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移除书签外商投资深圳房地产业相关法律问题分析
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深圳分所贺倩明赖轶峰
［摘要］为了对外商投资深圳房地产业的相关法律、法规有全面的了解，本所受深圳市房地产研究中心委托，就外商投资深圳房地产业的法律政策作了全面的分析。本文首先对外商投资中国房地产业政策法律环境作了全面的介绍，然后，对外商投资房地产业可采取的不同商业模式进行解读，并且对相关的行政审批手续及报批材料作了详尽的介绍，文章还对外资进入和汇出方式进行了全面的分析，最后，对外商投资监管的漏洞作了简单介绍。虽然，本文是以深圳为例论述外商投资房地产业的问题，但实际本文基本涵盖了外商投资房地产业方方面的法律问题。
［关键词］外商投资深圳房地产业
一、外资投资中国房地产业的现状
我国房地产开发企业项目融资方式主要是银行贷款，目前在土地购置和房地产开发资金中70%以上的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，而除银行贷款之外的其他融资方式并不成熟。
2003年6月中央人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，当时让很多房地产开发企业感到“房地产融资的冬天来临”。房地产开发企业面临着严峻的融资环境。
2002年国土资源部颁布“招拍挂”土地出让政策之后，土地价格开始上涨，接着房屋价格不断上涨，受国际投资者转移资金规避风险的客观需要、中国经济持续高速增长、人民币升值预期增强、我国房地产业存在高额利润等因素的影响，外资进入中国房地产市场有强大的利益动力。
国内房地产企业渴望资金，国内信贷政策紧缩，导致房地产企业有强大的资金需求；而国外大量资金，为了追求利益，渴望进入中国房地产市场；两股力量导致外资大幅进入中国房地产市场，近几年，而且外资大有越限制越增长的趋势。当时的《外商投资产业指导目录》规定 “普通住宅的开发建设”属于鼓励类项目，外资准入没有障碍。
外资热钱大量涌入中国投资或投机房地产市场，推动了2003年以来我国城市房地产价格不断攀升，到2006年房地产暴利、房地产投机、房地产泡沫显现，其中深圳、北京、上海等城市尤为突出。为促进房地产市场健康发展，国家陆续出台了“国六条”、“国十五条”等多项房地产宏观调控政策，其中建设部等六部委于2006年7月11日联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，旨在规制外资在我国房地产领域的投资行为，相关部门并相继出台了一系列“限外”政策。
但是2007年房地产价格进一步快速上涨，许多城市的房地产价格已经远远超过了城市居民的购买力，房地产价格几近失控，金融风险加剧。这说明这些房地产领域的宏观调控政策和“限外”政策效果不大，外资还是可以通过各种方式进入国内房地产领域。特别是近两年来，外资进入我国房地产业的方式更加多样化、隐蔽化，涉及的领域更加宽泛，这些新趋势具体表现为以下四个方面：第一，投资总额逐年增长。据商务部统计，2007年我国房地产业已经成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。第二，投资范围逐步扩大，从投资对象上来看，逐步从住宅领域转向商业、工业等非住宅领域，从经营领域上来看，逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等领域。从投资地域上来看，逐步从一线城市向二线城市扩展。第三，投资方式趋于金融化。近年来，投资者更加偏向于房地产尾盘阶段性投资和整体收购，从而缩减房地产开发的投资建设周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险；更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险；更加倾向于借助地产基金吸引境外资本。第四，投资来源广泛化、投资主体趋于多元化。近年来，房地产业投资的主体不再仅仅局限于国外房地产企业进行开发投资，个人和团体也越来越多参与进来，欧美、日本、中东等地区国际投资机构均已进入中国房地产市场。
二、目前外资投资中国房地产业的政策法律环境分析（一）我国在外资房地产准入方面的系列“限外”的政策文件2006年7月11日，建设部等六部委下发建住房〔2006〕171号文件：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该文件是现阶段外资房地产市场准入和监管的框架性指导政策，对外商投资房地产市场准入条件、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理、强化和落实外资房地产监管责任等，提出了明确要求。
商务部办公厅随即于2006年8月14日发出了商资字〔2006〕192号通知：《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》。就外商投资房地产企业的类型、外商投资设立房地产企业的投资总额与注册资本的比例要求、批准及注册登记手续、外商投资房地产企业的项目转让、境外投资者对境内房地产企业的并购等上述《意见》中的相关内容，作了进一步可操作性明确。
2006年9月1日，国家外汇管理局、建设部联合发布了汇发〔2006〕47号通知：《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外购房主体，包括境外机构在境内设立的分支、代表机构，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，港澳台居民和华侨等购买境内商品房的外汇管理以及外商投资房地产企业的外汇收支及外债登记管理等，做出了详细明确的规范。
