房地产冬天里的“一把火”——房地产融资现存问题及对策

　　■昆明分所陶国亮

　　［摘要］随着国家对房地产市场调控的持续进行，房地产企业融资难的问题日益显现，直接或间接地影响房地产开发。本文结合国家新颁布的几项房贷政策，对房地产市场常用的几种融资方式进行了法律及风险分析，并提出了几项扩大融资渠道的措施。

　　［关键词］房地产业调控融资渠道拓宽

　　随着国家对房地产业宏观调控的持续进行，我国房地产业在“红火”几年后又进入了调整期，“拐还是不拐”的答案已经非常明显了。在这个过程中，国家将通过诸多方式控制因房地产开发投资过剩而对国家宏观经济所产生的不利影响，尽力挤出国民经济发展过程中的“泡沫”。而在房地产融资方面，国家进行宏观调控的力度更大，在不断加息的情况下，仍然不断颁布抑制房地产贷款的政策。在2007年9月27日颁布了银发〔2007〕359号《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（即“9·27房贷新政”）后，央行和银监会更是于2008年7月29日颁布了银发〔2008〕214号《关于金融促进节约集约用地的通知》（即紧急限贷令），在更大的范围内限制金融机构对房地产业进行开发贷款。这些政策的实施，必然将使许多房地产开发商面临较大的资金压力，许多房地产项目将不能如期开发，房地产业进入低谷，加之全球金融海啸来袭，房地产的“冬天”似乎真的降临了。

　　从国家的一系列政策及调控手段来看，我国的房地产业虽然在短期内可能将受到一定限制，但从整个国家的宏观经济来看，这些调控措施并非国家“打压”房地产业，而是进一步规范房地产业的发展，其主要目的则在于稳定和控制房价，避免金融风险。近期国家及各地纷纷出台救市政策即为明证。当然，就具体的房地产开发商而言，上述诸如“9·27房贷新政”及“紧急限贷令”的颁布实施必然会对其项目开发造成很大影响，使其面临较大的融资困境，甚至会发生资金链断裂导致项目无法继续开发而“烂尾”的情况。如何进行房地产融资，解决房地产开发过程中的资金紧缺问题，则成为了当前房地产开发商所面临的重要课题。在本文中，笔者将对房地产融资的模式及相关法律问题进行简要分析，以抛砖引玉。

　　从目前房地产市场的实际情况来看，除了自有资金外，房地产开发商的资金来源主要有以下几项：

　　（1）就房地产融资而言，房地产开发商最通常使用的方式即为向金融机构借款，以其所拥有的项目土地使用权向金融机构提供抵押担保，并以一定的抵押率为限取得项目开发贷款。在房屋对外销售后，以销售款用于偿还贷款本息。这种房地产融资方式最为简单易行，融资成本也最低。然而，在“9·27房贷新政”及“紧急限贷令”等调控政策颁布实施后，向金融机构贷款开发项目将面临巨大困难，其中在土地使用权的取得方面更为甚之。

　　（2）在房地产融资过程中，房地产开发商也经常使用“民间借贷”的融资方式。“民间借贷”是我国法律上允许的一种民事法律行为，可以适用有关借贷的法律规定，且与金融机构贷款的法律关系及内容基本相同。同时，在企业之间是不得为“民间借贷”行为的，否则其“民间借贷”行为将因违反金融法规而被认定为无效；同时，“民间借贷”的利率也不得违反国家有关限制借款利率的规定，一般不得超过央行公布的贷款基准利率的4倍，否则超过部分不予保护。但是，在融资实践中，房地产开发企业之间进行“民间借贷”的情形比比皆是，且利率往往远远超过上述规定，有的甚至超过了借款本金。这显然与现行的法律规定不符，既可能对出资人产生巨大风险和损失，也可能对借款人产生较大的成本负担。

　　（3）在房地产开发过程中，房地产开发商还经常与有的单位或个人签订《合作开发协议》、《定向开发协议》、《团购协议》等类似形式的合同，约定由房地产开发商向该单位或个人出售其所开发的某楼盘房屋，该单位或个人向房地产开发商支付价款，以此种形式取得开发资金。而且，这些合同的签订时间往往是早于该楼盘的《商品房预售许可证》的，有的甚至在取得《国有土地使用证》之前。然而，根据有关司法解释，在取得《商品房预售许可证》之前所签订的商品房购销合同，一般均应当认定为无效。因此，这种方式对房地产开发商及购房人来说均存在不同程度的风险。

　　（4）此外，在房地产市场上还存在利用信托公司发行信托计划的方式进行融资的房地产项目，不过由于信托方式程序较为复杂，因此数量较少；同时，就上市的房地产开发商而言，还可以通过发行企业债券、股票增发等形式来获取开发资金。但是，这种方式可适用的主体仅限于上市公司，尚不具备普遍性。

　　以上即为目前房地产市场进行融资的主要方式。由此可见，我国目前的房地产融资模式是非常少的，并且各模式还存在不同的法律问题及法律风险，使房地产开发商为了取得项目开发资金不得不付出高昂代价，严重影响房地产业发展，也使商品房价格居高不下。因此，拓宽房地产融资渠道，规范房地产融资市场，将成为今后房地产业发展的重要内容。在此，笔者根据自身从事法律服务的专业知识和实践经验，对完善我国房地产融资体系提出如下几点看法：

　　1.增加房地产融资模式，完善房地产融资法规。

　　除了上述通常使用的房地产融资模式以外，还应当根据我国房地产市场的实际情况增加融资模式，如在条件成熟时推出房地产的产业投资基金、实现房地产的资本证券化等。同时，还应当不断完善房地产融资法规，使现有的房地产融资模式（如信托）能够大量适用于房地产融资。

　　2.积极探索并扩大金融机构作为融资平台的各项功能。

　　就银行等金融机构而言，除了作为提供资金的贷款人以外，其还能够作为融资平台依法从事大量的融资业务，比如委托贷款业务、银行监管业务甚或发行金融债券等。同时，就银行等金融机构来说，在能够控制风险的情况下，可以加强与房地产开发产业链上各环节当事人（如建筑商、材料供应商、购房人等）的合作，积极探索并扩大银行等金融机构作为融资平台的各项功能，以增强对房地产业的支持力度。

　　3.努力发挥社会中介机构的专业作用。

　　在房地产业本身不断细分的市场现状下，房地产项目开发将越来越多地依赖各方中介机构的服务，包括销售策划和代理、会计税收、法律服务等。而就房地产融资方面的法律服务来说，对于确保房地产融资的合法性、安全性等方面也将起到非常重要的作用，主要包括设计房地产融资模式、分析和控制融资各环节的风险、制定合同文本和担保措施、监督融资合同的履行等。