租赁合同纠纷疑难问题

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　　杭州分所张新军

　　房屋的租赁是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为，但实务中，法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间的失衡，导致房屋租赁纠纷经常发生。

　　基于此，我国颁布了一系列的法律法规，如1999年施行的《合同法》，2007年施行的《物权法》，2009年施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等来规范租赁合同的审理，但实践中仍然存在不少问题。

　　本文主要探讨了以下实务中常见的四个问题：一、未经消防验收的房屋租赁合同的效力问题；二、没有产权证的房屋租赁合同的效力问题；三、擅自转租合同的效力问题；四、租赁合同解除问题。

　　一、未经消防验收的房屋租赁合同的效力问题

　　实践中，这个问题争议较大。早在2004年，最高人民法院对云南省高级人民法院有个批复：《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，批复认为：

　　关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

　　第一，出租《消防法》第10条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

　　第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

　　第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。（注：新《消防法》于2008年实施后，对原《消防法》第10条第1款进行了修改，即只有国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。）网上很多关于此问题的咨询答复都是根据批复来解答的，但2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：

　　“第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　　即将租赁合同标的物不符合法律、行政法规规定的强制性使用条件作为可解除合同的条件，而未将其作为认定合同无效的条件。因此，该司法解释已经实质上修改了以上的批复，统一规定为：未经消防验收的房屋租赁合同为可解除合同，而非无效合同。”

　　其实从法理上来说：

　　（1）《合同法》鼓励交易，限定无效合同的范围，从而促进社会财富的增长。

　　（2）我国《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效合同，是指当事人订立合同的目的、合同的内容及合同的形式违反国家法律法规的强制性规定，因而被确认为无效的合同。而合同标的物的质量是否合格、标的物是否符合使用条件等属于合同履行问题，一般对合同效力不发生影响，此为其一，其二，强制性规范分为效力性规范与管理性规范，只有违反效力性规范才会影响到合同的效力，而不是凡是违反了强制性规范的合同一律无效，同时《消防法》没有规定未经消防验收的合同无效。

　　二、没有产权证的租赁合同的效力

　　对此问题，2004年最高人民法院对云南省高级人民法院的批复《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已有提及，批复认为：认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。

　　从法理上来说：

　　（1）租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，即租赁合同不过使出租人负有提供租赁物供承租人使用收益的负担而已，并不涉及租赁物的处分，因此出租人对租赁物是否有所有权或处分权，不是作为债务合同的租赁合同所必须考量的。

　　（2）从承租人救济的角度考量。如认定合同无效，承租人不能基于租赁合同主张权利，而只能主张缔约过失责任，对承租人保护不周全。但如认定合同有效，承租人既可以不解除合同的条件下要求出租人承担违约责任，也可以主张解除合同进行救济。孰优孰劣，一目了然。因此，未办理产权证的房屋租赁合同有效。

　　三、擅自转租的合同效力

　　对于擅自转租合同的效力问题，司法实务上有三中观点：无效说、效力待定说和有效说三种主张。笔者认为，擅自转租的合同有效，理由如下：

　　（1）对合同法立法精神演绎推理：擅自转租的合同有效。《合同法》规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以减少租金或者不支付租金。而租金是基于生效合同才有的抗辩，也就是说，擅自转租的合同有效。

　　（2）从次承租人的救济角度考量。这跟前文所述一样，故不赘述。其实，无论是没有产权证的租赁合同，还是擅自转租合同，其实质都相同：权利来源有瑕疵。但权利来源有瑕疵，并不是租赁合同所必须考量的问题，因租赁合同是负担合同，非处分合同，除法律另有规定外。

　　四、租赁合同解除问题

　　（一）关于解除权的行使期限（除斥期间）

　　解除权的设置，目的是及时督促守约方尽快行使解除权，维护其合法的权益，使合同关系得到尽快稳定和确定，所以解除权应受到行使期限的限制。

　　但合同法并没有规定解除权的行使期限。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”实务中，经常存在这样的情形：当事人没有约定解除权行使期限，同时对方又没有催告。那解除权行使期限如何确定？举个常见的实务案例：

　　承租人逾期支付租金，但后来又全部给付租金，出租人也接受，但出租人在嗣后又以该逾期履行行为由提出解除合同。于此情形，有两个问题，出租人是否还享有解除权？如有，解除权的行使期限如何确定？

　　对于前一个问题，上海市高级人民法院在2005年的指导性意见规定，出租人丧失解除权。但笔者认为，出租人是否享有解除权，还需综合多方面因素才能认定，如承租人延迟履行的次数和数额，出租人当时的态度，嗣后出租人解除合同的原因，等等。

　　对于第二个问题，有种观点认为，因为承租人没有催告（其实承租人违约又主动通知出租方及时行使解除权的情形是非常罕见的），解除权的行使期限条件尚未成就，所以解除权一直存在。但这样观点与解除权设置的法理相悖，不当采。

　　一般认为，类推适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

　　（1）在承租人催告场合，3个月的除斥期间应当从催告通知到达出租人之次日起算。

　　（2）在承租人未催告场合，1年的除斥期间应当从解除权产生之次日起算。

　　（二）租赁合同解除的时间

　　当租赁合同履行中存在解除权的情形时，解除权人一般会采用三种方式行使解除权：（1）通知对方解除合同；（2）未通知直接向法院起诉解除合同；（3）既发通知又向法院确认合同解除的效力。

　　因解除权系形成权，其行使不以诉讼为必要，解除权人关于解除的意思表示一经到达违约方即发生合同解除的效力。故，第（1）种情形，解除权人将解除合同的通知到达对方时发生合同解除的效力；第（3）种情形，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；第（2）种情形，有学者认为，解除权人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。笔者认为该观点值得商榷，当事人以诉讼的方式解除合同，与通知的方式解除合同并没有实质的区别，如果起诉状送达对方，就应当构成与通知对方解除合同相同的法律效果。因此，当事人未通知而是以诉讼的方式解除合同，起诉状送达对方为合同解除的时间。