从一起案例浅析产权式商铺之“伤”

　　■苏州分所刘汉文

　　［摘要］产权式商铺是西方发达国家流行的一种房产投资方式，在我国近年也曾火热和盛行过，但是，由于我国在这方面的法律法规的不健全，导致委托经营的产权式商铺的纷争不断爆发。与此同时，由于纷争的存在，很多开发商不再选择这种模式对外销售。本文主要从一起案例的发生分析产权式商铺发展存在的问题，也让开发商及小业主从其中看到各自的风险，以便能够做到有效预防。

　　［关键词］产权式商铺销售经营管理风险

　　一、产权式商铺的危机爆发

　　江苏吴江市某产权式商铺的部分业主代表咨询：开发商在销售初期天花乱坠的广告宣传让他们觉得投资该楼盘产权式商铺前景美好、收益稳定，基于此，一百多户业主以高于当时当地商铺市场价值几倍的价格签订了《商品房买卖合同》，购买了商铺，在签订《商品房买卖合同》之当日，他们与另外一家商业经营管理公司又签订了所购买商铺的《委托经营管理合同》，约定委托经营期为3年，委托经营收益为8%。有的人甚至拿出了自己的养老积蓄投资购买上述商铺，更期盼实现“一铺养三代”的梦想。其后，开发商为他们办理了商铺房屋所有权证及土地使用权证。然而，一切美梦随着委托经营管理期限届满而化为泡影——开发商将整个商场的名称、经营户等整体转移到了其开发的另一个商业步行街的商铺里，原来的商业经营管理公司也没有继续和他们签订新的委托管理合同，他们购买的“黄金”商铺被完全空置，而且，开发商将他们购买的商铺用板子隔开，安装了卷帘门，欲以这种形式交还小业主，昔日的钻石级商铺顷刻变成了一文不值的“大排档”，说它一文不值，是因为在一个大型的商场内，整个几层商铺被隔成上百个面积为10~20多平方米的小铺面，这种情形，完全无法进行规模招商，再加上上百个小业主的意见纷杂，让小业主形成统一的意见，其难度不亚于骆驼穿针眼。那么，在被开发商背弃，被委托经营管理公司抛弃的小业主，他们的权利将如何得到保障呢？

　　二、产权式商铺“伤不起”

　　产权式商铺是西方发达国家流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。前几年，该种方式也成为北京、上海、深圳等一些城市的开发商销售商铺的一种模式。我国产权式商铺通常是指在大的商业用房内分割成小块，之间无隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下出售的物业。然而，由于法律法规的不健全、市场运营的缺陷等多种因素影响，产权式商铺成了“伤不起”的投资模式，在北京、上海、深圳出现的不成功的案例比比皆是。那么，产权式商铺存在的问题有哪些呢？

　　（一）脱胎时落下硬伤

　　产权式商铺销售实际上解决了小业主、开发商和经营者三方面的利益需要。分散产权有利于中小投资者进入，同时开发商也能够尽快回笼资金。整体经营低价出租吸引具有实力的主力店进驻，从而解决了空置问题，盘活了整个物业。但这种利益往往无法实际共享，因为基于市场行为及三个主体的出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。实践中的事实是开发商只建不管，商铺售完办证结束后即无任何合同义务，而只是委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，而不太重视商铺的后续经营，那么，有关的经营风险将转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺的目的无外乎转让投资、自己经营及靠出租获取收益，但由于产权式商铺产权过于分散，若开发商获巨利抽身而去，管理公司经营不善逃生而走，则小业主死无葬身之地。即使该等商铺可以进行自营或出租，那也只能是小业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应，最终只能关门疗伤了。

　　（二）委托经营之伤

　　按照市场规则，商业经营一般要经历和承受3~5年的市场培养期，对于产权式商铺而言，即使与开发商合作的管理公司具有较强的实力，但市场法则是管理公司同样需要盈利，若在其预期的时间内形成亏损且远期商业风险加大，其抛弃小业主则是一种必然，这是投资商铺的小业主们无法预料、无法掌控、无法规避的风险。实际上，有期限的包租或者委托经营，其真正的问题在于，包租或委托经营期内会不会出问题，包租或委托经营期满后业主怎么办？以10年的期限来说，如果10年内由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。往往在这个时候，经营的商业风险最终就落在了小业主的头上，此时的小业主也将完全迷失方向，维权也常常会陷入困境甚至绝境。（本文的案例便是在委托经营期满后陷入困境的实例之一。）（三）无法自营之伤

