REITs：开发区引入房地产融资新模式

　　■上海总所王嘉瑛

　　［摘要］房地产投资信托基金（REITs）在国外已有几十年的发展历史，REITs的提出使房地产投资领域首次出现了资产证券化的创新模式。我国基金产业起步较晚，对于REITs的开展和运用仍处于探索阶段，特别是自全球信贷危机出现以后，对于以信托为基础的金融工具的使用则更为谨慎。在这样的国内外环境下，REITs在我国是否存在生存的空间？国内地产行业特别是开发区商业地产中如何借鉴REITs的发展经验，在实现融资渠道多元化的同时，维护开发区资本市场的健康稳定？本文将对上述问题进行探讨。

　　［关键词］房地产投资信托基金REITs资产证券化开发区一、REITs的基本法律理论和实践探索

　　（一）REITs的概念

　　房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）又称不动产投资信托，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资信托，又称投资基金或投资信托基金，是指一种利益共享、风险共担的集体投资方式，即通过发型基金证券，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事投资的信托活动。吴弘等：《信托违法犯罪的防范与处罚》，中国检察出版社2001年版，第133页。我国早期理论界曾一度将投资信托认定为证券投资信托，然而随着近年来国内外关于投资信托理论的进一步深入，实践操作领域案例的不断丰富，不动产投资作为投资信托的重要组成部分已经得到广泛承认，投资信托不再被认为是仅局限于证券投资领域。

　　（二）REITs的种类

　　1.根据投资对象的类型，可以分为权益型不动产投资信托（Equity REITs）、抵押权型不动产投资信托（Mortgage REITs）和混合型不动产投资信托（Hybrid REITs）。

　　权益型不动产投资信托，又称资产类不动产投资，是指完全参与不动产本身的开发与投资，投资人分享其投资报酬的信托品种。其实质上是将筹集的资金以现金或配合其他的财务杠杆购买不动产资产，待持有相当时间后予以出售，将所得分配给投资人。据统计，美国的REITs中，大部分都是用于资产类投资，每个REITs根据自己的专长选择投资的领域。

　　REITs的组织框架图片转引自“地产中国网”，http：//house.china.com.cn/topic/REITs/。

　　抵押权型不动产投资信托是将募集的资金贷给不动产开发计划，并以其不动产作抵押，享受贷款利息。此类不动产投资信托并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券（MBS），其收入主要来源于贷款利息。

　　混合型不动产投资信托不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。此类投资方式有利于拓宽投资渠道，分散投资风险。

　　2.根据资金的募集方式划分，可以分为不动产公募基金和不动产私募基金。

　　以我国为例，不动产公募基金指的是我国1992年前后出现的老基金，这些基金的出现是在当时我国处于经济过热时期的背景下，为了迎合我国证券市场提供人们多种投资渠道而设立的，由于缺少相关的法律配套措施，许多基金都投到具有泡沫成分的房地产商朱华夏、潘越：“发展我国房地产投资信托基金的若干政策思考”，载《福建金融》2000年第11期。以致后来导致了很多问题。1997年《证券投资基金管理暂行办法》颁布后，我国只承认以有价证券为投资对象的基金，此类老基金逐渐被撤销或转变为证券投资基金。

　　不动产私募基金一般通过不动产集合资金信托进行，2002年《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》颁布实施后，许多信托品种都投入到城市不动产的开发和建设中，具有了私募基金的性质。

　　3.根据基金的组织形式，可以分为公司型不动产投资基金、信托型不动产投资基金和有限合伙型不动产投资基金。

　　公司型基金结构类似于股份有限公司，基金公司以发行股份的方式募集资金，投资者通过购买公司的股份成为基金公司的股东，但公司本身不从事实际运作，而是将资产委托给专业的基金管理公司经营管理，同时由卓有信誉的金融机构代为保管基金资产。此类模式下，公司不过是组织基金法律架构、进行基金运作模式设计的壳。

