开发商交房程序的合理设计及风险防范

　　■深圳分所贺倩明

　　［摘要］当前形势下，业主与开发商的纠纷不断产生，其中纠纷最多的是房屋交付时产生的纠纷，由于房价大幅度下跌，业主以种种理由拒绝收楼，要求支付违约金，甚至要求解除合同。笔者所在律师事务所专业从事房地产与建设工程法律业务，实践中处理了大量的案例，本文根据法律、法规对商品房交付的有关规定和商品房买卖合同对商品房交付通常约定，结合实际案例，对开发商在商品房交付环节可能产生的法律风险进行分析，并对开发商完善商品房交付程序提供可操作性的建议。

　　［关键词］商品房交付法律风险建议

　　一、商品房交付的一般法律规定

　　（一）商品房的交付使用条件

　　《城市房地产管理法》第27条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

　　《建筑法》第61条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　《商品房销售管理办法》第30条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”

　　第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

　　第32条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”

　　《城市房地产开发经营管理条例》第31条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　（二）商品房交付使用的程序

　　我国现行法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，各地开发商自行制定的商品房交付程序略有不同，但一般有如下程序：

　　（1）发出入伙通知书。商品房具备交付使用条件后，开发商或开发商委托物业公司向业主发出入伙通知书或要求业主到指定地点领取。

　　（2）业主携带购房合同、入伙通知书、入伙手续书或入伙指引、身份证明及相关资料前往指定地点办理手续。

　　（3）业主填写资料，领取并签收合同约定交付的文件及相关资料。

　　（4）结清购房余款、补交面积差价款、缴纳先期物业管理费和其他费用。

　　（5）提交办理房地产证的资料并缴纳代办房地产证所需交纳的契税（在开发商代办房地产证的情况下）。

　　（6）房屋验收。有关工作人员带领业主到所购房屋进行验收，对各项设施设备进行检验，业主填写设备交接单或《收楼意见书》。

　　（7）业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

　　二、一般房地产买卖合同中有关商品房交付的约定（一）通常情况下，房地产买卖合同中会对商品房交付作以下几方面约定（1）交付的时间、条件、办法；

　　（2）交付的标准（通常会在附件中约定）；

　　（3）交付的文件、资料；

　　（4）交付验收、异议的提出及处理；

　　（5）开发商逾期交付的违约责任。

　　（二）以深圳为例——房地产买卖合同中有关商品房交付的具体约定1.交付时间和办法

　　卖方应当于年月日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。

　　卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。

　　买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。

　　卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书。

　　卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。

　　2.交付的文件

　　卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：

　　（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（八）其他。

　　上述文件中的（三）、（四）项，卖方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应由买方填写或签署。

　　上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。

　　3.交付时的验收

　　买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。

　　买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。

　　4.卖方逾期交付的违约责任

　　除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第9条约定的交付期限内将本房地产交付买方的，（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。

　　5.共用设施与附属配套项目

　　卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）。卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，卖方承担违约责任。

　　6.合同附件三：约定了具体的交房标准

　　三、开发商交付商品房过程中存在的法律风险

　　（一）开发商在交房中可能存在的法律风险

　　（1）未取得竣工验收合格证明文件，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房违约责任。

　　（2）房屋质量存在问题，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房责任。

　　（3）房屋存在面积差，业主拒绝收楼，主张有关约定面积差的责任。

　　（4）设计、规划变更，房屋交付与约定标准、广告承诺不符，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房违约责任。

　　（5）提供约定交付的文件不齐全，被视为不符合交付标准，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房违约责任。

　　（6）未在约定的时间答复业主提出的收楼意见，视为业主提出的异议成立，房产视为未交付，业主要求解除合同或延期交房违约责任。

　　（二）业主拒绝收楼的原因

　　（1）房屋存在质量问题。

　　（2）房屋存在面积差问题。

　　（3）房屋设计、规划发生变更。

　　（4）交付的房屋与约定标准、广告承诺不符。

　　（5）开发商交楼程序不符合法律规定和合同约定。

　　（6）房价下跌，出现断供。

　　四、开发商完善商品房交付程序、防范法律风险的建议前几年由于房地产市场一直处于上涨态势，开发商与业主的纠纷并不多，很多开发商急于扩张，往往疏于管理，开发商的客户服务人员和销售人员对本文前面论述的商品房交付的法律规定和合同约定内容并不熟悉，许多开发商也没有据此建立配套的交付流程，因此，在目前房地产市场持续低迷，房价持续下跌的情形下，业主与开发商的纠纷不断爆发，有的纠纷产生确实是因为开发商的房屋存在质量问题，但也很多纠纷是由于房价下跌，业主想解除合同，于是利用开发商在交楼流程中存在的问题拒绝收楼，并且伺机主张解除买卖合同。笔者根据实务经验，建议开发商在商品房交付环节特别注意以下几点：