　　产权式商铺是将本来完整的一个商场分割成几十甚至几百个铺位进行销售，铺位被众多的业主所拥有。当小业主被管理公司抛弃后，商场处于无人管理的状态，但此时的小业主发现，自己高价购买的产权式商铺竟然无法产生任何收益。与住宅和门面房不同，产权式商铺在没有经营起来或没有形成统一经营时，本身价值无法直接体现。对投资者而言，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的。道理很简单，产权面积分得越散，后续经营就越难以保证，这就是分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，这种矛盾在管理公司退出后往往是无法调和的。

　　（四）难以维权之伤

　　就法律关系而言，小业主与开发商形成了买卖合同关系，当商铺完成交付委托经营以后，开发商完成了交房义务，当小业主取得产权证、土地证后，开发商完成了商品房买卖合同中的所有义务。若开发商对商铺后期经营管理不承担担保责任或回购义务，则小业主要求开发商赔偿甚至退房已无可能。即使有担保，但如果委托期限届满，开发商同样不再承担责任。另外，小业主与经营管理公司形成委托代理关系或租赁关系，若经营期限届满不续签协议，小业主则无法追究经营管理公司的违约责任（除非双方另有约定）；若经营期不满管理公司因亏损退出，即使追究违约责任，最终可能由于管理公司没有履行能力而落空。显而易见，产权式商铺在委托经营失败后小业主或许只能默默承受，舔舐伤痛。

　　（五）不能获得产权之伤

　　产权式商铺对外销售时，是将本来完整的一个商场分割成几十甚至几百个铺位进行销售，是将一个完整构造的商场空间进行平面分割，并经过产权登记，从而形成法律意义上小业主对所购买面积的产权所有状态。但实际上，该类商铺并不具有空间的独立性，虽然产权式商铺大部分可以在物理上被分割为独立空间（有些在物理上也无法分割，如中间挑空2层以上的一楼铺面），但这些商铺在完全分割后缺乏独立使用空间和价值。根据《房屋登记办法》第10条的规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”，“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。显而易见，产权式商铺不具备《房屋登记办法》规定的登记条件，其不属于基本单元，可以说虽有界限，但独立使用性差，而且作为非住房的登记，也必须以幢、层、套、间等有固定界限的部分进行登记，产权式商铺不符合该规定，因此将无法获得产权登记。

　　三、产权式商铺未来之路

　　对开发商而言，产权式商铺实际上是一种有效的融资渠道，而且在国外是一种比较先进的经营投资模式，如果运作得当，其对企业品牌的营造及商业模式的拓展均会产生积极影响。所以，对于产权式商铺的开发，首先，保证所销售的商铺最小单位面积在现行法律框架内可以获得产权登记，否则，就不是产权式商铺了。其次，产权式商铺应该是招商在先，买卖在后，这样可以避免将来无法招商的情况出现。同时，产权式商铺必须统一经营、统一管理，而且，越是一些品牌营运商，对风险系数的降低就越有帮助，因为品牌营运商所带来的效应，往往会比一般的营运商要高。目前有不少的开发商在销售的时候并没有明确今后商铺的运营主体，这很可能在以后的经营中出现运营者货不对板的现象。实际上，在宏观政策调控及住宅限购的今天，产权式商铺或许可以成为某些成熟的开发商选择的商业开发模式之一。

　　对小业主而言，随着法律法规的健全及开发模式的完善和成熟，产权式商铺仍然可以作为投资的渠道之一。若在委托经营期满后开发商及经营管理公司退出，小业主首先可以成立业主大会，讨论面临的问题、维权的途径及发展方向等；其次可用商铺投资共同设立商业管理公司，统一对商铺进行管理或统一对外招商。如此，或可恢复经营，或可统一将商铺转让，或可投资经营。但不同铺位、不同业主各自抱有不同的利益诉求，如何统一经营并合理分配收益，这需要智慧，更需要专业人士的帮助。