楼市危机中的退房风险与应对建议

　　■杭州分所王钦

　　［摘要］由于近期的经济困难，未来的房价不定，很多购房者以各种理由要求退房，给房地产开发商带来更加紧张的资金压力。本文作者将自己所处理的群体退房案件的退房原因进行了分析，将其归纳为四大情形：规划变更、相邻项目未按期完工、三证延误办理及房价下跌等，并提出了相应的处理与预防建议。最后，本文还对目前房地产开商为应对楼市危机所采的主要促销策略从法律角度进行分析，并提出相应建议。

　　［关键词］楼市危机商品房买卖合同退房

　　由于近期的经济困难，使得广大购房者对未来的房价预期不确定，房地产开发商面临巨大的资金周转困难，博弈主体双方均不约而同奉“现金为王”，房地产开发商降价促销，待购房者持币观望，已购房者积极要求退房，已对我国楼市造成巨大的冲击和难以估量的负面影响。笔者将以若干案例说明目前经济形势下主流的退房纠纷产生原因，从法律角度进行分析并提出相应应对建议。

　　一、规划变更，群体退房

　　案例简介：某甲房地产开发商在某区立项建造一大型商业城，分为两期开发（两期所用土地各自办理土地使用权证书）。第一期所有商铺于2007年10月完成并按期向100多位业主交房；在某甲正准备开发第二期时，资金周转不灵，只好将拟开发第二期的土地使用权转让与某乙开发商。某乙考虑到经济不景气，招商困难，便向有关部门申请变更土地用途和建设规划，经有关部门同意，将该土地用途变更为住宅，并重新签订了土地使用权出让合同，于是在一期“商业城”旁边原二期“商业城”的土地上开始施工建造两幢高层住宅。此时，原购买商铺的业主知道商业城项目不再继续开发后，群情愤怒，他们认为乙的施工行为为“侵权行为”，阻止乙开发商施工，并向某甲开发商要求退房和承担其他违约责任，还向相关部门抗议其违法改变规划等。

　　该纠纷法律关系并不复杂，甲无力继续开发项目，对外转让无可厚非，乙受让后若按原规划继续开发，也就不会产生其后的群体争议。问题在于，乙考虑到经济形势的变化，为了自身利益的最大化，不顾前期业主权益单方面选择停止开发商业城项目，将土地使用权用途变更后重新立项开发，办理了相关建筑工程用地手续，领取了新规划许可证和施工许可证，具有合法的形式要件；相关审批部门则把关不严，明知原项目开发分为两期，前一期已经开发完成并交付业主，第二期项目的完成与否和变更与否对第一期业主预期收益影响巨大，在作出行政许可之前应组织利害关系群体进行听证，征求其意见。

　　该纠纷现经政府部门的调解，三方主体初步达成补偿意向，最终处理结果尚不得而知，其实若事前考虑全面预防得当，争议本不应发生。甲与乙所签订的项目转让合同虽仅限于双方当事人之间，但应预见到项目分期开发应有连续性和关联性，若在项目转让合同中附加条件对乙之行为进行限制，如乙方若因项目变更、规划等原因，因甲方所购房业主要求退房对甲方所造成的一切损失，由乙方承担。这样甲方既可避免损失，也可对乙方的决策构成一定的限制，至少乙方在变更规划时会把前期业主的问题考虑进去，预先进行相应的安排，也不至于造成后来巨大的停工损失。

　　二、相邻小学不开学，也能引发退房潮

　　案例简介：某甲房地产开发商在某区城效立项开发一大型小区，其在销售广告中宣传该小区的房子为学区房，同时将有某著名小学新校区在小区旁边，交房的时间为2008年6月，某著名小学新校区也将于2008年9月正式启用。在某甲如期交房后，小学新校区因建设资金不足，某乙承包商自身无力垫资，于是项目于2008年8月停工，新校区的启用遥遥无期。谁知屋漏偏遭连夜雨，恰逢经济不景气，邻近房价下跌，于是业主群起以某甲承诺的小学新校区未按期启用，影响子女入学为由要求退房并赔偿。

　　某甲在开发时便以学区房和著名小学为亮点对外做广告宣传，当某甲利用著名小学的名气作为其房屋附加值的一部分时，向购房者传达的意思是入住即意味着其孩子可在著名小学入学就读，购房者也是基于此条件才同意与某甲在某价格条件下签订合同，若小学不存在，价格应当有所区别。著名小学的开学时间作为商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，虽无明确写入商品房买卖合同之中，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，即成为合同的一部分，所以业主要求退房是有相应法律依据的（虽然法院并不一定会支持直接退房，但至少违约责任还是要承担的）。

　　由于近期的经济困难，大多数建设单位和施工单位均面临着资金周转困难，若是房地产项目相邻的公共设施或便民项目（如大型超市、学校和公园等）也在同期开发，而房地产开发商当然也以此作为卖点大加宣传，殊不知一旦成为合同的一部分，合同的履行就和相邻项目的进程联系在一起了。

