以案论法——出租人强行收铺有何法律风险？

　　■苏州分所牟利净

　　［摘要］《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”通过该条规定可知，租赁合同终止后，承租人负有腾房的义务，出租人有要求承租人腾房的权利。但是，若承租人逾期腾房或拒不腾房，出租人应如何减少法律风险？本文将通过几则典型案例来进行具体分析。

　　［关键词］合同终止合同解除通知

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（《合同法》第212条）。租赁期间，承租人有权依约占有房屋，因为占有是承租人行使权利的前提，但租赁期间届满后，承租人继续占有房屋已无法律和合同依据，所以承租人应当将房屋返还出租人。《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”通过上述两条规定可知，租赁合同终止后，承租人负有腾房的义务，出租人有要求承租人腾房的权利。但是，若承租人逾期腾房或拒不腾房，出租人是否有强行收房的权利？出租人应如何行使要求承租人腾房的权利？笔者将通过几则典型案例来进行分析。

　　一、在符合约定解除情形时，出租人可否不经通知且在承租人不在场的情况下自行收回商铺案情概要：2006年12月1日，古某（乙方）与某商行（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将某商铺租赁给乙方经营电子通讯器材，租赁期从2006年12月1日起至2009年11月30日止。如乙方逾期缴纳租金、费用，逾期超过10日，合同终止，合同终止或解除后，乙方必须在两日内将自有的物品或货物搬出商场，两日后，甲方有权自行进行处置，而无须承担任何赔偿责任。在履行上述合同中，古某从2007年11月起没有向某商行支付租金。后因某商行在古某不在场的情况下收回该商铺并另行出租，以致产生纠纷。本案中，双方均表示同意解除合同，但某商行未能举证证明其之前通知古某解除合同收回商铺及收回商铺的具体时间的事实。古某为证明商铺内物品的损失，自行列举了丢失物品的清单，并申请本院委托评估机构对上述物品的价值进行评估。

　　法院认为：本案根据《租赁合同》约定，古某应于每月5日前支付当月租金，逾期超过10日，合同终止。古某逾期支付租金已超过10日，符合合同约定的解除条件，某商行有权提出解除合同，但某商行未能举证证明已履行通知古某解除合同的义务，某商行在合同未解除及古某不在场的情况下，自行收回商铺，应承担民事责任。由于某商行在收回商铺时没有作证据保全，对某商行关于当时商铺没有物品的陈述不符合常理。根据本案的实际情况结合评估报告等间接证据分析，古某主张赔偿丢失物品的损失23310元是符合公平合理原则的，予以支持。

　　笔者分析：本案中，合同约定：合同终止或解除后，乙方必须在两日内将自有的物品或货物搬出商场，两日后，甲方有权自行进行处置，而无须承担任何赔偿责任。某商行正是基于此约定，认为只要合同符合约定解除条件即可以强行收铺，而不用通知承租人。但是，适用此约定的前提是合同已终止或解除，而本案中出租人只是享有约定解除权，权利未经行使则达不到其应有的法律效果。《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”所以，即使出租人享有解除合同的权利，其也应该履行必要的通知义务。本案中，正是因为某商行未履行通知古某解除合同的义务，且在合同未解除及古某不在场的情况下自行收回商铺，由此造成古某的损失商行应该承担民事责任。虽然古某自行列举了损失清单，但法院认为其是合理的，而且商行有过错在前，故法院支持古某的主张。

　　二、出租人可否不经承租人同意擅自收铺

　　案情概要：东建公司与张某签订《商铺租赁合同书》，约定：由张某承租佛山市季华路东建世纪广场二楼服装时尚专区26、27铺位，期限从2003年4月23日至2006年4月30日止。违约责任：承租方未按合同规定时间和金额缴纳租金、商场管理费及其他应付费用，逾期20天，视作承租方单方违约，承租方除追偿租金及费用外，有权收回商铺并解除合同。东建公司分别于2005年8月15日、20日、25日、9月1日向张某发出催缴通知书、二次催缴通知书、最后催缴通知书、律师函，通知张某缴纳2005年8月的租金、管理费、电费及滞纳金；于同年9月9日发出催缴通知书，通知张某缴纳8~9月的租金、管理费及电费。东建公司于同月12日在张某承租的商铺张贴“收铺通知”：张某拖欠8~9月的租金及滞纳金，决定于2005年9月12日正式收回铺位之使用权并解除合同。张某承租的铺位已由东建公司东方公司收回。

　　法院认为：张某在起诉时已拖欠8月的租金超过20天，按合同的约定东建公司作为出租方有权收回商铺并解除合同，且东建公司已向张某发出“催缴通知书”、东建公司发出“收铺通知”，依照《合同法》第93条、第96条的规定，东建公司反诉要求解除《商铺租赁合同书》的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。由于《商铺租赁合同书》已解除，讼争铺位应交还东建公司（事实上东建公司东方公司已收回铺位）。虽然张某违约，按合同约定东建公司有权收回商铺并解除合同，但其在未征得张某同意的情形下，擅自收铺的行为没有法律依据，其行为对张某构成侵权，应承担侵权的民事责任，张某请求赔偿经济损失有法律依据。

