酒店式公寓法律问题

　　■北京分所王传巍

　　［摘要］近年来，酒店式公寓在城市中的发展呈风起云涌之势，使其成为城市房地产开发中的新兴项目。然而由于酒店式公寓在我国的发展时间较短，在购买、租赁等方面都会遇到各种不同的法律风险，且在我国尚未有明确法律规定。本文将从酒店式公寓的定义出发，进而探讨其发展历史、特征、与相关房产概念的区别、购买和使用酒店式公寓所面临的法律问题，以期酒店式公寓从法律层面得到规范，促使其得到更好的发展。

　　［关键词］酒店公寓酒店式公寓法律问题

　　酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通信条件，可有针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

　　一、酒店式公寓的发展历史

　　酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

　　在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%~10%，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

　　二、酒店式公寓的特征

　　第一，业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓是指按酒店式管理的公寓，属于居住建筑，仅可作为住宅使用，其土地性质为居住用地，土地使用年限最高为70年。业主通过合法手续买了住宅，当然享有百分之百的产权。

　　第二，酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等。酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。

　　第三，兼具居住度假与投资两种功能。酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家具。再加上提供家居式服务，使酒店式服务公寓更增添了家的味道。

　　酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

　　三、与相近房产概念的区别

　　在现今房地产销售过程中，不良开发商往往利用消费者不了解土地性质、房产概念，刻意混淆酒店式公寓、产权式酒店、公寓式酒店的概念，目的就是多卖房，为了使消费者规避法律风险，将酒店式公寓、产权式酒店、公寓式酒店的概念区别如下。

　　第一，酒店式公寓与产权式酒店的区别：

　　产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

　　产权式酒店与酒店式公寓从酒店式管理、投资功能方面还是有相同之处的，正因如此，不良开发商往往刻意混淆这两个概念，实质上，这两者还是有本质上的差别的：

　　其一，产权式酒店存在产权合法性的风险，即因为该类建筑是在非住宅用地上开发的住宅项目，存在办不出产权证书的风险。房管部门必须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位，故除非之后规划部门变更规划设计方案，否则产权式酒店很难办出分套的房产证。而酒店式公寓的产权还是比较清晰的，产权合法性风险较低。

　　其二，酒店式公寓与产权式酒店的土地性质不同。酒店式公寓的土地性质是住宅用地，而产权式酒店的土地性质是非住宅用地。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条的规定，国有土地依用途之不同可以分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地以及综合用地五大类。产权式酒店是建造在非住宅用地上的，这就涉及了是否改变土地用途的问题了。我国实行的是严格的土地用途管制制度。对土地的使用必须依照规划部门事先规定的用途加以利用，否则就是擅自改变土地用途，将会承担相应法律责任。

　　其三，产权式酒店的使用期限比酒店式公寓要短。上文亦已提及，酒店式公寓是住宅用地，其土地使用年限为70年，而产权式酒店的土地使用年限为50年，商业用地土地使用年限为40年，均比住宅用地土地适用年限短少许多。

　　其四，产权式酒店存在续期的风险。《物权法》第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”目前，无任何法律规定非住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，也就是说，产权式酒店所在土地使用权在到期后即有被收回的可能，而不像酒店式公寓可以自动续期。

　　其五，产权式酒店存在管理以及转手困难的风险。由于该类建筑可能无法办理出单独的产权证，不能形成真正的建筑物区分所有权，因此无法作为一个独立的物对其进行处分，即投资者无法通过出卖所有权的方式处分，只能通过物业使用权转让的形式“出卖”该类建筑，但此类物业使用权转让协议的效力在我国法律界尚属颇有争议的问题，换言之，此类协议有被认为无效的可能性，所以购房者在今后要想顺利的出手这类房产，亦非易事。相比之下，酒店式公寓类似风险较低。

　　第二，酒店式公寓与公寓式酒店的区别：

　　在2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。该《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。舟山、南京等地方立法作了类似规定。

　　酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。

　　四、酒店式公寓存在的法律问题

　　由于我国对于酒店式公寓的法律规定属于空白，相关立法不完善，酒店式公寓还是存在很多法律问题的。

　　第一，交易环节要注意规避法律风险。

　　和购买一般物业一样，在签署购买合同前，对交易标的产权性质、销售许可等尽职调查必不可少。如上述分析，商业、住宅或酒店的土地性质和使用年限上都是有区别的。值得一提的是，在购买一些将写字楼改建成酒店的项目时，需要额外注意有关立项和规划文件是否获得变更。在签订合同时，较一般商品房买卖，购房者需要额外注意酒店式公寓的交易税费高于一般住宅，契税一般在3%~4%，土地增值税也不能减免，再加上个人所得税等，若转嫁到买房人身上的话，将是一笔很大的费用，交易双方务必在合同中明确。

　　第二，在经营和持有环节，“售后返租”模式存在合法性问题。

　　“售后返租”有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。“售后返租”模式在商铺和酒店式公寓的销售中最常见。购房人在签署购房合同时会和开发商或项目经营者同时签署包租协议，协议中会约定包租期限、租金回报率，等等。实践中，“售后返租”是最容易产生法律纠纷的区域，原因主要在于不同的项目经营者能力参差不齐，对于经营不善的项目，开发商或者经营者很可能无法兑现租金回报的承诺。特别是有些项目打着首付多少后即可获得产权的旗号，操作方式是购房人支付首付后，以其名义向银行贷款，而开发商或经营者通过将租金回报直接付给银行的形式代购房人还款。这种做法其实更接近于开发商项目经营的一种融资方式，开发商本身的资金实力是有问题的。而对于购房者来说，如果开发商没有按时向银行还款，贷款合同的违约方还是购房人。实践中发生过很多因逾期还款房屋被拍卖，而购房人还浑然不知的案例，究其原因，还是开发商丧失信誉，经营不善造成的。因此，针对“售后返租”，首先要考虑项目经营者和开发商的实力，不能光听信销售人员的介绍。买受人在返租环节最好引进第三方担保机制，这样如果对于租金收益的承诺无法兑现，担保方将承担连带责任。

