商铺租赁合同纠纷常见法律问题探析——以一起典型案例为视角

　　■苏州分所宋丽琴

　　［摘要］本文以一起典型的商铺租赁纠纷案例为视角，讨论、分析了有关商铺租赁合同纠纷中的常见法律问题，包含在商铺租赁合同中转租的效力认定、转租后责任承担主体如何界定、租赁合同期限届满后如何确认房屋已交还等问题。期望本文的写作，对于今后处理类似案件以及在非诉法律服务中预防类似纠纷的发生能起到借鉴作用。

　　［关键词］转租次承租人责任承担房屋交还

　　案情介绍

　　2004年3月，杨某（第一承租人）与某开发公司（以下简称开发公司）签署了一份《租赁合同书》，约定承租开发公司所有的一处商铺。一年后，杨某在未告知开发公司的情况下将承租商铺转租给周某（次承租人），用于经营其加盟的某食品有限公司连锁店（以下简称加盟店）。商铺被转租期间，由加盟店工作人员以现金方式向开发公司缴纳房租。

　　2009年5月，合同约定租赁期限届满，承租人未能按期交还房屋。直到2009年8月，加盟店工作人员在未通知开发公司的前提下开始搬运承租商铺内的物品，开发公司以租金尚未结清进行了阻拦。加盟店工作人员于是暂停搬运剩余物品，在承租商铺大门上加锁后离开。此情形持续至2010年5月，开发公司以拖欠租金以及延期交还房屋为由，将杨某、周某一并列为被告向人民法院提起诉讼，要求被告限期交还房屋、支付截止至实际交付房屋时的房屋使用费、水电费以及逾期交房滞纳金等。

　　目前本案仍在一审法院审理过程中。

　　案例评析

　　本案中，由于杨某作为第一承租人在未经出租人同意的情况下，即对承租房屋进行了转租，导致对于周某作为次承租人未能按时交还承租房屋的责任由谁承担，成为一个值得研究的问题。而另一个有待研究的问题是对于“交还房屋”如何进行界定？本案中承租人的行为是否已经算是完成了交还房屋的义务？

　　关于逾期交房责任承担主体的认定

　　（一）关于转租的效力认定问题

　　根据杨某与开发公司签署的《租赁合同书》约定：“承租方未经出租方同意，不得擅自对外转租。”杨某也确实是在未经开发公司同意的前提下即将商铺转租给周某，那么该转租是否有效？

　　笔者认为，转租合同并不当然因为未经出租人同意而被认定为无效合同。具体需分两种情形进行分析：

　　第一种情形：出租人没有明确限定承租人不得转租。承租人通过与出租人签署租赁合同获得了对房屋的承租权。笔者认为，该项权利具体而言，应当包含在租赁期限内对房屋占有、使用、收益的权利。出租人既然对于其授予承租人的使用权，没有进行不得转租的限制，那么可以说，其授予了承租人在租赁期限内对房屋享有完整的使用权，承租人的转租行为换言之，就是将自己对承租房屋享有的一定期限内的使用权让渡给第三方，这种让渡是一种有权处分行为。此时，只要接受转租的次承租人与第一承租人之间的转租合同是真实、自愿、合法的意思表示，该份转租合同就应当被认定为是有效的。

　　第二种情形：出租人明确限定承租人不得转租。在这种情形下，出租人让渡给承租人的使用权是一份附加限制条件的使用权。如果承租人仍擅自对外转租房屋，构成无权处分，与次承租人签署的转租合同也成为一份效力待定合同。此时，如果出租人对转租合同予以追认，合同有效。反之，该转租合同应当被认定为无效。

　　在实践操作中，对于转租合同的效力问题，相关司法解释给予了明确的界定。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题》第15条规定：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。”根据该条解释可知，在未经出租人同意的情况下对房屋进行转租，合同并不当然无效。但出租人可以请求法院解除与承租人之间的房屋租赁合同。本案中假使开发公司与杨某之间的租赁合同期限尚未届满，开发公司是否可以依据该条规定，请求法院解除与杨某之间的租赁合同呢？再根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出书面异议，其以承租人未经同意为由要求解除合同或认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，在杨某转租给周某后，缴纳租金义务人发生变化，且每期租金以现金方式向开发公司缴纳，达4年之久。可知，开发公司对于转租事宜显然是知道或者应当知道的。而开发公司并未在上述期限内提出异议，故转租应当认定为有效。

　　（二）转租情形下，逾期交还房屋责任承担主体的认定如上所述，在转租被认定有效的情形下，承租人和次承租人又将如何承担责任？笔者认为，承租人作为租赁合同的相对人，有按期交还房屋的约定义务。次承租人作为承租房屋的实际占有人，出租人依据对房屋所享有的物权，有权对次承租人行使物上请求权，要求其返还房屋。那么在出租人已明知其出租房屋被转租的情形下，是否第一承租人还应对次承租人的违约行为承担责任呢？关于这点，最高人民法院和省高级人民法院的司法解释分别进行了界定。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题》第31条规定：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”可知，承租人与次承租人对于次承租人的逾期返还房屋承担连带赔偿责任。具体到本案中，次承租人周某对于逾期交还房屋产生的占有使用费应承担责任，杨某对造成的损失应承担连带赔偿责任。

　　关于交还房屋的界定

　　关于承租房屋的交还问题，《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”至于如何才算是完成了房屋的交还，法律并未作出明确的界定。借鉴出租人在出租房屋时对于房屋的交付以及物的交付理论，笔者认为，承租人承租房屋，核心是享有对承租房屋的占有和使用权，交还房屋即应当退出对房屋的占有且不再实际控制房屋，具体而言应当具备以下几个特征：

　　（一）承租人应当使承租房屋处于腾空状态

　　承租人只有搬离其所有物品或者放弃对房屋内物品的所有权的情况下，才能表明该承租房屋已经不再处于被承租人使用的状态。关于这点，从最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定来看，使用“腾房”一词以及未及时腾房应承担“腾房占有使用费”也可以得出：承租人的返还房屋义务在一定意义上也就是“腾房”。因此，清空承租房屋内承租人享有所有权的物品是承租人交还房屋的要素之一。

　　（二）承租人交还出租人承租房屋的钥匙，不再实际控制承租房屋“交还钥匙”意味着承租人向出租人转移对承租房屋的实际占有、使用，即不再对承租房屋享有使用权，同时，出租人恢复对房屋的占有和控制。此时，才应当算是真正完成了房屋的交还。本案中，周某既没有清空承租房屋内其享有所有权的物品，也未交还出租人承租房屋的钥匙，甚至相反，在承租商铺大门上加了一把自己的锁。因此，无论从哪方面而言，都尚未完成房屋的交还程序，应对逾期交还房屋承担责任。

　　结语

　　本文对于商铺租赁合同纠纷中转租的效力认定，转租后责任承担主体的认定以及逾期交还房屋的界定进行了浅尝辄止的分析。在今后律师对外提供法律服务过程中，对因转租以及未按约交还承租房屋产生的纠纷的处理有些许指导意义。同时也可以将上述经验借鉴到非诉讼服务中，如在租赁合同条款中对于交还房屋的定义予以明确界定，可以有效避免纠纷或者至少可以在纠纷发生时占据优势地位。