2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合发布商资函〔2007〕50号通知：《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。该文件是在项目审批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸和深化，也是最近阶段审批备案和外汇监管操作规程的主要政策依据。主要涉及项目公司原则、商业存在原则、境外融资限制、返程投资限制、项目备案规则、违规罚则等内容。
2007年7月10日，深圳市国土房产局颁布了《关于购房境外机构和境外个人购买商品房的通知》，结合深圳实际细化了上述国家部委的文件。
2007年11月29日商务部根据《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函〔2007〕50号），就外商投资房地产企业备案问题再次作出有关规定。
（二）项目审批备案主要原则
根据上述文件及有关外商投资房地产企业审批、备案指引，外商投资房地产项目审批备案的要点有：
1.外资房地产调控范围。
从事普通住宅、公寓、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为建设目的的土地开发或成片开发的外商投资项目，不论新设（包括并购）、增资、增加经营范围，或其他相关变更，都属于调控范围；而且土地成片开发限于合资、合作。原来《外商投资产业指导目录》规定 “普通住宅的开发建设”属于鼓励类项目，现在已改为限制类项目并需要审批。
2.商业存在原则。
境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（出租、出售）；或将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应在境内设立外商投资企业。各类外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围。境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列。
3.项目公司原则。
新设外商投资房地产企业；或非房地产企业增加房地产经营范围；或已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让或购买协议。
4.并购限制。
外商股权并购内资房地产企业，该内资房地产企业应拥有在建或正在经营的房地产项目。外商股权并购房地产集团公司（控股公司，本身没有房地产建设、经营项目），原则上不予批准。
5.项目规模控制。
审批机关认真审查企业申报的经营范围、经营规模和可行性研究报告等，据实核准企业投资总额。外商投资房地产企业没有充分理由，一般不批准其增加总投资。外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的50%。此规定高于原来执行的《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》，提高了外商投资成本，控制外企的信贷规模。
6.限制外汇借款。
外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，不得办理境内外贷款。在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。企业在设立或增资时，投资方应提供不进行境外融资和境内外汇借贷的书面承诺。
7.履约承诺。
境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的保证函以及职工安置、银行债务处理及3个月内一次性支付全部出让金的材料；境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明。
8.返程投资限制。
在宏观调控期间，原则上不予批准返程投资房地产企业。原则上不予批准同一控制人投资，或以股权置换的方式投资房地产企业。
9.严禁固定回报。
外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。因为这种条款，违背了我国金融管制的法律，容易被认定无效。
10.报送审核备案事项。
外商投资房地产企业设立（包括并购）、增资等事项的申请材料经地方外经贸部门初审通过后，各级审批部门将全部书面材料直接报商务部审核。审核通过后方可打印《批准证书》。在5000万美元以下的项目，地方经贸部门批准后，应提交商务部备案。
11.备案结果。
通过商务部书面审核和纳入外资统计的项目，视同通过备案。每月月底前，商务部将上月通过备案的，以及重新备案通过的外商投资房地产企业名单，通告国家外管局，由外管局公布。
12.批准证书期限。
批准设立外商投资房地产企业，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》，在《外商投资企业批准证书》备注栏内注明“有效期至某年某月某日”。企业在证书一年有效期内全额交纳土地出让金，并取得土地权证后，方可申请换发与经营年限一致的批准证书。
（三）限外政策的目的和意图
我们认为上述限外政策的宗旨是：阻止国外投机性热钱进入国内，限制外资基金投机，炒卖房地产，增加人民币升值压力。至于那些进入中国真正从事房地产投资开发的鼓励产业投资资金并不被排斥，这些房地产产业基金反而会推动我国房地产业健康发展和升级。
三、外商投资深圳房地产业的几种模式
根据《公司法》、《公司登记管理条例》、《中外合资经营企业法》及其实施条例、《中外合作经营企业法》及其实施细则、《外资企业法》及其实施细则、《外汇管理条例》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的通知》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《关于外商投资举办投资性公司的规定》及其补充规定、深圳市《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》等相关法律法规和政策文件，结合实际，我们总结归纳外资投资深圳房地产业的模式有以下几种。
