我国承租人之优先购买权

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　　昆明分所黄娜

　　［摘要］承租人优先购买权是一项在租赁合同法律关系中，保护承租人承租利益，减少民事纠纷的民事法律制度。本文结合2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定对该项制度进行综合阐述。

　　［关键词］租赁合同优先购买权权利性质禁止情形租赁活动作为一种以较低的经济代价换取租赁物使用权的交易形式，在社会经济生活中被广泛地运用。在租赁活动中，承租人基于租赁法律关系除了享有承租权外，还依法享有优先购买权。

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年9月1日起施行，该司法解释对过去承租人的优先购买权法律进行了创新改革，本文结合相关规定进行阐述，以期对实际生活中该项权利的行使及救济起到提示作用。

　　一、立法目的与现状

　　租赁是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的一种民事活动。 承租人之优先购买权作为世界各国普遍确立的一项民事法律制度，其含义是指在房屋租赁关系中，在出租人出卖租赁物时，承租人依法享有得以同等条件优先于第三人购买租赁物的权利。该制度的立法目的是保护承租人对租赁物使用、管理行为的稳定性，并以此避免房屋买受人与承租人发生法律纠纷。

　　我国目前生效的法律（或法条）对承租人优先购买权进行最早规定的是《合同法》（1999年10月1日起施行）第230条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　应该注意的是，在此之前最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1987年1月1日实行）第118条曾规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”目前司法实践中，还有部分法律工作人员适用该条规定，但最高人民法院在2008年12月24日起施行的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》中已经明确规定，由于第118条与物权法有关规定冲突，上述第118条已被废止。故该法条自从公布之日起（2008年12月8日）不再适用，仅对于过去适用该条司法解释作出的判决、裁定有效。

　　综上，我国目前对优先购买权的规定应该依据《合同法》第230条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第21条至第24条的规定进行把握理解。

　　二、优先购买权的权利性质

　　在法学理论界，关于优先购买权的物权与债权之争由来已久，从《房屋租赁司法解释》第21条规定来看，国家有权机关已经将优先购买权的权利性质定性为债权。

　　该司法解释第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”新规定明确承租人不得再以优先购买权受到损害为由请求法院宣告合同无效，其根本原因是基于优购权的权利性质。

　　我国《物权法》明确规定，物权的认定应该依据“物权法定原则”，非经法律规定不得认定为物权。《物权法》颁布前后，我国法律并没有将优先购买权明确定性为物权。本次司法解释对出租人与承租人的租赁法律关系，出租人与房屋购买人的买卖法律关系作了细致的区分，根据合同相对性，承租人基于租赁合同享有的优先购买权不能对抗善意第三人。因此，本次司法解释明确规定承租人不得再以优先购买权受到侵害为由主张出租人与房屋买受人的买卖合同无效。

　　基于上述，2008年最高人民法院颁布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（2008年12月24日起施行）明确废止最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条。

　　三、优先购买权的适用范围

　　根据我国《合同法》第230条之规定，优先购买权的适用可以从如下三方面进行判断：

　　第一，租赁物的范围。

　　我国《合同法》第230条明确规定出租人出卖房屋时，承租人享有优先购买权，其他动产和不动产租赁物出卖时承租人是否享有优先购买权尚无相关法律依据。故目前尽在房屋出卖时使用优购权制度。

　　根据具体情况，合同主体仍然可以在租赁合同中对该权利进行约定，不过该项权利仅在出租人和承租人之间发生法律约束力，且同样不得对抗第三人。

　　第二，“出卖”行为。

　　“出卖”的法律效果是产生物权变动，新的权利人享有物权。产生物权变动的原因除了出卖之外，还包括拍卖、抵押、互易、继承、国有化、征收、征用等。新的司法解释对出卖进行了更为宽泛的解释。

　　（一）出租人与抵押权人进行卖房抵债时，承租人享有优购权解释第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”据此，承租人要求在同等条件下行使房屋优购权的主张会得到法院的支持。

　　（二）拍卖适用优购权制度

　　解释第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”除了民事拍卖程序外，司法实践中当出租人的房产被法院强制执行拍卖时，承租人同样享有优先购买权，有权到现场参与竞拍，当承租人的价格与其他参与竞拍人员价格相同时，该拍卖物由承租人获得。

　　（三）互易、继承、国有化、征收、征用不得适用优购权制度目前我国立法仅对出卖行为适用优购权进行明确规定，尚未对上述行为的权利适用进行规定。但是基于各项的特点，不适用优购权已经成为公认。在此不予阐述。

　　第三，“同等条件”。

　　所谓同等条件，应该是包括价格金额、支付方式等综合性考量的结果。价格金额一致的前提下，支付方式是一次性支付还是分期支付，购买担保情况等同样应进行综合判断。故在处理个案时，需要法律工作者把工作做细，以维护权利人应有利益。

　　四、法律禁止行使优先购买权的情况

　　司法解释第24条规定了承租人主张优先购买房屋时人民法院不予支持的四种情形，可以概括为如下三种：

　　第一，购房人为房屋共有人、出租人的近亲属时，承租人不得行使优购权。

　　房屋共有人本来就对房屋有部分所有权，其购买行为对租赁关系通常不会有过大的改变，不会引起过多纠纷。近亲属是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，近亲属关系不仅关系密切，而且很有可能共同居住，本次司法解释体谅到上述特点，对承租人的优先购买权进行了限制。

　　第二，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，则承租人不享有优购权。

　　第三，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　基于对物权公示公信制度的尊重及善意第三人权益的保护，司法解释加入此条内容，在第三人为善意的情况下，承租人既不能主张优先购买权，也不能主张买卖合同无效。

　　五、优先购买权的放弃的方式及效力

　　承租人可以通过意思表示放弃优购权，该意思表示方式包括明示和默示。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，认定为不再享有优购权。在拍卖中，出租人应当在拍卖5日前通知承租人，通知后承租人未参加拍卖的， 则认定承租人放弃优先购买权。

　　承租人无论以明示或默示放弃优先权，其效力都是不得再行主张该项权利。实际生活中，容易出现纠纷的是在房屋经出租人同意转租后，承租人放弃优购权，是否对次承租人产生效力。

　　对于此问题，笔者认为优购权是一项债权，基于租赁合同的合同相对性，优购权仅在出租人和承租人之间发生效力。次承租人的租赁基础是其与承租人之间发生的转租关系，次承租人并不同出租人（房屋所有权人）有直接法律联系，因此次承租人不应该享有优先购买权。

　　六、优先购买权的救济

　　优先购买权作为一项法定制度，出租人有权依法请求法院支持其行使优购权的请求。

　　在优先购买权已经受到损害时，承租人依法享有索赔权。《房屋租赁司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”承租人有权据此要求出租人承担赔偿责任。

　　综上所述，我国承租人优先购买权法律制度在司法解释颁布后，在法律性质、保障范围、救济途径等方面进行了统一规定，全面地认识、掌握该项制度有助于及时行使该项权利以保护当事人的合法权利，因此值得各方重视。