　　所以，广告宣传应适度并尊重客观事实，要同时向购房者披露（尽量以书面形式）相邻项目开发的相关信息（如项目规划、建设单位、施工单位和公告的工期等），若是非自主施工项目的工期延误的，不应承担法律责任。建议在商品房买卖合同中特别约定：若相邻项目（列明项目名称）规划进程与实际进程不一致的，以实际进程为准，房地产开发商不承担担保责任，买受人不得以此为由追究房地产开发商的违约责任。

　　三、 三证延误导致退房

　　案例简介：某甲房地产开发商因资金紧张，虽然所开发的四幢高层住宅已竣工并验收合格，但由于未按期归还银行贷款，无法解除土地使用权上的抵押，导致无法办出小产权三证。近期周边房价下跌，业主以某甲违约而群起退房。业主们称该项目至今未按照《商品房买卖合同》规定完整交付，早已超过合同规定的业主取得产权证的期限两个月，要求与某甲解除合同，同时要求某甲向买受人支付违约金。

　　由于目前银行呆账增多，抵押贷款逾期还贷情形增加，清贷成本增大，迫使各银行对抵押贷款的管理增强，而房地产开发商又将预售定金或房款挪用，不能及时用于归还银行贷款，故出现如上案例情形。

　　建议：房地产开发商在开发过程中，应及时办理在建工程抵押贷款用于工程建设，以缓解资金压力；预售定金或房款则用于还贷以解除抵押，避免向买受人延误交付三证。

　　四、房价下跌，买受人吹毛求疵要退房

　　案例简介：某甲房地产开发商已与买受人签订商品房买卖合同，买受人如约交付房款，适逢房价下跌，大量买受人以套型误差过大、面积误差过大、交付房屋与宣传时的房屋户型、结构不一致、房屋设计存在变更、房屋质量不合格、广告所承诺的小区幼儿园、绿化、游泳池等体育场馆未建或未完工等原因拒绝收房，同时要求退房。

　　建议：（1）在订立合同之前，将销售对象定位以自住对象为主，委托律师调查销售对象的资信情况和名下房产情况，尽量排除投机购房，否则一旦房价下行，买受人肯定退房，因为退房再买房也可以营利；而若为自住买受人，会对房屋的大小、朝向、结构、坐落、交通环境与小区环境等进行综合的评价与选择，其选定的房屋是特定的唯一的并且带有较多的感情寄托，房价的小幅波动对其影响并不大。

　　（2）房地产开发商要做好履行关，把好质量关，搞好所承诺的各种配套，综合提高自己的履约能力，维护好了开发商的诚信，才能稳定购房者的信心，可根本上减少无理退房。

　　五、兼评目前房地产开发商的促销策略

　　（一）“无条件退房”应谨慎

　　今年以来，全国各地无数开发商在短时间内相继推出了“无条件退房”活动，承诺“3年内退房时可获24%的高额利率”、“房价下跌时无条件退还差价或全额补息退房”、保本回购及售后包租等。

　　笔者认为，无条件退房的前提是房地产开发商履约能力优异，确保除了价格原因外，其他通常可退房情形均可避免，若是不能做到，虽在短时间内可促销房屋，但长时间内可能面临大规模退房事件；若房价继续下行，则大规模退房事件更不可避免；况且，若不对自住与投资购房者进行区分，对投资购房者来讲，收益未达到预期也会要求退房的。

　　根据《商品房销售管理办法》第11条的规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。所以前述保本回购及售后包租行为，应属于部门规章明令禁止的销售方式，虽然《合同法》第52条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同方为无效，部门规章虽低于行政法规效力，但法院裁判时可以参照其规定，故购房者以违反该规定为由主张退房在法律上也是可以成立的。一旦房地产开发商的财产状况发生恶化，购房者必将提前要求退房。

　　（二）明暗降价开盘，前期业主不答应

　　今年以来，各地房地产开发商为了尽快回收房款，有对后期楼盘明里打折的，也有不降价但采送装修、车位和汽车等变相降价手段。不管怎样，都引发了前期业主的强烈不满，纷纷要求享受同等优惠，若不能满足，则以退房赔付相威胁。

　　在法律上关系其实很简单，前期业主的商品房买卖合同经过房款交付，合同已经履行完毕，不动产转移后的毁损灭失与市场价格贬损的风险均由业主自己承担。但是在业主感情层面上确实难以接受：凭什么啊？比我晚3个月买房的人就可以同等价格买到精装修过的房子、白得一个车位或汽车？前期业主心理不平衡就容易引发群体性事件。

　　建议：（1）控制所售房屋质量，履行广告承诺，尽量消除可退房的法定或约定理由。

　　（2）销售新盘作出的全新优惠承诺，尽量与其他行业单位合作或以“赞助”的方式，分散前期业主的关注目标；也可采用与前期业主所享受的类似的优惠策略，保持优惠的连贯性与一致性。

　　（3）开盘时聘请专业律师在现场提供法律咨询，实时与前期业主、潜在买受人进行沟通，在向其解释法律规定、理清法律关系及现行优惠销售政策的同时，实际上也就消释了前期业主的不当要求。