（一）外商在深圳新设立房地产开发公司
根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，或者开发房地产项目，均应申请设立外商投资企业。显然这种新的设立需要完全按照国家部委的“限外”要求，投资人需要依次进行出资、进行设立临时审批、在获得临时审批的1年内取得土地和项目、进行正式设立审批、进行项目开发、销售等工作。
（二）外商受让已在深圳设立的房地产公司股权此方式是外商通过股权转让的方式，买进现存有房地产项目的房地产公司股权，相当于支付以股权转让款项的方式将外资流向深圳。具体运作中，股权转让协议同样需要根据上述“限外”文件的要求进行审批，但是时间和程序会比新设立房地产公司的模式更简单些，但是这种模式会面临目标房地产公司股权瑕疵和股权中隐含的债务、担保责任等法律风险，需要对目标公司进行法律、财务等方面的尽职调查。
例如，2006年，全球500强企业排位160位的美国保德信金融集团与深圳怡景中心城在深圳市正式签署合作协议，保德信将以近10亿元人民币的代价收购怡景中心城这一商业地产项目50%股份。此次收购成为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》7月24日公布后的首例外资收购房产项目。深圳怡景中心城项目位于深圳中心区CBD中央，占地4.3万平方米，建筑总面积达14万平方米，当时该项目还没正式开业。该项目曾是深圳市政府重点扶持的第1号商贸流通项目，总投资7亿元人民币。
（三）已在深圳设立的外资企业新增房地产开发的经营范围已经在深圳设立的外商投资企业，原来没有房地产经营资格，可以向深圳市贸工局提出增加房地产的经营范围，此增加房地产经营范围，也是相当于深圳增加了一个外资房地产公司，也需要根据“限外”政策进行审批。如果审批获得批准后，一般通过增资或者向股东借款等手续，将外国的资金划拨进来进行房地产投资。
（四）已在深圳设立的外资企业增资、向股东借款，与有项目的房地产公司合同合作已经在深圳设立的外资企业，原来没有房地产经营资格，但是该企业可以通过增资或者向股东借款的方式，将境外的资金划拨进来，此增资或者向股东借款根据法律规定也需要向深圳市贸工局和外汇管理局深圳分局审批，但此增资和股东借款因为不涉及房地产业的“限外”政策，一般比较容易批下来。该企业获得境外资金后将该资金全部或者部分用于与其他内资房地产商进行“合作合同式”房地产开发，也就是“一方出地，一方出钱”，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”所以该外资企业没有房地产开发资质，不影响该外资企业与有资质的内资房地产商的合作合同的有效性。在相关政府文件上，该项目只显示内资房地产开发的项目，但外资通过签订合作合同方式参与房地产开发经营。
（五）外商新设立投资性公司
1.外商新设投资性公司的含义
根据《商务部关于外商投资举办投资性公司的规定》（以下简称《投资性公司规定》），投资性公司系指外国投资者在中国以独资或与中国投资者合资的形式设立的从事直接投资的公司，公司组织形式为有限责任公司。
2.设立投资性公司的优点
境外投资者设立投资性公司，由于不是房地产开发企业，不受房地产业“限外”政策影响，正式成立无须取得《国有土地使用证》。由于投资性公司是为了对外投资而设立，根据上述规定第10条“投资性公司经商务部批准设立后，可以依其在中国从事经营活动的实际需要，经营下列业务：（一）在国家允许外商投资的领域依法进行投资”，房地产经营和开发不是我国禁止的一种投资，所以投资性公司无须申请房地产开发资质或特别增加经营范围就可以直接进行房地产投资。
3.设立投资性公司的问题
（1）投资性公司设立的门槛高。
《投资性公司规定》第3条明确规定： “申请设立投资性公司应符合下列条件：（一）1.外国投资者资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，申请前一年该投资者的资产总额不低于四亿美元，且该投资者在中国境内已设立了外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过一千万美元；或者2.外国投资者资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，该投资者在中国境内已设立了十个以上外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过三千万美元；（二）以合资方式设立投资性公司的，中国投资者应为资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，申请前一年该投资者的资产总额不低于一亿元人民币；（三）投资性公司的注册资本不低于三千万美元。”
由此可见，设立投资性公司的门槛较高，但对全球500强企业来说，此设立标准就不算高。
（2）投资性公司的设立时间长、程序复杂。
根据《投资性公司规定》第6条，“申请设立投资性公司，投资者应将下列文件经拟设立投资性公司所在地的省、自治区、直辖市、计划单列市商务主管部门审核同意后，报商务部审查批准……”由于要报商务部审查批准，投资性公司的设立时间长，而且程序复杂。
（六）外资与国内房地产公司共同设立离岸公司境内房地产商与境外投资者合作，在英属维尔士群岛（BVI）、巴哈马等地区设立离岸公司，通过离岸公司将外资划进国内。在此种模式中，经过商务部审批成立的离岸公司，其属下的境外资金入境时只要通过外汇管理局进行外汇结算报批，就可以进入国内房地产市场。
2008年1月，金地集团与瑞士银行(UBS)合作，在境外共同发起房地产投资成立离岸公司，首期募集金额将在2亿~3亿美元，投资方向为国内的房地产项目，双方各占50%的比例。
