房屋经纪公司客户跳单的法律困境与建议

　　■杭州分所王钦

　　一、从两个案例谈起

　　案例1：甲房屋经纪公司在与房东汪某和购房人赵某分别签订委托代理合同后，甲依法审查了房东所有房屋的权属情况，该房屋可以依法对外转让；甲工作人员于先后两次带购房人赵某及其家属查看了该房屋，并且经其书面确认：在甲带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向赵某推荐或带看过该房屋。赵某及其家属看房后表示满意，对房屋总价也无异议，但事后房东直接与赵某联系，说另一家经纪公司中介费便宜（仅5000元），便指定通过另一家经纪公司签订房屋买卖合同（否则不卖），代办产权转移手续，而少支付的中介费则计入购房总价款内，由房东取得。

　　案例2：甲房屋经纪公司在与房东吴某和购房人杨某分别签订委托代理合同后，甲依法审查了房东所有商铺的权属情况，该商铺可以依法对外转让；甲工作人员先后两次带购房人杨某查看了该商铺，并且经其书面确认：在甲带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向杨某推荐或带看过该房屋。杨某及其家属看房后表示满意，对房屋总价也无异议，甲工作人员约房东吴某与杨某一起准备签订合同，吴、杨聊天时，才发现是同为东阳老乡，便用方言讲了几句话（甲业务员听不懂），随后杨某便找了个理由说暂时不签合同了，谁知仅隔了3天，吴某即与杨某通过另一经纪公司签订房屋转让合同，代办产权过户手续，价值300万元左右的商铺仅花费中介费5000元，实际成交合同价也比原谈好的成交价便宜了30万元（有逃税之嫌）。

　　以上两案例买卖双方目的虽有所不同，但均属于典型的“跳单”行为。“跳单”是一种俗称，通常指房屋买卖或租赁双方（下文如无特别指称，均称为客户）通过房屋经纪公司提供的居间服务获知信息后，“跳”开房屋经纪公司，自行成交或委托其他房屋经纪公司代办过户手续服务，以此逃避房屋经纪服务收费的行为。现客户跳单现象目前愈演愈烈，已经严重影响房屋经纪行业的生存与发展。

　　二、仲裁与法院裁判的基本态度

　　上述事件发生后，对客户如此不诚信的行为，甲公司相当郁闷，于是根据双方合同约定向某仲裁委员会申请仲裁，要求客户承担违约责任，以赔偿甲公司的居间服务费损失。但仲裁委员会以双方签订的合同系格式合同，约定只能由甲公司独家居间代理买卖双方符合《合同法》第40条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，所以客户再委托其他房屋经纪公司并不违反法律规定。最终，驳回了甲公司的仲裁请求。

　　类似案件房屋经纪公司起诉至法院的就更多了，以杭州市某区人民法院2008年度已结案的该类案件，合计31件，撤诉7件，调解19件，判决5件，在判决中仅1件是支持房屋经纪公司的诉讼请求的，而该件还是由于被告未提供任何证据，也未答辩，并缺席案件审理，除此之外其他4件均判决判决驳回房屋经纪公司的诉讼请求；在该院2007年度结案案件中仅1件，以客户不能举证证明其没有利用房屋经纪公司所提供的信息为由支持了房屋经纪公司的诉讼请求。

　　作者在与部分仲裁员和主审法官的交流过程中发现，他们普遍认为签约、看房与实际成交相去甚远，若此时即可要求支付全额居间服务费是显失公平的。但是，房屋经纪公司的合法权益又如何保障呢？

　　三、双方签订的限制客户通过其他经纪机构居间同一房产的合同约定是否有效根据《合同法》第40条的规定，“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，那么，限制客户通过其他经纪机构居间同一房产的合同约定，是否构成一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利呢？

　　一般地，想出售或出租的房东为了获得更多的潜在买家信息，均是把出售或出租信息在尽可能多的房屋经纪服务公司内挂牌；而想买或承租到更好、更便宜房屋的购房人或承租人则想利用尽可能多的房屋经纪服务公司提供更多的房屋信息，在这个自然选择过程中不可避免地存在房屋经纪服务公司之间对同一房产居间的业务冲突，房屋经纪服务公司通过格式合同限制客户选择的行为就是对该种业务冲突的预防。

　　但事实上，也只有买方或承租方对这种冲突可以进行预防，因房屋经纪公司工作人员带其看房时就可以知道所看房屋是否已经为其他房屋经纪公司工作人员带看过了，其在看房确认书上签字时可以通过异议的方式对冲突予以表明，先合同应优先履行，若其签字确认无异议的行为应表明该房屋经纪公司向其首次提供了所看房屋的坐落、门牌等信息，若买方或承租方取得该信息后通过向产权登记机关查询的方式进一步获知房东信息等方式绕开房屋经纪公司，实施跳单行为则应承担责任。