　　另外，2001年6月1日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”虽然说建设部的管理办法法律效力不高，但从严格意义上说，开发商的这种行为是违法的。酒店式公寓买受人最好还是与第三方如物业公司签订物业管理合同为宜。

　　第三，开发商存在欺诈性销售法律风险。

　　正如上文所述，不良开发商往往利用消费者不了解土地性质、房产概念，刻意混淆酒店式公寓、产权式酒店、公寓式酒店的概念，目的就是多卖房。非酒店式公寓会衍生出商用水电、无法落户、贷款等诸多问题。另外，不可否认，当前部分开发商还是在借酒店式公寓之名对项目进行包装和炒作，徒有形式，而一些酒店式公寓真正实质性的服务内容则被忽略掉。在新一轮商业地产投资热潮中，酒店式公寓必定是热门产品，切记选择服务好、信誉好的开发商开发的产品。

　　第四，土地性质不明、产权不清晰造成法律纠纷存在。

　　如今的酒店式公寓，许多是当年的“烂尾楼”改造而成，其物业的使用性质大多是原先批准的商办楼性质，而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房，如将此类物业用于居住，或出租供人居住，显然有违其产权使用性质。按有关法律规定，业主不得擅自改变物业的使用性质，如违反这一规定要承担相应的法律后果。由此，便造成了有些小户型酒店式公寓的名不副实，亦即这类公寓住宅其实是办公用房。如果在购房时没有看清楚其性质，而盲目购买入住，或出租供人居住，显然会给今后留下法律纠纷的隐患，自找麻烦。

　　以上这些风险都是购买酒店式公寓时必须予以考虑的，购房者在购买该类公寓时必须要求开发商明确该类建筑是否能办出分套的房产证，如果可以，则应让开发商作出承诺，并苛以高额的违约金对其进行制约；如若不能，则购房者亦须充分考虑上述酒店式公寓存在的诸多风险，谨慎地作出投资购买的决定。

　　第五，酒店式公寓与物业管理方可能存在物业纠纷。

　　目前的酒店式公寓多对外发售或部分发售，产权被分散在诸多小业主手里，或者部分在开发商手里，物业公司对其没有绝对的控制权，也无法提供统一的物业服务，往往致使物业服务水平上不去，会产生很多纠纷。

　　因此，酒店式公寓买受人在买房时，最好就和开发商确定第三方物业公司，物业公司最好是资质较高、信誉较好的公司。如果当时没有确定，事后和物业公司发生物业纠纷的，最好尽快成立业主委员会，从根本上约束物业公司。

　　五、我国的立法现状

　　到目前为止，尚没有明确的法律、法规对酒店式公寓进行明确的规定，在实际操作中许多情况仍无法明确。在地方性法规、规范性文件层面，我国的立法现状如下：

　　第一，舟山市人民政府办公室关于转发市城建委等部门规范酒店式公寓等物业建设管理意见的通知（舟政办发〔2008〕12号）在原住宅或酒店划分的基础上，对以下物业的性质作进一步明确。

　　（1）酒店式公寓

　　是指按酒店式管理的公寓，属于居住建筑，土地性质为居住用地，土地使用年限最高为70年。酒店式公寓仅可作为住宅使用。

　　（2）公寓式酒店

　　是指按公寓式（单元式）结构建设的酒店，属于旅馆酒店性质，土地性质为商业（酒店）用地，土地使用年限为40年。公寓式酒店不得改变用途，不得分割出售。

　　（3）产权式酒店

　　是指酒店开发商将酒店的客房按间分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一经营的物业种类。土地性质为商业（酒店）用地，土地使用年限为40年。产权式酒店可以分割出售，但不得按公寓结构建造。

　　第二，2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。该规定中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。

　　第三，《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》自2010年1月1日起施行。该规定第3条规定：“本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。”第4条规定：“为在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过35%；具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的，需先经市政府批准。在居住用地上建设的酒店式公寓，其建设比例可不受限制。建设比例指酒店式公寓的地上建筑面积与建设用地地上总建筑面积之比。”第5条规定：“为居住用地上建设的酒店式公寓项目，其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，除物业管理用房按一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施按公建标准设置。酒店式公寓的配建停车设施按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》中住宅配建标准执行。”

　　综上，酒店式公寓是新兴房地产项目，具有巨大的发展优势，但同样因为市场不健全、法律不健全等原因存在很多法律问题。希望我国相关立法机关尽快立法，更好地规范相关房地产领域，使酒店式公寓在我国得到更快更好的发展。

　　［参考文献］

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　　［4］“酒店式公寓市场分析项目可行性研究报告”，载http：//wenku.baidu.com/view/a5b0b9124431b90d6c85c7a8.html，2011年7月22日访问。

　　［5］“投资酒店公寓应该注意哪些问题”，载http：//news.9ask.cn/fcjf/tuijian/201006/716418.html，2011年7月23日访问。