（七）其他方式
1.房地产投资基金
房地产投资基金，是指个人或机构投资者将资金聚集起来，委托基金公司组建专门的产业投资基金，这种基金一般不直接从事具体的房地产开发项目。
房地产企业利用房地产投资基金进行融资具有以下优势：首先，丰富的融资品种可以吸引社会上的分散资金，把原本对投资规模要求较高的房地产变成大众化的投资工具；其次，它以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；最后，与银行贷款、企业债券和信托产品比较，基金在募集、管理和变现能力上，都更具有安全性、规模性和成熟性。
但是，与股票和债券相比，房地产基金流动性较低，导致资金变现的能力降低，不确定性的风险增大。同时，由于房地产基金不是一个实体公司，其重要的绩效以及声誉不容易为大家所了解，因而易造成信息不对称，引起融资过程中的风险。
虽然房地产投资基金在我国已初具雏形，但现阶段大力发展房地产投资基金还缺乏规范的操作规则。此外，我国房地产业多年形成的财务不透明、信息不对称、严重依赖银行和高负债率，造成其在与基金的接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看，主要包括直接投资、收购等。通常，直接投资以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式为主。目前中国的房地产基金主要来自于国外的一些大集团。例如，美国西蒙与摩根士丹利在深圳成立合资公司联手进军深圳房地产。
2.房地产信托投资（REITS）
房地产投资信托，是指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证的持有人分享。
房地产信托投资基金融资的优势在于融资额度大、融资方式灵活、分散金融风险等，此外房地产投资信托将所有权和收益权相分离，可以免除双重征税。
目前，房地产投资信托的相关法律规范并不完善，实际运作中还有法律限制或障碍。采用REITS模式融资也有一定局限性，对开发商的实力、开发规模都有较高的要求。
内地首支房地产信托投资基金——越秀基金(0405.HK)，2005年12月21日在港正式挂牌。
3.境外机构和境外个人购房
根据深圳市的境外个人购房政策，境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为：境外机构是已在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外），并只能购买用于办公所需的办公类商品房；境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过1年，并只能购买一套用于自住的住宅类商品房；港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的住宅类商品房，没有其他附加条件限制。实际购房中，境外机构办公自用面积和个人自用住宅面积是难以审查的，港澳台地区居民和华侨的数量也很多。
四、外商投资深圳房地产业准入事务办理和流程（一）深圳市贸工局审批流程
（二）深圳市贸工局设立登记或变更登记审批所需文件因“中外合作企业”作为外商投资企业的形式实务中很少，有关中外合作企业的相关要求本文不涉及。
1.合营企业（合资企业）
（1）设立合营企业的申请书（原件1份，合营各方签字、盖章）。
（2）合营各方共同编制的可行性研究报告（原件3份，合营各方签字、盖章）。
（3）合营各方授权代表签署的合营企业合同和章程（正本各4份，由合营各方法定代表人或授权代表签字并加盖各方公章）。
（4）合营各方的营业执照或者注册登记证明或身份证明文件［加盖企业公章的中方企业法人营业执照（复印件1份）；经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使（领）馆认证的外国投资者的注册登记证明或身份证明文件（原件1份），中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者应当依法提供经当地公证机构公证的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）］。
（5）由合营各方委派的合营企业董事长、副董事长、董事人选名单（原件1份）。
（6）工商行政管理部门出具的名称核准书（复印件1份）。
（7）《全国组织机构代码预赋码通知单》（第1联）。
（8）填报《外商投资企业（台港澳侨）批准证书存根》1份。
（9）涉及环境项目，提交环保部门出具的环保批文（原件、复印件各1份）。
前列文件，除第4项中所列外国合营者提供的文件外，必须报送中文本，第2项、第3项和第5项所列文件可以同时报送合营各方商定的一种外文本。
（10）外国投资者（包括中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者）与境内法律文件送达接受人签署的《法律文件送达授权委托书》（原件1份）。
2.外资企业
（1）设立外资企业申请书（原件1份，投资者签字、盖章）。
（2）可行性研究报告（原件3份，投资者签字、盖章）。
（3）外资企业章程（正本4份，投资者签字并加盖公章）。
（4）外资企业法定代表人（或者董事会人选）名单（原件1份）。
（5）经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使（领）馆认证的外国投资者的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）；中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者应当依法提供经当地公证机构公证的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）；资信证明文件（原件1份）。