　　对客户而言，选择哪一家房屋经纪服务公司是其权利，但是，在客户已经与特定的房屋经纪服务公司签订委托代理合同后，就已经明确了其选择接受谁提供服务，在双方合同未经依法撤销、解除或终止之前，不能再委托其他房屋经纪服务公司为其提供居间服务，否则有违《合同法》第60条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，所以即使双方合同没有限制的约定，客户都不能再委托其他经纪服务公司为其提供同一房产居间服务，除非双方已经明确解除合同。

　　既然如此，那么合同明确限制客户通过其他经纪机构居间同一房产的合同约定自然不构成一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，也无须按《合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，应有法律效力。

　　四、目前因“跳单”受损的房屋经纪公司获得赔偿的法律障碍房屋经纪公司只能提供客户签订委托代理协议、看房、促成客户之间见面、客户事实成交等间接证据来证明客户的“跳单”行为，而这种证明离客户因房屋经纪公司的居间而达成真实的房屋转让合同意思表示还存在相当的距离，因为还存在客户在同等居间服务收费情况下不愿意在这家房屋经纪公司的居间而愿意在那家房屋经纪公司的居间下签订房屋转让合同的可能，更何况在“跳单”之前，房屋经纪公司并未取得双方已经达成房屋价格、房款支付方式与期限、房屋交接方式与期限等关键合同条款达成一致的证据。

　　即便认定房屋经纪公司因“跳单”而受损，根据《合同法》第427条的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，通常客户都会提供其他房屋经纪公司居间促成合同成立的证据，这样在另一居间合同实际履行并完成居间服务的全部环节情况下，受损的房屋经纪公司主张居间服务费将难以得到支持；若房屋经纪公司向委托人主张从事居间活动支出的必要费用，只能够提供证据证明交通费、电话费等费用，为提供居间服务所披露的信息、向委托人提供的交易机会等最有价值部分无法体现，对房屋经纪公司而言无异于杯水车薪。

　　五、裁判建议

　　上述案件，房屋经纪公司请求被驳回，使得客户享受房屋经纪公司所提供的居间服务并利用其提供的房屋信息，事实受益；其所购房产价值均超过100万元，即便其所提供的第三方提供居间服务是事实，也仅仅支付了5000元的费用而已，与正常的房屋经纪服务收费相差太远；真正的受害者是原提供房屋经纪服务的公司，案件的处理结果既显失公平，又客观上鼓励“跳单”行为及其他房屋经纪公司的不正当竞争行为，最终将损害房屋经纪行业健康发展。

　　故建议若在原房屋经纪公司为客户提供充分、合法居间服务后，客户却通过收费明显低于当地居间服务费收费标准的其他经纪公司居间签订房屋转让合同的，仲裁机构和人民法院可以认为原房屋经纪公司事实促成客户成交，并推定客户为少付居间服务费，违反委托代理协议约定，应向房屋经纪公司承担违约责任，赔偿其损失（主要为预期利益损失，即居间成交的买卖双方向其支付的居间代理服务费总额）；也可以适用《合同法》第45条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，将房屋转让合同的成立视为居间服务费支付的条件，由于客户为自己的少付居间服务费通过其他经纪公司居间的方式不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，客户应向原房屋经纪公司支付居间服务费。

　　待论证的程序问题：作为被跳单的房屋经纪公司是否须依《反不正当竞争法》相关规定申请行政处理或向法院提起诉讼的方式对其他房屋经纪公司的“居间”行为预先进行处理？或是其他房屋经纪公司是否可以作为第三人参与仲裁或诉讼？还是由仲裁机构或人民法院直接行使自由裁量权来认定收费是否明显低于当地居间服务费收费标准？

　　笔者认为，此类纠纷标的较小而数量较多，在房屋经纪公司已经启动仲裁或诉讼程序后，对方在庭审中提供第三方居间的收费证据的，由仲裁机构或人民法院直接行使自由裁量权参考当地经纪服务收费标准进行认定更简化法律关系、节省司法资源。

　　综上所述，由于现行法律规定及司法裁判中存在的对房屋经纪公司“跳单”维权的“障碍”，机械适用法律规定，将有违法律公平；而正确理解适用法律规定，合理分配举证责任，将有利于树立市民、房屋经纪公司的诚信意识，有利于促进房屋经纪行业健康有序发展，最终有利于市民得到优质、诚信的房屋经纪服务。