商业租赁典型纠纷案例解析——以最高人民法院审理的三个案例为据

　　■苏州分所张四华

　　［摘要］商业用房租赁在西方发达国家是最古老和最重要的法律领域之一，但在中国近年来方逐步受到重视。相比普通住宅租赁而言，商业租赁具有租期长，涉及的租赁金额高的特点。在最长可达20年的租期甚至更长的续租期里，各种租赁双方未能预料的情况都有可能发生，并由此影响租赁合同的正常履行。商业租赁，例如大楼整层楼面的租赁、一个整体商业中心或家具市场的租赁，涉及的租金可能高达每年数百万元，整个租期的租金高达上千万元甚至上亿元，如果在签订和履行合同中未加以足够的注意，可能给双方带来不必要的麻烦和损失。以下三个案件均是打到最高人民法院的商业租赁纠纷的典型案例，笔者试做简要分析，希望能够帮助读者从中意识到其中较为高发的一些法律风险并从中得到警示。

　　［关键词］租赁纠纷消防市政工程整体出租优先购买权【案例一】消防设施瑕疵导致的租赁纠纷

　　欧亚达公司与鸿达公司签订租赁合同，约定由欧亚达公司承租鸿达公司开发的某大型家具广场，租期20年并约定租金若干。半年多后房屋交付，并于交付后2个月取得了主管部门消防验收意见书：验收合格、同意投入使用。但在随后的3年多里，欧亚达公司陆续收到公安消防主管部门处罚决定书和整改通知书，认为在该家具市场内没有按要求配备自动喷水灭火系统及相应消防设施，且其他多处消防系统有损坏，要求欧亚达公司停业整改。欧亚达公司后来还发现，该家具市场的土地使用权及房屋所有权并非属于鸿达公司所有，而是登记在另外一家“农产品中心”名下，故开始拒交租金。嗣后，鸿达公司向当地高级人民法院提起诉讼，主张租金损失400余万元及逾期付款违约金70余万元，欧亚达公司反诉称鸿达公司不具备标的物出租权且消防设施不符合交付条件，主张租赁合同无效并赔偿己方相应损失。一审法院经审理支持了出租方的请求并驳回了承租方的诉请。欧亚达公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院经过审理查明，出租方鸿达公司尽管不是该家具市场土地使用权及房屋所有权人，但是与“农产品中心”签订的土地租赁合同约定由鸿达公司投资建设该家具市场并由鸿达公司负责经营，并负责对外招商、招租，进而认定上述合同不违反强制性法律规定应属有效，鸿达公司有出租权，欧亚达公司应按约支付租金及违约金；对于欧亚达公司主张之鸿达公司交付的房屋消防设施不符合交付条件、消防验收通知书无效的主张，最高人民法院认为其消防验收通知书属于行政行为范畴，在主管部门未予撤销之前作为本案民事审理范畴无涉，应认可该主管部门的验收通知，但通过审查消防主管部门所出具的数份处罚决定及整改意见表明，家具市场被公安消防部门责令停业整改的原因，既有承租人欧亚达公司在使用过程中未尽足够注意义务对消防设施使用维护不当致其功能毁损的原因，亦有出租人鸿达公司未完全履行建立健全消防安全设施的合同义务、所应承担的租赁物消防设计不合格、消防设施数量不足导致租赁标的物功能缺损的责任，从而改判为双方均应承担相应责任，欧亚达公司减半支付上述租金及逾期付款违约金。

　　简析：对于商业租赁的出租人来说，最主要的义务无非是对标的物应具备出租权和交付合格的房屋，承租人在签订租赁合同前与接收房屋前应严格审查出具人是否具备了上述条件。本案中，出租方事实上也是受害人，其不仅产生了大笔租金损失还负担了讼累代价，因此要注意在出租时即应告知承租方自己是否有完全的出租权并提供相应证明，同时，有时行政主管部门的验收行为并不能完全免除自己合法、合规、充分交付标的物的义务，如果违反相关消防强制性要求或约定，即使有主管部门的验收意见支撑，也不能完全排除承担相应民事责任的可能。

　　而对于承租方来说，上述条件无疑是更为致命的，本案中虽然通过其他证明材料认定了出租方虽然不具有房屋的所有权但不影响其出租权，但也正是由于承租方的审查不严才导致其承租权的来源并不稳定，并进而给自己带来了不必要的麻烦。对于消防设施设备的瑕疵，本案中承租方采取进一步上诉、主张的措施还是值得鼓励的，毕竟其不是完全由于自己的责任导致的停业损失，如果出租方对相应消防设施瑕疵也有责任，则承租方的该等请求将很有可能得到法院的支持。