（6）工商行政管理部门出具的名称核准书（复印件1份）。
（7）《全国组织机构代码预赋码通知单》（第1联）。
（8）填报《外商投资企业（台港澳侨）批准证书存根》1份。
（9）涉及环境项目，提交环保部门出具的环保批文（原件及复印件各1份）。
前列第1、3项文件必须用中文书写；第2、4、5项文件可以用外文书写，但应当附中文译文。两个或者两个以上外国投资者共同申请设立外资企业，应当将其签订的合同副本报送审批机关备案。
（10）外国投资者（包括中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者）与境内法律文件送达接受人签署的《法律文件送达授权委托书》（原件1份）。
3.外国投资者并购境内企业
（1）股权并购须报送下列文件：
①被并购境内公司依法变更设立为外商投资企业的申请书（正本1份，公司法定代表人签字并加盖企业公章）。
②被并购的境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议，或被并购的境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议（正本1份）。
③股权并购后由投资各方签署所设外商投资企业的合同、章程（正本各4份，外商独资企业只提交章程）。
④外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议（正本1份）。
⑤被并购境内公司最近财务年度的财务审计报告（复印件1份）。
⑥经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使（领）馆认证的外国投资者的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）；中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者应当依法提供经当地公证机构公证的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）；资信证明文件（原件1份）。
⑦被并购境内公司所投资企业的情况说明（正本1份），被并购境内公司及其所投资企业的营业执照（复印件各1份）。
⑧被并购境内公司职工安置计划（正本1份，并购后所设外商投资企业各方投资者法人或授权代表签字并加盖公章）。
⑨外国投资者、被并购境内企业、债权人及其他当事人对被并购境内企业的债权债务的处置另行达成协议的，提交债权债务的处置协议（原件1份）。
⑩外国投资者并购境内公司是否存在造成境内市场过度集中，妨害境内正当竞争、损害境内消费者利益的情况说明（正本1份）。
填报《外商投资企业（台港澳侨）批准证书存根》1份。
被并购境内公司“组织机构代码证”（复印件1份）。
外国投资者（包括中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者）与境内法律文件送达接受人签署的《法律文件送达授权委托书》（原件1份）。
（2）资产并购须报送下列文件：
①由投资者签署的外商投资企业设立申请书（正本1份）。
②境内公司产权持有人或权力机构同意出售资产的决议（正本1份）。
③投资各方签署的拟设立外商投资企业的合同、章程（正本各4份，外商独资企业只提交章程）。
④拟设立的外商投资企业与境内公司签署的资产购买协议，或外国投资者与境内公司签署的资产购买协议（正本1份）。
⑤被并购境内公司的章程、营业执照（复印件各1份）。
⑥被并购境内公司通知、公告债权人的证明（正本各1份）。
⑦经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使（领）馆认证的外国投资者的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）；中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者应当依法提供经当地公证机构公证的注册登记证明或身份证明文件（原件1份）；资信证明文件（原件1份）。
⑧被并购境内公司职工安置计划（正本1份，并购后所设外商投资企业各方投资者法人或授权代表签字并加盖公章）。
⑨外国投资者、被并购境内企业、债权人及其他当事人对被并购境内企业的债权债务的处置另行达成协议的，提交债权债务的处置协议（原件1份）。
⑩外国投资者并购境内公司是否存在造成境内市场过度集中，妨害境内正当竞争、损害境内消费者利益的情况说明（原件1份）。
填报《外商投资企业（台港澳侨）批准证书存根》1份。
《全国组织机构代码预赋码通知单》（第1联）。
外国投资者（包括中国香港、中国澳门和中国台湾地区投资者）与境内法律文件送达接受人签署的《法律文件送达授权委托书》（原件1份）。
4.增加房地产经营范围审批
①企业董事长签署的变更（增加）经营范围的申请报告（原件1份）。
②董事会关于企业变更（增加）经营范围的决议（原件1份，打印，董事会成员签字）。
③有关（变更）增营项目的可行性研究报告（原件3份，打印，企业盖章）。
④企业成立批文及其他变更批文（如有，复印件各1份）。
⑤企业法人营业执照（副本）（复印件1份）。
⑥企业批准证书（正本、副本2）原件。
⑦中国注册会计师事务所出具的企业已有的最近的验资报告（复印件1份，企业法人营业执照上显示注册资本已缴足的企业免交）。
⑧填报《外商投资企业（台港澳侨）批准证书存根》1份（只填写变更事项）。
⑨其他所需文件：如对环境有影响的项目，提交深圳市环保局环境影响批复（正本1份）；如属房地产开发、物业管理等项目，提交拥有土地使用权和经营场所的有效文件（复印件各1份）。
⑩提交修改后的公司合同章程或者公司合同章程修正案（原件4份）。
5.增资投资总额与注册资本
①企业董事长签署的增资申请报告（原件1份）。
②企业董事会关于增资的决议（原件1份，打印，董事会成员签字）。
③有关增资的可行性研究报告（原件3份，打印，企业盖章）。