　　有限合伙型基金是由普通合伙人和有限合伙人一同组成基金，由普通合伙人对基金进行管理，有限合伙人承担有限责任，普通合伙人承担连带责任，比较典型的是美国的不动产有限合伙（Real Estate Limited Partnership，RELP）。

　　（三）REITs交易模式选择

　　REITs本质上是一种不动产的证券化，因此考察一般资产证券化的交易模式是选择REITs交易模式的基础。不同的资产证券化交易模式之间最主要区别就在于特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，SPV）设立的路径不同。SPV是专门为实现不动产证券化而设立的信用级别较高的机构，它的基本操作流程就是从资产原始权益人（发起人）处购买证券化资产，以自身的名义发行资产支持证券进行融资。构建SPV的核心原理在于资产重组、风险隔离和信用增级，其中风险隔离原理最能体现资产证券化的创新特点，可以说，SPV正式应风险格里需要而产生的。我国的不动产证券化仍处于摸索阶段，国际上REITs交易模式中SPV设立的经验大致可以分为以下几种模式。

　　1.离岸模式

　　而离岸资产证券化以国内资产的未来现金流为基础，通过在海外设立SPV实现海外增级和海外筹资，从而达到规避国内法律、税收、财务制度等障碍的目的。然而值得注意的，2006年7月11日，中国建设部、商务部、发改委等六部委联合签发了名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，又称171号文件，禁止离岸控股公司直接持有国内物业，也就否定了以往REITs常用的离岸结构。

　　2.表外模式

　　此种模式下发起人先是将资产“真实出售”给SPV，SPV购买资产后将资产重新组合建立资产池，以资产池为支持发行证券。所谓“真实出售”就是必须由创始机构（发起人）将资产绝对性转移给目的公司，而自创始机构名下的资产分离，致使创始机构不再保有任何权利、所有权和利益。王志斌：“特殊目的公司与投资人之保护机制”，载《月旦法学》2002年9月第88期。真实出售交易模式下，资产离开发起人的资产负债表从而实现“破产隔离”，规避了发起人的破产对SPV的影响。表外证券化是最完全的证券化，事实上从20世纪70年代的美国发展起来的现代意义上的不动产证券化均是表外证券化。

　　3.表内模式

　　表内模式下，发起人不需要将资产出售给SPV，资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人自己发行证券。与表外模式不同的是，由于资产还在发起人的资产负债表上，风险没有转移，并且在发起人破产时，资产池内的资产也属于破产财产，并没有完全实现破产隔离，但可以通过一定的安排使资产池有限偿付证券持有人。

　　4.准表外模式

　　在此模式下，发起人成立全资或控股子公司作为SPV，再把资产真实出售给SPV，同时，作为SPV的子公司不但购买母公司的资产，还购买其他的资产，子公司组成资产池并以此为支撑发行证券。由于子公司的利润要上缴给母公司，根据会计准则其资产最终要体现在母公司资产负债表上。但是，由于母公司将资产真实出售，从而也实现了破产隔离，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。何小锋：《资产证券化：中国模式》，北京大学出版社2002年版，第138页。

　　（四）REITs制度的国际比较

　　1.美国

　　REITs起源于美国，1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。经过40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近2/3在全国性的证券交易所上市交易。王永新：“什么是房地产投资信托”，载《北京现代商报》2002年10月6日第3版。

　　美国REITs的设立主要由《证券法》、《证券交易法》、《信托契约法》和有关的税法所决定。美国REITs最主要的法律条件来自针对REITs的税法，相关税法演变以及REITs对市场变化的适应是决定美国REITs结构发展和演变的主要因素。美国1961年《国内税务法典》规定了REITs的基本条件，要获得税收意义上的REITs资格，须符合以下条件：

　　（1）资产要求：REITs资产价值的75%以上必须由房地产资产、现金和政府发行的有价证券构成；不符合上一要求的证券资产中，由同一发行人发行的有价证券不得占信托资产总值的5%以上；REITs持有的第一条要求以外的有价证券中，由统一发行人发行的证券不得占该类证券余额总值的10%以上。

