因防雷工程未验收导致的退房纠纷分析

　　■长沙分所 戴勇坚熊煜

　　［编者按］在整个经济萎缩的背景下，楼市持续低迷。许多购房者开始以各种理由要求退房，其中行政法律关系和民事法律关系是购房者选择退房的最主要的理由。因此，关于商品房交付标准的规定应引起开发商的重视。

　　陈先生2007年11月30日购买了一套商品房，陈先生与开发商签订的《商品房买卖合同》约定2008年6月30日交房，交房条件是该商品房经验收合格，开发商如果逾期交房超过60日，买受人有权退房。在合同约定的交房日交房时，陈先生以质量不好为由拒绝收房，但此要求遭到开发商的拒绝，双方为此僵持不下。时隔60日后，陈先生向法院提起民事诉讼，要求退房，其理由是开发商至起诉之日仍未取得防雷工程竣工验收合格证明，违反了中国气象局的《防雷装置设计审核和竣工验收规定》第5条：“防雷装置设计未经审核同意的，不得交付施工。防雷装置竣工未经验收合格的，不得投入使用。新建、改建、扩建工程的防雷装置必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。”开发商的上述行为构成了延期交房，延期交房超过60日买受人就有权退房。同时，陈先生出具了一份气象部门对开发商的行政处罚通知单作为本案证据。

　　上述的案情在现在楼市危机中具有一定的代表性，房地产行业是一个综合性的行业，牵涉社会的各个方面，在房地产开发过程中，除了必须按照建筑法等国家强制性法律法规的规定进行建设外，还应当符合各个地方及各个不同行政机关的要求，稍有不慎，即有可能引发行政处罚及类似本案的民事纠纷。

　　我国对于建设工程不得交付使用的限制性的规定可谓数目众多，粗略搜索一下：《民用建筑室内环境污染控制规范》（GB/50325—2001）规定民用建筑工程及装修工程验收时，室内空气质量经检测不合格，不得交付使用；财政部和建设部规定拖欠工程款的工程不得交付使用；广东省规定建筑节能不达标工程不得交付使用；安徽规定小区邮政配套设施不合格不得交付使用；贵州规定商品房配套设施不完善不得交付使用，湖南规定住宅工程分户验收不合格的工程不得交付使用；山西规定防雷装置未经当地气象主管机构进行竣工验收或验收不合格的不得交付使用；新疆规定经验收绿化未达到规定指标的，房屋不得交付使用、不得销售、不得办理产权手续；上海规定公共建筑未标识能效的不得竣工验收备案，不得交付使用；北京规定小区安防设施未竣工不得交付使用；济南市规定住宅小区凡未验收或验收不合格的，今后将一律不得入住或交付使用；深圳市规定建设项目未经排水验收或验收不合格的不得交付使用；哈尔滨规定物业项目交付使用时，由区物业管理机构对物业管理用房配置情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房的不得交付使用；徐州规定建设单位在新区开发和旧城改造时，应当按规划配建环境卫生设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收，工程验收时应当有城市市容环境卫生行政主管部门参加，环境卫生设施未配建或者验收不合格的，建设工程不得交付使用……在这样繁杂的行政规定之中，开发商到底应当承担什么样的民事法律责任呢？

　　就本文中所说的因防雷工程未验收导致的退房纠纷来说，有以下两种不同的意见：

　　第一种意见认为，防雷装置竣工验收是直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项，也是国务院412号令批准保留的行政许可项目。按照《行政许可法》的规定，该项行政许可由具有行政许可权的行政机关即气象局在其法定职权范围内实施，公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。按照上述规定，首先，作为直接关系公共安全、人身健康以及生命财产安全的重要行政许可事项，防雷验收应当是开发商的法定义务，在开发商没有取得防雷验收合格的证明文件之前，购买人有理由对所购商品房的安全进行怀疑，也是对合同目的能否实现有直接影响的一个因素，因此，购买人有权利要求开发商在没有办理防雷装置竣工验收前承担延期交房的责任；其次，在开发商没有经过行政许可即将工程交付使用时，行政部门有权对交付使用的行为进行制止并进行处罚，这样，即使开发商已将房屋交付使用，仍然有可能面对防雷工程不合格所导致的重新设计、重新施工以及重新进行竣工验收的风险，甚至有可能面对竣工验收不合格的后果，在这种情况下，应当认为开发商对商品房的交付使用是有瑕疵的，甚至有可能因无法通过竣工验收导致根本违约，因此开发商应当为此承担延期交房责任乃至承担解除合同的法律后果。

　　第二种意见认为，商品房买卖合同的签订是一种民事法律行为，按照我国《民法通则》的规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。按照我国《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，依法成立的商品房买卖合同，在不违反国家法律规定的情况下，双方均应按照合同约定履行。在本案中，合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，验收合格按照《建设工程质量管理条例》规定，也就是通常所称的建设、施工、勘察、设计、监理五方出具质量合格文件。《防雷装置设计审核和竣工验收规定》是中国气象局的部门规章，而按《民法通则》和《合同法》的规定，只有法律规定或取得对方同意的情况下，才能变更或解除合同，对于合同中的质量条款也是如此，合同履行过程中仍然应当适用通常意义上的验收合格的质量标准。因此，违反《防雷装置设计审核和竣工验收规定》等行政规章的规定，开发商应当承担行政责任，不但要承担整改的责任，还应当接受行政机关的相关处罚。但是对于商品房买卖合同的当事人来说，并不因此当然导致合同约定条件的变更，更不能以此主张因根本违约解除合同。

　　笔者同意第二种意见，因为民事行为与行政行为具有明显的区别，不能等同视之。首先，民事行为是发生在平等主体之间的，基于这种平等，当事人双方可以自愿协商设立、变更或终止双方之间的财产关系和人身关系；而行政行为的主体双方地位是不平等的，一方因为处于代表公共利益和国家利益的应然地位，而享有一定的优先权、优益权，其意思表示具有一定的主导性，另一方则处于被管理的地位，其意思表示具有服从性。其次，民事行为作出的法律依据是私法上的权利义务，受到私法的调整，当事人双方可以充分协商根据意思自治来重新调整双方之间的权利义务关系，行为合法所着重强调的是实体上的真意性，而行政行为作出的依据是公法上的权力义务，受到公法的调整，行为的作出通常受到法律的严格规制，着重强调的往往是程序上的合法性。最后，民事行为的法律效果的影响范围往往只在一部分私人主体之间发生，不具有广泛性，而行政行为则不然。因此，在民事法律行为中，各个主体均可以选择放弃一部分合法权利，比如降低交房标准。在本案中，开发商与买受人经平等协商确定了一个经验收合格的交房标准，应当认为，买受人在签订合同的过程中，已经放弃了对房屋防雷工程验收合格的交房要求。开发商完成了合同约定的经五方主体验收合格的条件以后，只要没有违反消防法、规划法等强制性法律的规定，开发商的房屋应当认定已经达到了合同约定的交房标准。

　　但是，现在因为楼市危机，许多购房者在信贷、资金、价格等压力下想选择退房，作为一个有争议的问题，行政行为对民事法律关系的影响被越来越多的购房者选择作了退房的理由，而在实践中，法官的自由裁量权也非常之大，或左或右的判决都有一定的道理，因此，为了保护自己的合法权益，笔者建议开发商应当在合同中明确约定商品房的交付标准即为五方出具质量合格的证明文件，以防止不必要的争议发生。