④各方投资者就增资事项（增资方式、期限等）签订的补充合同、章程（原件各4份，打印，投资者法定代表签字、投资者盖章，外资企业只提交补充章程）。
⑤企业成立批文及其他变更批文（如有，复印件各1份）。
⑥经审批机关批准的合同、章程（复印件各1份，外资企业只提交章程）。
⑦企业法人营业执照（副本）（复印件1份）。
⑧企业批准证书（正本、副本2）原件。
⑨填报《外商投资企业（台港澳侨）批准证书存根》1份（只填写变更事项）。
⑩中国注册会计师事务所出具的企业已有的最近的验资报告（复印件1份，企业法人营业执照上显示注册资本已缴足的企业免交）。
（三）商务部审批和备案
1.审批
按照《外商投资产业指导目录》分类，投资总额（包含增资额）在1亿美元及以上的鼓励类、允许类外商投资企业，投资总额在5000万美元及以上限制类的外商投资企业，由深圳市贸工局初审，上报商务部核准。低于5000万美元外资投资的房地产公司属于限制类外商投资企业，其设立由商务部授权深圳市贸工局决定。
2.备案
对于低于5000万美元投资的房地产公司，仍然需要根据商务部《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》（商资函〔2007〕50号），各部门批准外商投资房地产企业新设（包括并购）及增资，并颁发《外商投资企业批准证书》后，应在一个工作日内将申请材料、批复文件及《外商投资企业批准证书》复印件等直接报送商务部外资司备案。
五、外商投资深圳房地产业资金进入国内的外汇登记和结汇管理《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布前，境外开发商在境内设立的项目公司，其注册资金可以自由汇入，注册资金与投资总额之间的差额可以通过股东贷款或其他商业贷款方式解决，有关投资款项的外汇汇入问题也可以顺利获得外汇管理局的审批通过；而项目公司所获得的税后利润和人员工资也可以自由结汇，以外币汇出。
上述《意见》颁布后，国家外汇管理局深圳分局对外商投资房地产有以下限制和要求。
（一）外汇登记
1.新设外商投资房地产企业外汇登记所需文件材料（1）书面申请书（应详细说明外国投资者的最终控制人和主要经营业绩。外国投资者和主要经营业绩不明的，企业应在申请书中声明：本公司外国投资者没有直接或间接被境内居民个人、境内机构持股或控制，如存在虚假、误导性陈述骗取外汇登记的行为，本公司及其法定代表人愿意承担由此而导致的法律后果；除已订立并通过审批的公司章程、合资合作合同等法律文件外，本公司中外方投资者没有订立任何其他的法律文件对合营各方的权利、义务进行私下约定或变更，没有私下订立股权回购、资产回购、减资、股权变更等协议保证任何一方实现固定回报或其他债务性融资）。
（2）一年期有效的企业法人营业执照副本；非法人中外合作企业提供营业执照。
（3）商务主管部门批准企业成立的批复文件、颁发的一年期有效的批准证书。
（4）经批准生效的外商投资企业合同（外商独资企业除外）、章程。
（5）组织机构代码证。
（6）填写并加盖公章的《外商投资企业基本情况登记表》。
2.外资并购设立外商投资房地产企业外汇登记所需材料（1）书面申请（应详细说明外国投资者的最终控制人和主要经营业绩。外国投资者和主要经营业绩不明的，企业应在申请书中声明：本公司外国投资者没有直接或间接被境内居民个人、境内机构持股或控制，如存在虚假、误导性陈述骗取外汇登记的行为，本公司及其法定代表人愿意承担由此而导致的法律后果；除已订立并通过审批的公司章程、合资合作合同等法律文件外，本公司中外方投资者没有订立任何其他的法律文件对合营各方的权利、义务进行私下约定或变更，没有私下订立股权回购、资产回购、减资、股权变更等协议保证任何一方实现固定回报或其他债务性融资）。
（2）企业法人营业执照副本。
（3）商务主管部门批准外资并购设立外商投资企业的批复文件、批准证书。
（4）经批准生效的外资并购合同（外商独资企业除外）、章程。
（5）组织机构代码证。
（6）《国有土地使用证》。
（7）房地产主管部门的变更备案证明。
（8）填写并加盖公章的《外商投资企业基本情况登记表》。
3.外国投资者收购中方股权外资外汇登记所需材料和流程外方自行或委托股权出让方提交登记申请
申报资料：
1.外方自行或委托股权出让方提交书面申请（申请表可在网上下载），外方委托的，应提交相关的委托书；2.中外双方的股权转让协议；
3.企业董事会关于股权转让的决议，商务部门有关股权转让的批准文件；4.有关部门批准中方向外方转让股权的批复文件；5.结汇水单或该款项外汇账户对账单及相应的外汇局资本项目外汇业务核准件；6.股权变更企业的外汇登记证；
7.股权购买对价分期支付的，另须提交分期支付的证明，证明中注明分期支付的进度、已付金额和应付金额；8.视情况要求补充的其他资料。
注：以上资料应提供原件或盖有原章的复印件。
外汇局审核材料并外资外汇登记
（二）结汇
1.外商投资企业外汇资本金结汇核准材料和流程开户行已获资本金结汇授权的，可直接到银行办理结汇；开户行未授权的，企业需向外汇局申请办理外汇资本金结汇。
提供材料：
1.书面申请（结汇用途、结汇金额）。
2.外汇登记证原件（验后返还）。
3.银行进账单（原件、复印件）。
4.资本金开户核准件。
5.如一次结汇金额在20万美元以上的，企业应提供有关结汇资金用途的书面支付命令（支付凭证），直接向其指定的收款人进行支付；如一次结汇金额在20万美元以下的小额支付，第一笔结汇可以将结汇资金进入申请企业人民币账户，但企业在办理下一笔结汇时，应提供上一笔结汇资金的用途明细清单。
6.视情况要求补充的其他资料。
外汇局审核无误后，开出《资本项目外汇业务核准件》