　　（2）收入要求：该实体的总收入的95%以上必须由股息、利息、租金或销售特定资产的收益要求；至少75%以上总收入必须来源于租金、抵押贷款担保债务的利息、销售特定资产的收益或向其他REITs投资所获得的收入；持有期在6个月以内的证券，以及持有期在4年以内的房地产销售收入，不得超过该实体收入的30%。

　　（3）分配要求：分配给股东的金额必须等于或超过REITs应纳税总收入的95%。吴弘等：《不动产信托与证券化法律研究》，上海交通大学出版社2006年版，第284~291页。

　　2.英国

　　几乎与美国同时，欧洲市场上也出现了REITs，1969年荷兰第一只REITs上市。然而，直到20世纪90年代，欧洲各国相继颁布法律法规规范REITs的发展，这其中英国在不动产抵押贷款证券化领域走在了欧洲资产证券化的最前端。

　　相比较美国以场外交易为主的交易方式，英国发行的不动产抵押证券全部在证交所上市交易。虽然英国的证券化参照美国的证券化模式发展起来的，但没有形成像美国一样庞大复杂的不动产抵押贷款证券化法律制度体系。英国强调市场参与者以“自律”管理为主，政府干预很少，没有专门的证券管理机构，没有像美国那样的由官方提供担保的项目，也不制定单行法律。尽管如此，作为最早从事信托活动的国家之一，英国形成了一些列非常完善的法律制度，特别反映在判例法方面，成文法则主要见于《受托人法》和《法人受托者条例》。土地信托在英国的信托中也占有较大比例，但英国的信托业更多的还是停留在民事信托和公益信托方面，以投资为方向的商事信托并不是很发达，因此，相关的条款仍然尊崇信托的一般规定。

　　3.日本

　　自2000年起，REITs在亚洲也有了突破性的发展。日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年上市REITs。日本的房地产证券化起步于20世纪80年代中后期，日本政府于1991年第九次“经济新生对策”振兴经济方案中，将不动产证券化列为重点工作项目，日本于1995年实施《不动产组织法》，直到1997年金融风暴后，日本泡沫经济破灭，不动产价值大幅滑落，导致银行业不良债权问题急速恶化，在外部环境的逼迫下，政府于1998年通过《特定目的公司资产流动化法》，并于2000年进一步修正为《资产流动化法》，显示出日本政府对“不动产证券化”寄予厚望，期盼借由推行“不动产证券化”制度，以振兴房地产市场景气，带动整体经济复苏。至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。

　　日本政府陆续通过多项立法及修订工作，成功建构了日本REITs的三种形态：

　　一是委托人指令型投资信托。受托人依据委托人的具体指令将信托财产主要投资于有价证券、房地产或其他资产，并分割收益权而取得该收益权为目的的信托。基本机构是：以投资信托公司（相当于我国的基金管理公司）为委托人，以信托银行为受托人，以投资者为受益人，由投资公司与信托银行签订信托合同，形成一个委托人、一个受托人、众多受益人之间的信托关系。信托投资公司从众多投资者处募集资金，并有权对信托财产的运用作出具体指令，但信托财产均托管在信托银行名下，信托根据该公司的指令而运用信托财产。

　　二是委托人非指令型投资信托。受托人依据一个信托契约与不止一个委托人之间签订信托合同，不依据委托人的指令而将接受的资金共同投资于有价证券、房地产或其他资产的信托。基本结构为：以信托银行（相当于我国的信托投资公司）为受托人，以众多投资者为委托人和受益人，信托银行与投资者形成信托关系。信托银行从众多投资者处募集资金，并自己运用和保管信托财产，而无须依据其他人的指令运用信托财产，也不需要由其他人托管信托财产。

　　三是投资法人模式。投资法人是指将其资产主要投资于有价证券、房地产和其他资产的社团。投资法人的基本结构是：投资法人向众多投资者发行投资证券募集资金，由投资法人委托他人运用这些资金进行投资，并将投资所获得的手艺分配给投资者。投资法人实际上是个“空壳公司”，不仅不得从事资产运用之外的其他业务，而且其资产运用业务必须委托给投资信托公司，资产保管业务必须委托给信托银行或证券公司等，一般性事务必须委托给信托银行等一般事务受托人。吴弘等：《不动产信托与证券化法律研究》，上海交通大学出版社2006年版，第297~298页。