　　【案例二】市政工程改造导致商铺退租纠纷

　　王先生以按揭方式购买沿干将路一处门面房，房子租给某知名品牌开专卖店，每月按时收租金还按揭，投资回报相当不错。但因地铁工程的施工，王先生的门面因紧邻站点，被地铁工地的围栏挡去了大半，门前也由交通干道变为一条狭窄的单行道。承租方一下子变得生意惨淡，不得不向王先生要求退租，而且提出退租系不可抗力，要求王先生退还保证金。这下王先生不但收不到租金，还要每月归还数万元的按揭款，前来请教律师该如何处理。

　　简析：王先生现在面临的问题，首先需要在法律上判断是否属于不可抗力，如果属于不可抗力，则承租方的退租要求是完全合法的，反之，王先生有权要求租户承担违约责任。不可抗力的判断标准是需要同时具备“不可预见、不可避免和不可克服”三个条件。如果在物业出租时相关部门已公布了地铁的线路规划，则这样的情况并不属于“不可预见”的不可抗力，王先生完全可以要求租户分担部分损失。除此之外，对于此类由于市政改造引起的商铺闲置损失，租赁双方也可向相关主管部门申请给予适当经济补偿。

　　“金角银边铁肚皮”，商铺所处的位置是对其价值影响最大的因素，而最容易影响商铺的位置、人流、车流的因素就是政府的规划调整。原来冷清的铺面可能因为道路的拓宽变为紧邻主干道的黄金铺位，出租方会因此懊恼租金太低、租期太长，原来热闹的铺面可能因道路改道变得门庭冷落，承租方因此不得不毁约离开。作为承租方来说，确定承租某物业时不但要考虑该物业当前的地理位置和周边环境，也要从市政规划部门了解今后的规划情况，对租期内可能出现的环境变化作出充分的评估，以免发生此类情况。同时，建议租赁双方在合同中专门约定条款，确定此类规划变更或市政改造情况下租赁合同如何履行和租金如何调整。

　　除了轨道交通等已经有规划的影响因素外，在商业用房最长可达20年的租期中，总是会有一些双方无法预料的情况发生。西方国家的商业租约往往是专业律师起草的厚厚一本文件，里面详尽地约定了各种情况下的合同履行、终止及违约责任，考虑的复杂因素甚至包括战争、社会动乱、类似“非典”的流行性疾病等。这些情况看似发生的可能性不大，但回头看看历史，几十年里又有什么事情绝对不会发生呢？

　　【案例三】整体出租、出售导致的出租方违约纠纷赵先生经营某家居品牌，承租了苏州某大开发商开发的湖东某商业广场中的店铺，租期10年。当时因地理位置较偏，开发商给予了1年免租金的优惠政策，其后的9年租期的租金也相当优惠。就在刘先生装修好准备进场营业之时，接到开发商通知，商业广场另有客户整体承租，不再出租给刘先生，也不同意刘先生的索赔要求。刘先生不得已将开发商诉至法院，按另行承租其他类似商铺计算，索赔10年租期的租金差价损失一千余万元，案件一直打到最高人民法院，法院裁定原则上支持索赔此类租金差价，但认为刘先生尚未实际改租其他商铺，因此实际损失无法核算，要求刘先生待实际损失发生后再另行起诉。

　　简析：如前所述，商业租赁租期长、金额大，对于此类大型商业项目的出租方来说，在确定租期、租金和提前解约的违约责任时，一定要注意考虑将来业态调整和整体出租、出售的可能性，在合同条款中为自己留有余地，以免在发生类似情况时因少数零星租户而导致转型失败或付出过高的代价。以该案为例，按照法院确定的原则，如果在中途毁约后租户另行承租了某个租金较高的商铺，是完全有权索赔租金差价的，考虑到10年的租期，算出的租金差价对出租方将是巨额的损失。

　　对承租方而言，碰到此类问题，要善于以法律为武器保护自己的正当权益。如果出租方强行毁约，出租方可以采取的措施包括：（1）拒绝搬离；（2）起诉要求出租方继续履行租约；及（3）索赔违约金和实际经济损失。在索赔经济损失时，要注意法律支持的是实际已发生的损失，而不是根据市场租金价格计算的理论损失。