企业凭《资本项目外汇业务核准件》到外汇指定银行办理结汇(已获资本金结汇授权的银行有：中行、农行、工行、建行、交行、中信、光大、招行、华夏、广发行、深发行、兴业、民生、商业银行、农联社、上海浦发、渣打、亚洲商业、东方汇理、东京三菱、星展银行、汇丰、花旗、日联、瑞穗银行、东亚银行)2.投资类、收购类、保证类、费用类账户内资金结汇核准审批材料（1）外国投资者本人或其委托人提交的书面申请（注明有关账户开户行、账号、到资情况、结汇币种、结汇用途、金额等）；（2）账户开户核准件的企业联原件和复印件；（3）申请前日外国投资者专用外汇账户的银行进账单原件和复印件；（4）结汇所得人民币资金用途的支付证明（如工程合同、财产购买合同、发票等）原件和复印件；（5）针对前述材料应当提供的补充说明材料。
3.外国投资者收购境内机构及居民个人股权结汇核准材料和流程外国投资者向银行取得外汇到账通知书或证明
外国投资者自行或委托中方向中方所在地外汇局提出核准结汇申请
申报资料：
1.外国投资者自行或委托中方提交的申请报告（所投资企业基本情况、股权结构、被收购注册资本、价格及收购方的出资进度等。如申请保留现汇的，须另行说明详细理由）；（申请表可在网上下载）。
2.股权出让方营业执照、组织机构代码（如股权出让方是个人，应提供个人身份证明）。
3.股权变更企业的外汇登记证（外商投资企业提供）。
4.股权变更企业营业执照、最近一期的验资报告以及会计师事务所出具的最近一期审计报告或有效的资产评估报告。
5.股权转让协议原件及商务部门批文、股权变更企业的组织机构代码证、批准证书、合同、章程。
6.外汇到账通知书或证明。
7.视情况要求补充的其他资料。
（涉及国有资产产权变动的转股，应提供资产评估报告和国有资产管理部门对转股资产价格的批准文件或产权交易鉴证书）注：以上资料均应提供原件或盖有原章的复印件，复印件留底。
4.跨国公司外汇资金内部运营境内委托贷款办理流程跨国公司拟从事外汇资金境内委托放款，应由作为委托放款人的境内成员公司向其资本金账户或经常项目外汇账户开户银行提出申请
银行审核并确定跨国公司外汇资金内部运营的资格条件
跨国公司委托放款的境内成员公司、借款的境内成员公司以及受托银行三方共同签订委托放款协议
银行按相关规定办理其外汇资金境内委托放款业务
银行定期向外汇局报送跨国公司境内委托外汇贷款的变动情况
放款期限届满还款的，应当在期限届满之日起20个工作日内完成上述手续。分期还款、提前还款的，也应按照三方约定的期限和方式，及时完成上述还款手续5.境外机构的境内分支、代表机构和境外个人、港澳台居民华侨购买自用房地产资金无论是从境外汇入购房款，还是从境内外汇账户支付购房款，均需要向外汇管理局提交商品房销售合同或者经房产主管部门备案的预售合同、身份证明、自用承诺书等材料；外汇制定银行结汇时，个人购房还须通过“深圳市房地产信息系统（银行专用办）”核实购房者没有购房记录。
六、外商投资深圳房地产业的投资和利润的汇出境外方式和流程目前我国对投资所得利润、分红的汇出额没有限制。外商投资企业外方投资者依法纳税后的利润、红利的汇出，持董事会利润分配决议书，从其外汇账户中支付或者到外汇指定银行兑付成所需币种后就可汇出。
一般外商投资企业对其利润处置方式主要有以下四种：(1)逐年分配利润并及时汇出；(2)转增资于本企业或再投资于境内其他领域或企业；(3)利润逐年分配但不汇出，留用企业内部周转； (4)利润不作分配而留用。其中，后三类属利润留用的处置方式。
另外，外资企业特别是跨国公司往往还可以通过价格转移的方式转移利润，如高价购买进口电梯等设备和建材、高价购买外资背景或者关联公司的房地产项目设计、建筑施工总承包、建筑工程监理等服务服务，或者低价出卖房屋给关联公司等，借此可以达到转移利润和避税等商业目的。
外商从其已投资的外商投资企业中因清算、股权转让、先行回收投资所得以及股息红利的资金可在境内再投资，在政策上可享有同外汇出资同样的待遇，而且符合一定条件的可享受退还再投资部分已缴税款。
（一）直接将投资及其利润汇出
外商投资者在依法纳税后的外汇利润和其他外汇收益的汇出，不必经外汇管理部门审批，可凭企业董事会分配利润决算书及完税证明，自行通过银行办理。外商投资企业可以汇出税后利润，但必须符合以下要求并提供相关材料：
（1）税后利润一年只能汇出一次，且事先必须获得董事会的同意；（2）税后利润可以通过指定的外汇银行汇出；（3）人民币利润可以兑换为外币，通过指定的外汇银行汇出；（4）只有把企业各年的亏损弥补后，才能将税后利润汇出；（5）汇出税后利润前，须依公司章程提取员工奖金福利基金、企业发展基金和储备基金等费用；（6）汇出税后利润无须扣缴税费。开具利润汇出税务凭证（适用外国投资者税后利润或股息汇出境外者）。
（二）外商投资企业外方所得利润境内再投资的审核所需材料（1）外国投资者（或委托其他单位或个人提交）的申请报告（投资方基本情况、产生利润企业的基本情况、利润分配情况、投资方对分得利润的处置方案、拟被投资企业的股权结构等）；.
（2）利润产生企业董事会利润分配决议及外国投资者对以利润进行再投资的确认书；（3）相关年度和最近一期的审计报告原件和复印件（附外汇收支情况表审核报告、审计报告中须注明企业是否按规定提取“三项基金”即企业储备基金、企业职工奖励及福利基金、企业发展基金）；（4）与再投资利润有关的企业所得税的完税凭证或免税证明原件和复印件；（5）拟再投资的企业商务部门批复、批准证书原件和复印件；（6）产生利润企业的验资报告原件和复印件（附询证函回函、转股外汇外资外汇登记证明）；（7）外汇登记证原件和复印件；
（8）针对前述材料应当提供的补充说明材料。
（三）外国投资者从其已投资的外商投资企业中因先行回收投资、清算、股权转让、减资等所得的财产在境内再投资或增资的审批材料（1）外国投资者（或委托其他单位或个人提交）的书面申请；（2）原企业外商投资企业外汇登记证原件和复印件；（3）原企业最近一期验资报告（附询证函回函、转股外汇外资外汇登记证明）和最近一期审计报告原件和复印件（附外汇收支情况表审核报告、审计报告中须注明企业是否按规定提取“三项基金”）；（4）原企业商务部门的批准文件原件和复印件；（5）原企业关于先行回收投资、清算、股权转让、减资及再投资或合并、分立等事项的董事会决议及有关财产处置方案或协议；（6）涉及先行回收投资的，另须提交原企业合作合同、财政部门批复、担保函等材料原件和复印件；（7）涉及清算的，另须提交企业注销税务登记证明原件和复印件；（8）涉及股权转让的，另须提交转股协议、企业股权变更的商务部门批准证书、与转股后收益方应得收入有关的完税凭证等材料原件和复印件；（9）拟再投资企业的商务部门批复、批准证书、营业执照（或其他相应证明）、合同或章程等原件和复印件材料；（10）针对前述材料应当提供的补充说明材料。