　　二、REITs在我国的发展现状

　　（一）我国发展REITs的环境分析

　　1.REITs是房地产业的融资需求

　　作为REITs发展的“基础”行业，房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。2009年公司全年建筑业累计新签合同达到4123亿元，同比上升达41.8%，而房地产业务发展迅猛，全年累计销售额同比增幅达到77%。

　　从我国人民生活的改善和消费结构发展趋势看，家庭开支中用于食品消费的比例逐年下降。1993年我国城镇居民的恩格尔系数（食品开支占家庭开支的百分比）为50.1%，2009年城乡居民恩格尔系数将分别降低到37%和43%左右。中国社科院2010年《社会蓝皮书》。我国人均用于住房的实际支出远远低于根据国际上各国经济发展过程中恩格尔系数和住房支出的对应关系核算出的可人均支配用于支出部分。随着经济的发展，众多的农村人口逐渐迁移到城市，城市人口将不断增长。因此，我国住宅市场的潜在需求巨大。在合适的政策环境中，潜在的需求必将转化为现实的市场需求，从而推动房地产业的高速发展。

　　我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构机中的地位和影响。近年来，房地产贷款在金融机构机新增资产中的比重呈上升的趋势，以上海为例，2009年12月末房地产贷款同比增速为 28.1%，分别比9月末和6月末上升9个、19个百分点，增速高于各项贷款同比增速3.6个百分点；2009年12月末房地产贷款余额占各项贷款的比重为27.7%，比年初上升0.8个百分点。在房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大的压力。事实上，我国金融机构的处境并不乐观，一是银行不良贷款的比例很高，二是银行的资本充足率太低，不符合《巴塞尔协议》8%的要求，我国之所以没有出现类似于亚洲其他国家金融危机，很大程度上是由于政府信用的存在，但随着市场化运作的日益深入，对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。

　　为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的房地产泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发〔2003〕121号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等七个方面提高了信贷门槛。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称新国十条），提出了要加强对房地产开发企业购地和融资的监管，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组等政策。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高。银根紧缩，使房企从银行渠道融资难度加大，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。

　　2.REITs是市场对较低风险结构投资产品的需求目前我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：第一，是风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位。在我国证券市场上的可交易品种中，大约80%为风险较高的股权类产品，只有大约20%为债券类低风险产品。这种风险结构极不合理的投资产品，与广大投资者的长期理财需求完全不匹配。第二，低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。毛志荣：“房地产投资信托基金研究”，载《深圳证券交易所综合研究报告》，2004年1月6日深圳综研字第0089号。

　　（二）我国REITs理论研究和立法探索

　　中国目前尽管尚未出台任何正式的REITs相关法规，但早在2004年，中国人民银行、银监会、证监会、原建设部、商务部等政府机构就开始积极研究筹划在国内推出REITs产品。房地产业的高利润对市场上的投资者具有很强的吸引力，但多年间接融资的单一模式使房地产市场资金供给渠道主要来自银行贷款、自筹资金和销售回款，通常自筹资金只占项目的极少部分。2004年9月，央行颁布第212号文件，对贷款性质的信托产品进行规范：只有在自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质的三种条件齐备情况下，才能发行房地产信托，大幅提升了房地产信托的进入门槛。

　　2007年1月，央行着手研究制定REITs的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。央行推出REITs的主要目的是抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，拓宽投资渠道，减少房屋投机需求。

　　2008年3月，银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿（以下简称《征求意见稿》）。银监会出台的“信托新规”中，曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。银监会在上述《征求意见稿》中将REITs定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易”，基本搭建了REITs的发行与交易框架，使发起人、受托人、托管人等相关机构的法律地位和身份相对更为清晰明朗。

　　但随后美国爆发的次贷危机使决策层对于推出与房地产相关的金融产品趋于谨慎，停止了对《征求意见稿》的修订和进一步推行。

　　2008年12月，国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。

　　2009年8月21日，REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位浦东新区金融办汇报的三个REITs方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。

