正确理解免责条款，避免逾期交房风险

　　■苏州分所朱洁

　　［编者按］本文从分析一个商品房买卖中开发商逾期交房，购房者起诉至法院要求退房的真实案例，介绍了《商品买卖合同》中的免责条款及其适用，并从开发商角度对如何避免逾期交房的风险提出了几点建议，供房地产开发企业在实践中参考。

　　【案情简介】

　　2006年2月5日，原告吴某与被告某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，以人民币80万元购买被告建筑面积为125平方米的商品房一套。该合同第8条约定：被告应当在该商品房经验收合格后于2007年8月31日前将商品房交付给原告使用；第9条约定：被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。2007年7月31日被告向原告发出一份延期交房通知书，通知原告因施工期间遭遇下雨、限电、政府的限制施工等原因，将延期交付该房屋。2007年11月1日原告向被告发出《退房通知书》，以被告延期交房为由要求退房，被告表示不接受。2008年1月2日原告以被告逾期交房已超过合同约定期限60日为由，起诉至法院要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付款人民币80万元及其利息，支付违约金人民币4万元。法院开庭审理过程中，被告主张逾期交房的原因：一是施工期间长期下雨，二是当地政府对其进行了限电、限制施工，两者均属于合同第8条约定的被告可依据因遭遇不可抗力、政府管制等特殊原因据实延期交房的情形，据此被告可以免除因此逾期交房的责任，原告无权解除合同。

　　【法院判决】

　　法院经审理认为：《民法通则》第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。第153条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定的免责事由，一般是指不可抗拒的自然灾害，如台风、地震、战争、山崩等情形。本案中，被告主张的“下雨”不属于“不可抗力”范畴。另外，对于政府限电、限制施工的事实，被告无相关政府文件证明，不予认可。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同约定交房时间为2007年8月31日，被告逾期交房时间已超过合同约定的60日，合同约定的解除条件已经成就。最终法院判决支持原告吴某诉讼请求，解除原、被告合同，被告应当返还房款并支付利息及违约金。

　　【案件评析】

　　免责条款是合同当事人在合同中事先约定的旨在限制或免除一方未来责任的条款，是合同的组成部分。免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，这与法律规定的不可抗力不同。本案中第8条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家法律法规或政府管制原因导致该商品房延期交付的。”即为免责条款。原、被告双方争议的焦点即被告主张的下雨、限电、政府限制施工等事由是否属该免责条款约定的被告逾期交房的免责事由。

　　笔者认为，不可抗力的特征为不可预见、不能避免并不能克服。“下雨”是自然现象，在各地区都有其一定的季节规律性，这种自然原因力作为一种“可预见介入”因素，并不能成为不可抗力的范畴；对于政府限电、限制施工等政府行为是否符合合同约定的逾期交房特殊原因，成为开发商逾期交房的免责事由，应根据实际情况区别对待，不能随意扩大对合同条款的解释。一般情况下，开发商以政府的限电、限制施工等政府行为作为逾期交房的免责事由时，若能出示政府部门的有关证明文件或相应主管部门、权威单位出具的证明，法院在审理案件时也能充分考虑开发商提供的相关证据材料，进而支持开发商以此作为逾期交房免责事由的主张。但是，如本案中所述情形，开发商在诉讼过程中无法提供如政府下达的正规文件或通知等相关免责事由的证据材料，那么因逾期交房的违约责任将是无法避免的。

　　在目前的房地产买卖行为中，房价因受市场波动的影响时常会出现忽高忽低的走势。而房价的高低与购房者对房屋这一商品需求量的高低正好是成正比的。对于开发商来说，逾期交房的违约行也往往会随着房价的涨跌，产生不同的效应。在房价不断攀升的情况下，市场需求大于供给，购房者对于开发商逾期交房的行为，往往会因为攀升的房价，而选择保持沉默或是观望的态度。在双方的履约过程中，开发商的逾期交房这一违约行为产生的效应往往是被购房者缩小化的。此时的购房者，主要考虑的是尽早取得房屋，对于开发商的逾期交房，即使根据签订的合同有退房的权利，也很少会像本案中的当事人吴某一样，直接诉讼至法院要求退房，追究开发商的违约责任。但是，在房价持续下跌的情况下，也就是通常说的房地产市场不景气，市场供给大于需求，而房地产开发项目周期一般也较长，之前在高价位时已经买进房屋的购房者，心态往往会产生剧变。此时的购房者往往会因为持续下跌的房价，而希望能够通过退房或是追究开发商的责任等方式来减少自身的损失。开发商逾期交房的行为，正好给了购房者一个合法的理由来要求开发商退房或承担违约责任。如本案产生的背景正是处于房价下跌过程，一个购房者退房成功，往往会引发大范围购房者的退房潮，开发商与购房者之间的矛盾冲突将变得十分尖锐。开发商无合法理由逾期交房造成的效应，将会对企业自身的运行和发展造成严重的不良后果。因此，如何避免逾期交房风险已成为房地产企业生存发展的首要任务之一。

　　笔者建议，作为房地产开发企业，首先，应合理、合法地与购房者订立商品房买卖合同，正确解释运用合同条款，必要时可在订立合同前向专业的律师进行咨询或是请律师把关，尽量避免合同条款的漏洞及逾期交房的责任。若确实遇到逾期交房的情形，也应正确运用合同中关于逾期交房的免责条款，避免像本案中的某房地产开发企业那样处于被动的地位。建议房地产开发企业在遇到逾期交房时，正确理解免责条款，对条款中不可抗力避免扩大解释。对于遭遇合同免责条款中约定的合法延期交房的情形，应及时按合同约定时间对购房者履行通知义务，并收集保存好施工期间的确实影响工期的合法证据，如政府有关部门因特殊天气情况要求停止施工、限制用电、限制施工等的通知、公告等。其次，在进行房地产开发时，应对工程的整体工期及建设有一个预期和规划，充分考虑在工程开工前能够预见季节因素、拉闸限电、施工限制等各类商业性风险，尽可能合理准确地预计工期，确保在承诺的交房日期前能顺利完工。如若施工完工日期预估确实有困难的，那么在与购房者订立交房日期时，可在原定预估的施工周期基础上考虑纳入一个合理的缓冲期限，避免因各种原因造成逾期交房，而给企业带来不必要的风险。最后，在房地产开发过程中，企业应规范自身的运作，按合同约定完成房地产开发项目，保质、保量、保时的将商品房交付到购房者手中，避免在交房前因开发项目自身审批、规划、质量等问题，造成逾期交房等违约情形，使购房者受市场环境的影响，对开发商失去信心，进而加入退房的潮流中，使全国范围内的退房潮愈演愈烈，对房地产企业的生存发展造成致命的打击。