楼市危机中的退房与反退房攻略

　　■杭州分所张云芳

　　［摘要］美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，中国的特殊土壤衍生大规模退房，中央、地方政府纷纷出台政策，开发商、购房者在这场退房与反退房利益博弈斗智斗勇。社会的和谐、宏观经济的稳定发展是第一位的，房地产市场规范、有序、健康发展是我们共同的追求。最终，在这场楼市危机中需要开发商和购房者共担风险，以合法合理的方法化解纠纷。

　　［关键词］退房无理由退房有理由退房

　　一、楼市危机，退房正当时

　　房地产市场的情景肥皂剧不断，排队疯狂抢购房屋的情景还历历在目，如今又开演了“退房团”大行动。美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，中国楼市从一年前显现危机，至今深陷低迷。为应对危机王石掀起了“全线降价潮”开始，开发商的“变相降价”和“折扣大战”现在是如火如荼。因开发商调低楼盘售价，导致先期购买的部分购房者房屋资产出现了缩水，这些购房者纷纷与开发商斗智斗勇，直面夺利，迂回韬略，团结作战——有的地方民间昨天刚刚组织“购房团”，今天又组成了“退房团”，这些购房者提出了退房、退差价、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿，有的购房者甚至采取了干扰售楼处现场秩序、断供、赴政府相关部门上访等诉求方式。

　　（一）市场价格变化要求退房缺乏法律依据

　　应该说，这种退房和补差价的要求与市场经济的原则并不相符。房屋交易是市场行为，除非合同无效、合同约定、根本违约、欺诈等情况，任何一方都不可以将交易风险转嫁给另一方，签订合同就意味着自愿承担交易带来的一切收益和风险。根据最高人民法院《印发〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉的通知》：“预售商品房的价格，除国家规定‘微利房’、‘解困房’等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。”该条规定明确了开发商不能因为建设材料等成本增加或房屋市场价格上涨而将原约定的价格提高或解除合同，同时购房者也不能因为商品房价格下降而要求将原约定的价格下降或解除合同。

　　对此，上海“水岸蓝桥”的购房者们是幸运的，在该楼盘的预售房合同补充条款第3条有特别约定：“若乙方（即购房者）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”如果说“水岸蓝桥”的购房者们手里握有一把“杀手锏”，依据合同约定通过法律程序成功退房，大部分退房者则没有这么幸运。大多数退房行为属于“无理由退房”，即没有相应的合同和法律依据。目前的标准合同中，对于退房的理由一般归结为付款方式、房屋质量、证照办理、小区规划等方面，正是基于价格原因难以成为退房的理由，许多要求退房者转而在房屋质量、规划上寻找破绽，以此为表面理由要求退房。面对“团退”，大多数开发商选择驳回。

　　（二）房价脱离价值规律，退房问题不仅仅是法律问题但为什么这种明显有违市场交易原则的退房、房价补偿要求得到如此广泛的民意支持，甚至有的购房者采取断供等过激行为？撇开对高房价的反感情绪不谈，这也暴露出我国房地产市场定价机制的混乱。房价太高，已脱离了市场价值。

　　短短十年，我国多少大中城市的房价暴涨数倍，几乎清一色呈现出一骑绝尘的单边快速上涨态势。其间：（1）开发商凭借资本、信息等各种优势，通过囤地囤房等行为牢牢掌握定价权，房价收入比、租售比等在成熟房地产市场衡量市场健康与否的标准，几乎统统“失效”。（2）地方政府受财税利益驱动，乐见地价、房价“双高”。（3）大量投资者炒房行为的存在也是导致我国房价持续攀升的一个重要根源。炒房者一般都是经济实力比较强的人，这些购房行为加剧了供求关系的恶化，使得真正需要住房者的空间被压缩。由于房价持续上涨，赚钱效应吸引了大批炒房者，而炒房者的进入又推动了房价的上涨。而同时有自住需求的一些购房者在长期观望苦等之后，或买涨不买跌，或成为高房价的被动接盘者。在买卖双方力量悬殊的状态下，买房人根本没有议价能力，当他们举全家之力倾囊购买之后，不久房价即出现幅度不小的下跌，甚至还未入住资产就缩水几十万元，其心理落差可想而知。

　　二、购房者的退房攻略

　　（一）以己之长攻敌之短

　　退房或补偿差价之争，所体现出来的其实是开发商与购房者、炒房者之间的利益分配问题。在房价上涨过程中，无论是开发商还是炒房者，都从中获取了丰厚利润，但是，在房价下跌过程中，开发商的利润已经拿到手，而炒房者、购房者由于拿到的是贬值的资产而承受损失。使得之前相安无事的利益分配格局发生了变化。团退正是购房者意欲集中力量“要挟”补偿的手段之一，一业内人士认为，90%的购房者，其用意并不在退房，而是以退房为由，博取适当补偿。参见“上海市政府新闻发言人回应退房风潮”，载http：//www.nbd.com.cn/qingbao。