　　2009年，银监会与央行拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》于第四季度正式出台，可见房地产信托投资基金（REITs）的到来已然势在必行。

　　（三）现阶段我国REITs的发展障碍

　　REITs一方面解决了房地产企业的融资困难问题，另一方面又让众多的中小投资者有机会投资房地产行业，参与利润分享。REITs的推行，不仅可以为我国建立起一种比较稳定的融资机制，为房地产开发企业提供可靠的资金循环保障，新的融资模式还将直接促进房地产业的公司治理、投资方式、经营方式等的转变，从而推动我国房地产业的健康持续发展。除此之外，通过REITs的投资可令“烂尾楼”、空置房等不良资产项目的资产优良化，还可以满足中小投资者的投资需求，实现居民储蓄的分流，并且，具有金融机构特征的REITs，是对银行信用的补充，有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

　　尽管REITs存在上述诸多优越性，但现阶段我国REITs的发展障碍仍未能完全扫除，具体表现在以下几方面：

　　首先，相关法律、法规不健全。由于有限合伙基金组织形式能较好地解决一般基金存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以国际上比较成功的REITs通常采用有限合伙制的组织结构形式。目前我国已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》，但产业基金投资方面的法规尚未出台，不能针对产业投资基金的运作特点，从法律上规范基金的组织形式。

　　其次，REITs难以获得税收优惠。上文中已谈到，在美国，REITs得以发展的根本在于其能享受到税收优惠，投资基金作为人的集合不存在公司税的问题，并且，美国法律规定房地产基金投资的房地产属于免税资产。但我国目前税收方面的配套制度规定尚未出台，征收营业税、租赁税等会在很大程度上削弱REITs的竞争力。

　　三、开发区引入REITs融资模式的可行性分析

　　（一）开发区开展REITs融资模式的优势

　　国家级经济技术开发区主要通过外向型经济的推动来实现快速的发展，开发区在建设过程中沉淀了大量投资资金。据统计，国家级开发区累计实际使用外资近700亿美元，吸引世界500强跨国公司投资项目超过1000个，2005年进出口超过2300亿美元，其中出口1150亿美元，同比增长43％，占全国总出口15％以上。国家级经济开发区的经济增长是各区域经济发展的重要重要推动力，“十五”期间，国家级开发区GDP年均增长34％，对全国GDP增长的贡献率超过6％，占所在城市GDP的比例在10％~30％。此外，国家级开发区产出效率很高，单位面积土地GDP贡献率为7.9亿元/平方公里，单位面积工业用地工业产值38.2亿元/平方公里，单位工业产值增加值率达25.7％，单位GDP税收贡献率为15.6％。可以说国家级经济技术开发区是中国经济最成功最精华的区域。

　　截至2005年年底，全国54家国家级经济技术开发区和享受国家级经济技术开发区政策的其他国家级工业园区已已完成工业用地开发约602平方公里，累计投入开发（基础设施）的资金高达3310亿元人民币。以天津滨海新区为例，滨海新区是天津市工商业地产的最大增长点。在滨海新区规划的八大功能区690平方公里内，有490平方公里将重点发展工业和物流，需要建设大量工业厂房、物流仓库、孵化器等。滨海新区的城市化和金融创新也将产生对写字楼和商铺的巨大需求。2007年，空港工业园的地价同比上一年上涨了一倍多。塘沽区在响螺湾周边出让了7块土地，总面积达45.56万平方米，主要为各省市驻天津滨海新区办事机构、中央企业和大型企业集团总部、科技研发中心提供建设用地。天津市工业地产方面，2007年第四季度，天津主要工业物流项目平均租金达到26元/月/平方米，比2006年同期上涨6%。分类来看，工业厂房租金为22.7元/月/平方米；物流库为29.7元/月/平方米；研发中心为33.5元/月/平方米。商业地产方面，根据戴得梁行的数据，2007年第三季度，天津写字楼的平均租金水平是138.6元/月/平方米，全年写字楼租金上涨了23%。显然，在这些经济高速增长、经济活动高度密集的区域里，土地、房地产的增值空间和收益率比较高是符合逻辑的，这决定了开发区具备将收益型房地产作为REITs上市的优越条件。