　　笔者分析：本案中，虽然张某违约在先，东建公司有解除合同的权利，东建公司也曾先后发出催缴通知书、律师函等督促张某履行缴纳租金的义务，最后东建公司通过在承租商铺张贴“收铺通知”行使解除合同的权利。但是，合同解除后，如何收回房屋出租人应谨慎选择。通过上述法院的判决可知，未征得承租人同意，出租人擅自收铺的行为是存在法律风险的，故出租人在收铺时要履行必要的诚信义务。

　　三、承租人拒不腾房，出租人如何处理

　　案情概要：2003年11月17日，重庆某灯饰公司（乙方）与重庆某灯饰广场（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将某103、104号铺位租赁给乙方从事灯饰经营活动；租赁期3年，从2003年 12月1日起至2006年11月30日止；在承租期满前3个月，如继续承租，乙方应以书面形式通知甲方，双方应就承租条件重新协商后，另行订立书面合同予以续租，否则甲方有权与他人协商就该商铺另外签订书面合同；合同期满，乙方没有能够与甲方签订新的租赁合同，乙方应在合同期满之日起10日内撤离租赁场地并办完退场手续，如逾期不搬，甲方有权收回铺位或转租他人，收取逾期天数的租金，并视情况收取一定数额的惩罚违约金；2006年11月29日，灯饰广场向灯饰公司送达了《通知书》，通知灯饰公司其承租的103、104号铺位的租赁期已满，灯饰广场决定收回自用，要求灯饰公司在2006年12月10日之前撤离。但灯饰公司拒不腾房，双方由此发生纠纷。

　　法院认为：双方于2003年11月17日签订的《租赁合同书》已于2006年11月30日履行终结，双方又未续签合同的情况下，灯饰广场有权诉请灯饰公司搬离其原承租的商铺。虽然双方之间的租赁合同到期后，灯饰公司至今仍未撤离商铺，但不能由此认定双方之间存在事实上的商铺租赁关系，因为灯饰广场在合同期满前夕已以书面形式向灯饰公司作出了合同到期后不愿继续出租103、104号铺位的意思表示，且明确表示要收回自用，此后亦未向灯饰公司收取商铺租金，而是一直要求其搬迁，即灯饰广场对灯饰公司在期满后继续使用其原承租的商铺的行为从未认可。而且，即使双方之间存在事实上的商铺租赁关系，灯饰广场也依法享有随时解除租赁关系的权利。所以，灯饰广场有权要求灯饰公司撤离，并按约定支付逾期腾房的费用。

　　笔者分析：租赁期满，双方未续约，出租人也未同意承租人可继续租赁，此种情况下，出租人与承租人签订的《租赁合同》因租赁期间届满而终止。合同终止后，依据《合同法》第235条的规定，承租人应当返还租赁物。但是，若承租人拒不返还房屋，出租人该如何行使权利？可否不经通知承租人擅自收铺？可否在承租人不在场的情况下自行收铺？可否不经承租人同意即收铺？通过上述两案例可知，出租人的这些做法都存在法律风险，所以出租人在租赁合同终止后如何收铺应慎行。本案中，出租人选择了最保守、最安全的方式要求承租人腾房，即通过向法院提起诉讼的方式。虽然诉讼浪费人力、物力和时间，但不可否认，只要出租人有合理的理由，诉讼是风险相对最小的方式，而且越来越多的出租人选择诉讼的方式来行使自己的权利，通过向法院起诉要求承租人腾房并支付逾期腾房的相关费用。

　　四、小结

　　租赁合同期满终止或依法解除后，出租人有要求承租人腾房的权利，承租人负有腾房的义务。但是，若承租人不履行自己的义务，出租人如何行使权利须慎重，因为稍有不慎，出租人可能会承担法律风险。总体来说，当承租人逾期腾房或拒不腾房时，出租人有以下两种处理方式：

　　（1）向法院提起请求承租人腾房并支付逾期腾房使用费的诉讼。如前所述，虽然采取诉讼的方式会浪费人力、物力和时间，但不可否认，诉讼是风险相对最小的方式。只要出租人有法定或约定的解除合同的事由，或者租赁合同期满未续约，出租人行使解除权后或合同终止后，便可要求承租人腾房，若承租人拒不腾房，出租人可依法向法院提起诉讼。

　　（2）采取非诉的方式处理，即若承租人拒不退场，出租人采取强制退场的方式让承租人退场。选用此种方式时，虽然冲突较容易解决，但是出租人要承担一定的法律风险，所以如何强制承租人退场，出租人需慎行。结合上述案例，笔者认为，出租人应选择风险相对较小的方式强制承租人退场。首先，出租人要依法行使解除合同的权利，解除合同的通知要送达承租人。其次，合同解除后，出租人可要求承租人腾房，最好经过承租人同意且在承租人在场的情况下收铺。但是若承租人拒不腾房，出租人可采取强制退场的方式。在具体的强制退场方式的选择上，出租人最好采取全程公证退场的方式，次之，可采用全程录像退场的方式，并宜妥善保管搬离的租户物品。

　　上述两种方式是通过事后救济的方式解决纠纷，但笔者认为，加强合同管理是预防纠纷的最佳途径。为解决租户逾期退场问题，出租人宜在合同中约定合同期限届满或解除后，租户应在多少日内返还商铺。租户逾期返还商铺，且经出租人催告后仍不返还的，应按合同约定租金标准支付逾期退场期间占用商铺的使用费，并视为租户放弃遗留在商铺内的装修、设备设施及其他物品的所有权，悉归出租人所有，任由出租人处置。