企业，双方签订合同后，电梯等共用设施设备的管理义务就由物业服务企业承担。

　　物业服务企业根据物业服务合同和电梯管理的相关法律法规，对电梯实施管理，并承担因管理瑕疵带来的法律责任，比如电梯事故导致的侵权损害赔偿责任。

　　（四）电梯日常维保业务的委托服务法律关系

　　物业服务企业有权将管理职责中的专业部分委托给第三方，即专业服务公司来实现，电梯的日常维保系典型的专业部分。物业服务企业和电梯维保公司一般在合同中约定维保的对象、维保的时期、维保的内容和维保责任，等等。

　　若因电梯维保瑕疵，导致发生安全事故，物业服务企业有权在赔偿受害人后，向电梯维保公司追偿。

　　一旦发生电梯安全事故，受害人或其近亲属选择电梯所有人、管理人或生产商、销售商主张损害赔偿，在其中一方赔付后，可再依据其他法律关系向其他连带法律责任人追偿。但实践中，受害人多先向管理者主张。因此，相对而言，物业服务企业面临的事故责任承担风险更直接。

　　四、商业地产电梯管理风险的不可控性与承担责任额度或损失的不可预计性商业地产电梯管理风险的发生源有多种可能性，其中大部分非作为管理人的物业服务企业所能全面控制，商业地产电梯管理风险具有不可控性。

　　首先，电梯产品缺陷存在隐蔽性，生产商可能都未能掌握，物业服务企业更无从知晓；其次，维保专业性强，只要维保公司不明示，物业服务企业很难发觉；最后，商业地产人流量大，指导和监管的难度很大，物业服务企业对使用不当风险的防范很难，即使发现了，因个人偿债能力有限，追责风险很大。

　　商业地产电梯管理风险的不可控性特征要求物业服务企业建立较稳妥的风险控制制度。

　　商业地产电梯使用频率高，人流量大，一旦发生安全事故，其后果难以预料，受害人家庭情况更无从防范，若出现群死群伤事件，应承担的损害赔偿责任可能是个天文数字，一般物业服务企业很难承担。在2011年7月20日北京石景山法院开庭的伤害索赔案中，一儿童受害人因被自动扶梯碾断三根手指索赔一百多万元。因此，事故发生后的承担责任额度以及因此造成的其他损失难预计、难承担。这也要求物业服务企业建立风险控制制度。

　　五、商业地产电梯管理的物业风险控制制度

　　针对商业地产电梯管理风险的不可控性和事故发生后承担责任额度、损失的不可预计性，物业服务企业应建立相应的物业风险控制制度。

　　（一）强化规范管理，避免管理瑕疵风险

　　电梯管理、维保和使用都有相应的规范，即《电梯使用管理与维护保养规则》和电梯使用管理办法，物业服务企业作为管理人应严格依照规范设立电梯使用管理制度、维护保养制度，警示电梯使用办法，尽可能减少因自己原因导致的安全责任事故，并避免自己在追责时遭到抗辩。

　　（二）加强合同管理，明晰他方安全责任

　　物业服务企业仅仅是电梯的实际管理人，但他的管理责任可以通过合同约定减少。即在电梯买卖合同中，明确销售商的产品质量担保责任，或者要求销售商或生产商购买产品责任险。在维保委托合同中，明确维保公司的维保质量担保义务、瑕疵告知义务。一旦发生事故，物业服务企业可依据电梯买卖合同或维保委托合同追究他们的担保责任。

　　（三）购买电梯责任险，化解赔偿负担

　　针对电梯安全责任风险，众多保险公司已推出电梯责任险，这是商业地产物业服务企业控制电梯管理风险的最简单最有效的措施。

　　电梯责任险是属于公众责任险的一种，投保人可以单独投保，即将电梯责任保险作为主险进行投保，也可以选择在公众责任保险中扩展电梯保险责任。凡依法持有政府主管部门核发的《电梯准用证》的电梯保有人、使用人或管理人均可以作为被保险人。被保险的对象即电梯可以有各类客货电梯、液压电梯、自动扶梯和自动人行道。按照电梯保险责任的相关条款，在保险期间及保单列明的地点范围内，被保险人所有、使用或管理的电梯在运行过程中发生意外事故造成第三者的人身伤亡或者财产损失，依法应由被保险人承担的赔偿责任，保险公司均可负责赔偿。保险公司所做的赔付主要包括被保险电梯在运行过程中发生意外造成第三者的人身伤亡或财产损失依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，合理的仲裁费用或者诉讼费用，事故发生后被保险人防灾减损的支出。

　　如果一部电梯在正常的可保风险范围之内，每部电梯每年缴纳350元保费，最高保障限额为60万元，一年内每次事故的最高保障限额为30万元，事故中每个人可获赔的最高限额为3万元。如果一部电梯在正常的可保风险范围之内，每部电梯每年缴纳1500元保费，最高保障限额为600万元，一年内每次事故的最高保障限额为300万元，事故中每个人可获赔的最高限额为30万元。投保人所缴纳的保费数额视保险对象的风险情况而定，若保险标的风险较大，则缴纳的保费较多；反之，所需缴纳的保费较少。

　　由此可见，购买电梯责任险的保费不高，但其风险控制作用却很大。

　　商业地产快速发展，必定带来商业地产物业服务大需求，但在快速发展过程中，相应的管理风险也会增大。物业服务企业应充分认识到包括电梯管理在内的物业管理风险，并通过自身制度建设、合同管理和保险产品的适当引入来控制。