　　（二）引入REITs为开发区带来的好处

　　丰富的资金和充足的土地开发储备使开发区具有开展REITs上市的得天独厚的条件，将所拥有的收益型房地产作为REITs上市也会为开发局的发展建设带来诸多好处。

　　首先，可以促进开发区房地产业的分工深化，带来一系列产业机会。REITs在美国46年的发展历史中有两个明显的发展趋势：一是管理的内部化；二是服务范围的拓展。美国的税收改革允许REITs自行管理物业，使REITs的效率和效益大大提高。由于REITs具有产业能级高、专业性强、附加值大的特点，开发区引入成熟形态的REITs，能够深化区域房地产业和金融业的专业分工，吸引较大范围的相关业态在滨海新区聚集，建立房地产业和房地产金融的高端人才储备。同时，REITs作为房地产产业链条的组织者，从纵向上将引导投资人的资金流向地产建设，横向将调动房地产产业链上包括土地、设计、建筑和运营在内的各种资源来满足需求。

　　其次，可以拓宽融资渠道，应对银行加息及信贷收缩的压力。目前我国房地产开发资金70％依赖银行贷款，在央行从紧的货币政策下，地产开发贷款受到严控，这也使地产商正遭遇前所未有的资金压力，不得不尝试新的融资渠道。开发区开发建设资金对银行贷款的依赖性可能更高，开发区存在还本付息的压力，银行也有坏账（NPL）风险，采用REITs上市方式有计划的发展多元化筹资渠道，可在一定程度上有效降低这些压力和风险。

　　再次，有助于开发区管委会朝着适应市场经济要求下政府职能转变的方向调整管理模式。目前，国家级经济技术开发区普遍采用管委会模式的管理体制，管委会作为政府的派出机构，是一级准政府，行政府行政、管理经济的职责。在这种管理体制下，开发区的规划、投资、建设、管理基本是政府行为。剥离了收益型房地产可以减轻开发区的管理压力或补贴负担，使开发区管理机构专注于提供优质高效的公共服务，而不直接参与、干涉经营活动，从而简化了开发区管委会因房地产经营管理而衍生出的各种错综复杂的经济和法律关系。

　　最后，也是最为重要的一点，REITs可以“唤醒”开发区大量“沉睡”的资金，使之重获流动性，并可兑现土地和房地产投资开发经营的收益，用于其他各项事业特别是社会事业。如上文所述，开发区在建设过程中沉淀了大量投资资金，由于我国开发区建设基本由政府主导，绝大多数开发区在投资建设过程中一般较少考虑投资的回收和投资的收益。而REITs作为一种证券化的投资模式，投资者最为关注的就是获得资本利得和流动性，REITs通过上市发行，集聚大量散户投资者资金，有助于提高房地产市场资本的流动性和效率。

　　从开发区发展战略角度来说，REITs将很可能是开发区商业地产乃至国内房地产金融的发展方向。然而在发展REITs，拓宽房地产融资渠道的同时，国际经验提示发展REITs将会面临着来自房地产开发商和信托投资公司（即受托人）两方面的道德风险，而我国现阶段对于REITs融资手段的运用仍处于摸索阶段，相关的法律法规和政策规则尚未成熟，中国的国情也决定了在开发区引入REITs模式时不能照搬国际经验。因此，现阶段最主要的是要加快立法和政策制定，规范投资市场，同时还需加强国际间的交流与合作，借助国际专业机构及其经验，培训和锻炼REITs专业经营管理人才，要使开发区REITs从一开始就要致力于树立高质量、高透明度、专业化、回报稳定的品牌形象，借助国家级开发区的优异的业绩和声誉，发挥成长性强、潜力巨大的产业集聚优势，争取在中国资本市场打造出受投资者青睐的具有开发区特色的REITs板块。