　　（一）关于入伙通知书。送达入伙通知书应注意（1）在商品房买卖合同约定的交楼期限届满前送达。

　　（2）按照商品房买卖合同约定的地址和收件人送达。

　　（3）按照商品房买卖合同约定的送达方式送达，通常有三种方式：直接送达、特快专递送达、公告送达。寄送入伙通知书时一定要按约定的方式送达。如邮寄送达，应该在寄送单上写明入伙通知书。

　　（4）妥善保留送达凭证。

　　（5）查明邮件是否收到，如有退件，应及时处理，并保留相关凭证。

　　（二）关于入伙手续文件的准备。通常情况下应该准备好如下文件（1）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（2）竣工验收合格证明文件；（3）《房地产（住宅）质量保证书》；（4）《房地产（住宅）使用说明书》；（5）《收楼意见书》；（6）《业主临时公约》；（7）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。

　　开发商应妥善准备上述文件，并制定格式的签收文件，要求业主签收确认。

　　（三）关于入伙手续的办理，应注意

　　（1）委托物业公司办理入伙手续的，出具授权委托书；（2）查验业主的身份，业主填写有关入住资料，要确保办理入伙手续的人与签订商品房买卖合同的当事人完全一致，如买卖合同有多个买方的，办理入伙手续时应同时到场或有授权委托书，如购房者为法人的，应出具法人授权委托书；（3）签收约定交付的文件及有关入伙资料（4）业主缴清余款、面积差价款、物业管理费及有关费用；（5）委托开发商办证的，提交办证资料和交纳代收契税；（6）房屋验收，业主填写设备交接清单或收楼意见书；（7）业主领取房屋钥匙，并予以签收。

　　以上环节，开发商注意保留业主应签收材料的证据，以备日后发生纠纷时使用。业主提出质量、面积、设计规划变更等问题的，应与业主进行协商谈判，保留谈判过程中形成的书面证据。

　　（四）关于收楼过程中异议的处理

　　业主在收楼过程中通常会提出以下异议，包括：交楼的文件不齐全、交楼的标准不符合合同约定等，笔者曾遇到这样一个案例：开发商按照合同约定日期的取得了房屋竣工验收证明，并通知全部业主入伙，其中有一部分业主拒绝入伙，并在收楼意见书提出了十多项异议，包括推拉门不顺畅、没做防水试验、有线电视没装好、燃气没调式好、公共走廊的装修地砖不符合约定等，开发商经审查认为业主提的部分异议是有依据的，便要求物业管理公司进行整改，整改完之后口头通知业主入伙，业主仍然拒绝入伙。半年过去后，业主诉至法院，以开发商延期交房为由要求解除合同并支付违约金。类似这样的案件非常之多，在此笔者提醒开发商针对业主的异议要注意以下几点：

　　（1）对业主提出的书面异议，应该及时书面回复，并要求业主签收，业主拒绝签收的，按照合同约定的地址以特快专递方式送达业主。根据合同约定，如果开发商对业主的异议置之不理，将视为业主的异议成立，开发商将承担不利后果。

　　（2）对业主提出的合理意见，应该及时整改，并注意保留整改的证据，整改完毕后应该再次书面通知业主且要求业主签收，很多开发商忽视这一程序。

　　（3）对业主提出的不合理意见，应该及时书面回复，必要以律师函的形式回复，告知业主以不合理理由拒绝入伙须承担相应的不利后果。

　　五、结语

　　笔者执笔此文，是基于目前房地产市场不景气，全球经济又面临危机，房价下跌使得不少业主成为“负资产”，因此许多新楼盘入伙时，业主会在交房问题上做文章，导致纠纷频起。开发商将面临多方面的压力，开发商应该积极采取应对措施，最后须特别强调的是，本文撰写的内容开发商也许是非常熟悉的，但是许多开发商甚至大型知名开发商仍然产生诸多问题，其根本原因在于在具体操作层面相关部门人员的法律意识、协调能力等均存在问题，由于房屋的交付涉及销售人员、客户服务人员、物业管理人员、财务人员等各相关部门，开发商要设计科学、合理、合法的交房程序，使得各相关部门能通力配合，同时应该由专业律师对这些人员进行系统培训，这样才能规范开发商的交房行为，尽量避免因交房产生的纠纷，防范不必要的法律风险。