　　同时人们也往往难以将“差价补偿”视为开发商保障购房者利益的良心发现。细察之下，补偿差价楼盘大多存在这样的“隐情”：尚有大量后续新房待出手，补偿差价更多的是一种促销行为，它向市场传递的信息是，可以放心大胆地买，即使未来房价下跌，也会得到补偿。退房潮不仅涉及已经购房的几十户人家，更重要的是影响着消费者对该开发商的信息，未来买房的信心。而市场人士分析，这才是开发商退让三分的根本原因。参见“上海退房热潮愈演愈烈，百人联合如当初购房”，载http：//house.online.sh.cn。退房者要求退房没有法律和合同依据，但退房者在退房攻略中利用了开发商的上述普遍心理，占据主动地位，为自己弥补了部分损失。很多开发商，包括万科，为了后续市场及品牌，采取了各种低调补偿策略，才没引起很大反响。

　　（二）买房有风险，置业须谨慎

　　在房地产领域，只有各方各负其责，才能实现房地产业持续稳定健康发展。在房地产领域，购房者特别是其中的炒房者应该有“买房有风险，置业须谨慎”的认识。对于投资者来说，炒房投资是一种经营行为。既然他可以通过房价暴涨获利，同样也应该承担房价下跌的成本。就像股市遵行“买者自负”原则，股民不能因为股价下跌就要求上市公司赔钱（商业欺诈等除外）。所以购房者还是按照自己的需求，审时度势来做出购房判断。若出现纠纷，也不应一味向社会施压，采取更为合法合理的方式化解纠纷。

　　三、开发商的反退房攻略

　　（一）彰显诚信、提升商品房质量，高性价比项目万绿丛中一点红金地集团营销总监董小明表示，购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求，开发商没有责任和义务答应。但是，为了提升物业的品质和服务，金地设立了一个1000万元的增值服务基金，用于提升项目及其周边交通、医疗、商业等配套水平。万科早在2月下旬推出了名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，改善和提升万科第五园交通、生活、教育配套设施。“琢玉行动”第一期计划已于3月启动。参见“万科、金地回应‘降价补偿’问题”，载http：//zzhz.zjol.com.cn。

　　通过对产品整体品质的提升来让购房者感受到物有所值，而不是通过非理性的简单补偿让个别购房者满足自己的利益，这是一种明智的做法。

　　对于开发商而言，首先按照签订的合同行事，彰显诚信，在房屋质量、证照办理、小区规划、容积绿、绿化率等方面严格履行合同。其次，面对危机，基于合同的约定，务实创新，精细服务于产品各生产链条上，更好地立足于研究购房者需求，提高产品整体品质，本着服务于购房者的思路打造精品，获得购房者认可。

　　（二）房价理性回归，明智自救

　　高房价的危害性已成为一大社会问题，从一定意义上讲影响了社会的和谐稳定与科学发展。对于全国各地的退房大行动，政府也马上出台政策。与房地产有关的中央政策主要包含两个方面：（1）是此前财政部出台的关于促进房地产消费的系列政策，如降低首付门槛和利率等。（2）是中央政府所出台的4万亿促进内需的计划。综观中央政策可以发现，中央救市的目的是迎合目前的国际形势，拉动内需，保持宏观经济的稳定发展，可归结为“救市不救价”。同时，地方政府也纷纷出手，与中央政府不同的是，各地的救市政策细则对于开发商的保护和支持明显增强。对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一明确表示，中央和地方政府应解决好长期利益和短期利益的协调，做到保持国家经济利益稳定发展和地方财政收入的稳定，以及房地产行业的健康、可持续性发展，千万不可目光短浅，不能过激地进行救市。参见“房价下跌最大受害者是地方官员”，载http：//www.fjsen.2008-11/21/content_606010.htm。

　　开发商指望政府救市不如自救，自救的首要途径，就是让房屋市场价值理性回归，除了中央政府的态度、开发商资金紧缺和房价预期下跌之外，受国内外经济金融大势的拖累购买力受损将在未来数年之内长期困扰中国房地产行业。经济下滑导致的沿海大量民企破产，依赖出口的各种工业及贸易行业倒闭，股市泡沫破灭而导致资产大幅缩水，这几个方面因素已经造成中国中产阶级大规模破产。此外，为了应对金融危机，大量企业必将缩减成本并大规模裁员，国内1/3的钢铁企业已经停产或者限产，房地产行业的大规模裁员已席卷全国，大量白领阶层收入受到重大影响。“恰好，中国楼市最重要的两个购买群体就是中产阶级和普通白领，这两个阶层的购买力下跌，对中国楼市的伤害将非常深远，3年之内，民众的购买力都无法恢复到2007年水平。”参见“房企应放弃房价反弹幻想”，载http：//blog.sina.com.cn/s//blog_4e095a290100awaw.html。