（四）将投资及其利润以股权转让给中方方式汇出境外的审批所需材料和流程外商投资企业外方股权转让购付汇境内收购方向外汇局申请以人民币购汇或自有外汇支付价款
申报资料：
1.境内收购方书面申请（说明本公司情况、股权变更企业的基本情况、股权结构情况，收购方出资进度、出资账户、出资方式、金额）；（申请表可在网上下载）2.股权转让协议及商务部门的批文、股权变更企业的董事会同意转股的决议；3.股权变更企业的营业执照、章程、合同、外汇登记证及最近一期的验资报告；4.会计师事务所出具的股权变更企业最近一期的审计报告或有效的资产评估报告；5.境内收购方营业执照、组织机构代码、外汇登记证；6.与转股后收益方应得收入有关的完税凭证或中介机构的纳税意见原件；7.申请前一日购买股权方相关外汇账户对账单；8.涉及国有资产产权变动的转股，应提供资产评估报告及国有资产管理部门的批准文件或产权交易鉴证书；9.视情况要求补充的其他资料。
注：以上资料均应提供原件或盖有原章的复印件。
外汇局收到齐全资料十五个工作日内审核资料并出具《资本项目外汇业务核准件》
境内收购方凭外汇局开具的《资本项目外汇业务标准件》到银行办理购付汇手续（五）外商投资性公司的利润处置或汇出
1.投资性外商投资企业所投资企业将其外汇利润、股息及红利境内划转所需材料：
（1）书面申请；
（2）所投资企业董事会利润分配决议原件和复印件；（3）所投资企业最近一期验资报告原件和复印件（附询证函回函、转股外汇外资外汇登记证明）；（4）所投资企业最近一期审计报告原件和复印件（附外汇收支情况表审核报告、审计报告中须注明企业是否按规定提取“三项基金”）；（5）利润完税凭证或免税证明原件和复印件；（6）所投资企业外汇登记证原件和复印件；
（7）针对前述材料应当提供的补充说明材料。
2.利润汇出境外：
与前述一般外商投资企业的利润汇出的条件相似。
七、外商投资深圳房地产业的特殊性
（一）深圳“限外”政策与国家政策有轻微不同六部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第10条规定港澳台居民和华侨可以在境内“限购一定面积的自住商品房”；深圳市国土房产局颁布了《关于购房境外机构和境外个人购买商品房的通知》第1条规定港澳台居民和华侨“只能购买一套自住的商品房”，没有“一定面积”的限制。
（二）外商投资审批流程有些不同之处
国内其他城市设立审批流程中，一般将“外商投资企业立项”和“可行性研究报告审批”两项发改委审批项目，作为到工商局办理“企业名称预先核准登记”的前置条件，有可能发生项目立项文件和可行性研究报告中的企业名称变更问题。另外，新成立的外资企业获得外经部门批准后，才办理组织机构代码手续。
而深圳将“企业名称预先核准登记”放到最前，随后便可办理“组织机构代码预赋码”，整个审批环节更富有效率。
（三）外商投资来源的特殊性
（1）香港是全球重要资本输出地，深圳毗邻香港，市场化程度较高并且有较好市场环境，深港经济往来颇为方便，所以，港资一直是深圳房地产外资领域的主力军。
（2）香港居民中有不少居民对深圳房地产有实际住房需求和相当的投资需求，香港居民个人购买因素是深圳房地产业发展的不可或缺的内容，深圳的“限外”政策规定香港居民可以无条件在深圳购买一套住宅类商品房，而且没有面积限制。
（四）外商投资中外汇进出的不同之处
（1）深圳市的现金流量特别大，存在不少地下钱庄或者专门为境内外投资者进行跨境转账业务的汇款公司，这些非法机构手续费低、服务好，完全规避了我国外汇管理制度。
（2）有的外资银行经营委托贷款跨国公司委托贷款方式。符合一定条件的境外跨国公司，可以向其境内的成员公司从事“外汇资金境内委托放款”，深圳的跨国公司投资活跃，符合“外汇资金境内委托放款”条件的公司不少；银行在办理放款或还款资金在委托放款人资本账户或经常项目外汇账户与借款人外汇贷款专用账户之间的划转手续时，无须经外汇局核准，实际资金流向监控困难。
（3）有的外资银行办理境外存单担保贷款规避外汇监管。外商在某外资银行的境外分行存有一笔美元的资金，该外资银行境外分行给外资银行深圳分行开立备用信用证，或者直接用境外存单作担保，然后外资银行深圳分行可以给外商在深圳的关联公司发放人民币贷款，此融资方式也难以监管。
八、外资投资深圳房地产可以逃避哪些环节监管（1）外资以投资其他鼓励类产业领域的名义进入国内，然后转投资到房地产业。例如，没有房地产经营资质的外资企业与内资房地产开发企业进行“合作合同”方式，即“内资房地产企业出地，外企出钱”，进行房地产开发，国土房产管理部门和商务部门难以监控。
（2）外商设立投资性公司，再转投资国内房地产项目，无论是“合资合同”方式联合开发，还是股权转让方式进行联合开发，国土房产管理部门和商务部门也难以监控。
（3）已在境内成立外商独资房地产公司，如果境外投资者通过收购该境内房地产公司的境外股东或境外出资人的股权，然后对境内房地产公司进行增资或者股东借款方式进入深圳房地产业，该方式比较隐蔽，作为国土房产管理部门和商务部门也难以监控。
（4）外商通过转移定价的方式，将投资房地产业的利润转移到境外，方式有很多种，难以监控。
（5）地下钱庄和汇款公司猖獗，外汇管制很难见效；有不少港澳台居民和华侨在深圳购房，几百万元的资金进出自由方便；因为国土房产管理部门在办理产权登记时，实际上没有审查购房资金的来源和进入国内的方式，外汇管理局难以监控外资进入。
综上，加强对外资进入深圳房地产市场的监管，堵塞前述薄弱的环节，需要国土房产部门、商务部门、外汇管理部门、人民银行、税务部门通力协作。只有各相关部门之间建立一个严密的监管体系，才能有效监管深圳房地产业的外商投资。