　　建设部部长日前公开呼吁开发商顺应形势降价，开发商应放弃楼市回暖幻想，降低利润期望值，只有房价回归理性，市场才可能真正回暖。参见“焦点评论”，载http：//epaper.gxnews.com.cn/ngcb/html/2008-11/20/content_1378556.html。

　　（三）“无理由退房”的尝试

　　“无理由退货”不是中国提出的，“无理由退房”以房屋所有权预告登记为节点，“无理由退房”更多的是针对期房，而现房的意义不大。如果购买一套现房，当天给消费者办理“房屋所有权转移”，实际上退房的期限就是一两天。是中国提出的。如果在前几年，提出“无理由退房”或许无所谓。因为退房了还有很多人排队等着买。而在如今低迷的市场状况下，“无理由退房”引起了各方面的关注。

　　“无理由退房”有有利的一面。简单来说，对于购房者来说，可以回避价格风险，重新树立市场信心；对于开发商来说，鞭策自己提高生产质量，树立企业品牌。既然做出承诺，房屋质量必须没有问题；从行业来讲，可以树立信心，推动产业进步。从泰达建设提出的“无理由退房”来看，运作8年多以来效果不错。重庆华宇集团在今年3月份承诺3月1日至3月31日期间购买成渝两地8个楼盘住宅或非住宅的购房者可无条件退房。

　　商品房预售阶段有一定的退房程序，有一套自己的办法，通过法律的手段应该是可行的。但眼下“无理由退房”只是个案，是一种尝试。这更多的是企业的自律行为，还没有上升到行规、法规，不是任何企业都可以做到。房地产是资金密集型行业，自由资金一般在30%左右，银行的项目开发贷款解决了项目前期的一部分开发费用，整个项目的建设还需要预售回笼款来真正解决。如果企业资金不能保证良性循环，可能无法兑现承诺，不守信的企业无法兑现承诺退款，甚至卷款走人，将搅乱市场秩序。

　　“无理由退房”诸多环节有待完善，全国推广时机尚早，须待法律行规的完善，诚信体系、第三方资金监管和担保等等机制的配套才能大规模推广。但可以确定的是“无理由退房”的提出和尝试，可以说是房地产市场走向规范和成熟的有益探索。

　　四、退房与反退房，这个冬天需要开发商和购房者抱团取暖在这场楼市危机中，开发商殚精竭虑“自行研发”种种解决方案以期挺过这场危机。如担保差价，在购房时，开发商以合同方式承诺一个担保价，如果市场价格在未来一个截止时间内跌至这个价格以下，开发商将以低价为标准，对购房者实行差价返还。另一种是引入其他公司进行担保。购房者只须支付10%的首付款，另外20%暂由另一家公司担保支付。而针对这一房产，该公司将成为银行之外的第二债权人，有权在购房者无力还款时对房产进行处置。同时，一旦购房者无法付清另外的款项，10%的首付款将以违约金形式支付给开发商。更多关系参与进房地产销售，同时社会的诚信体系不完善，相应的操作约束规范和体制没有建立，这无疑会增加相关法律风险。

　　（一）“有理由退房”

　　相对与“无理由退房”，就是“有理由退房”。房地产市场一直存在包括退房在内的各种经济纠纷。这些经济纠纷有的是交易双方通过协商得到了解决，协商不成的可以“有理由退房”，是指依照相关的法律规定通过法律程序退房，包括购房合同无效、套型误差、面积误差、变更规划设计、质量不合格等原因。我们目前绝大部分的财富都是合同固定下来的，一份合同签订的好，双方的利益都能得到保护，作为购房者也一样，合同签订应该具体明确，双方都有约可依。将来房地产市场化真正的走势推导是“有理由退房”。

　　（二）买卖双方共担政策风险

　　政策风险是房地产市场上最大的风险，这种风险应由买卖双方共同承担。未来价格调整不可避免，开发商及时制定相应的销售策略，将部分利润让给购房者，尽量不给社会造成不安定因素，购房者也应认识到买卖风险，审时度势，对自己的买房行为负责，避免采取过激行为。这个冬天需要开发商、购房者抱团取暖。

　　当中央和地方政府处理好长期利益和眼前利益的协调，对房地产市场予以有力的“监管”和“引导”，当市场秩序和交易行为进一步规范，当炒房者的狂热回归理性，当开发商的暴利回归常态，当“有理由退房”合法和情合理，一切将趋于平静，房价将重新回到它应有的位置，开发商将重新回到其市场经济位置，购房者安居且乐业。