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商业地产租赁法律风险流程化解析
■苏州分所钱虹
［摘要］商业地产开发的蓬勃发展是我国城市化高速发展进程中的一个重要指针，其与住宅地产开发的区别在于，商业地产的价值实现多以通过租赁来完成收益目标，再加上商业地产业态与法律要求的一些特殊性，使这一地产类型的租赁活动有一系列独特的风险。本文以商业地产租赁关系建立的各阶段作为划分标准，以流程化的视角对其法律风险进行阶段性的解析，以满足广大涉足商业地产租赁活动的开发企业和承租企业的法律需求。
［关键词］商业地产租赁保证金交付租金
商业地产租赁涉及多个环节，合同的条款也往往相当繁复，但总结起来，无非是以下一些主要风险高发点，应当特别引起重视。
一、租赁意向书阶段
此阶段为开发商与承租人就承租房屋签订租赁意向，在租赁意向书中，其重点在于双方确定意向后于何时签订正式房屋租赁合同，这需要经过双方的协商，在房屋租赁意向书中明确约定：在租赁意向书中，一般为了保证双方租赁合同的签订，会约定由承租人交纳一定数额的保证金，此保证金为定金性质。有关租赁意向书的主要纠纷如下。
（一）归责于承租人原因逾期不签订合同
如租赁意向书确定的日期届满，承租人不来签订房屋租赁合同，则开发商应当书面进行催告，并且可以发送催促承租人签订房屋租赁合同的律师函，陈述如在合理期限内仍不签订租赁合同的，开发商有权没收承租人交纳的保证金；如果在合理期限内，承租人仍拖延签订房屋租赁合同或明确表示拒绝签订合同的，则开发商有权解除房屋租赁意向书并没收承租人交纳的保证金。因此请广大商业地产开发商注意，在没收保证金或将房屋另行出租之前对承租意向人进行催告是一个非常重要的程序，即使有法律依据和合同的约定，如果没有履行相应的催告义务，并不能完全免除自行解除意向书的相关风险。
（二）归责于出租人原因逾期不签订合同
如因出租人原因导致未能于租赁意向书确定的时间签订租赁合同的，如果承租人对出租人进行了书面催告，并在合理期限内仍不能签订房屋租赁合同的，则承租人有权主张租赁意向书解除，并有权要求出租人双倍返还承租人交纳的保证金。但如果承租人并未对出租人进行书面催告，或承租人与出租人继续就房屋租赁进行协商，则可以视为承租人同意签订房屋租赁合同的期限进行顺延。
二、租赁房屋阶段
此阶段主要是指就出租人与承租人签订房屋租赁合同的标的物，就租赁房屋，我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》、《城市房屋租赁管理办法》、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》等法律法规均有明确的规定，在房屋租赁过程中的纠纷主要存在以下几种情况。
（一）租赁房屋的产权问题
就商业物业来说，开发商一般都是于房屋竣工前预先进行招商工作，并与承租人签订房屋租赁合同，在此就容易出现一种情况，在开发商交房后，承租人以所租赁房屋没有房屋产权为由，主张解除房屋租赁合同。在此情况下，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定：当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。但是，如果租赁房屋本身系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限，并且在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，承租人有权要求确认租赁合同无效。
（二）消防问题
这个问题主要集中在承租人以所租赁房屋未通过消防为由要求解除房屋租赁合同，在这种情况下，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。最高人民法院在2004年3月4日就此问题作出的批复规定：房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《消防法》第10条（按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用）规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者经验收不合格的应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
（三）面积确定
对于此类问题一般于房屋租赁合同中均有明确约定，由于商业广场招商工作的预先性，房屋租赁合同当中应当约定房屋的面积，即计算房租租金等各类费用所依据的房屋面积，以房地产行政主管部门认可的测绘机构确认的该房屋实测建筑面积为准。在这里对于面积应当在合同中明确约定是建筑面积还是使用面积，以此避免在租赁期限内，承租人以房屋面积约定不明确导致纠纷。
（四）房屋交付要求
对于出租人交付承租人的房屋应当具备什么样的条件，首先当然是可以在双方签订租赁合同中明确约定。但是如果对于合同中没有约定的情况，承租人以出租人交付的房屋具有瑕疵，影响其使用为由要求出租人承担相应责任，应当如何处理？根据《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失、致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”据此应当将此类情形作出划分：
（1）交付条件明确约定情况下房屋有瑕疵的。首先应分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，则属于出租人交付房屋不符合交付条件，此时应当根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，出租人应当及时与承租人进行沟通，对于瑕疵可尽量进行弥补，如无法弥补，而承租人要求减少租金的，出租人可以部分减少相应租金。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第25条：出租人有下列违约情形之一，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持：……（二）交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的；承租人提出无法使用或严重影响其经营的，要求解除合同的，则开发商应当按照承租人承租房屋的使用用途进行多方面的验证，是否瑕疵使得房屋无法使用或是严重影响承租人经营。如确实无法使用则承租人有权要求解除合同。
（2）交付条件未明确约定情况下房屋有瑕疵的。此类情况如承租人提出要求出租人承担责任的，由于此瑕疵双方未于合同中明确约定，因此按照《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：“（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。因此，在这种情况下出现的房屋瑕疵，出租人可以与承租人进行协商以求达成补充协议，如仍不能达成补充协议的，双方可以按照合同法约定确认此瑕疵是否属于由于出租人提供房屋不符合使用条件，从而依据有关合同约定和相关规定处理。
三、房屋用途问题
在房屋用途方面，对于大型商业物业来说，主要是要约定承租人承租房屋所开设的业态类型，以及所开设业态的品牌问题。对于此，相关法律法规均有相应规定：
《城市房屋租赁管理办法》第24条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：……（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的……《江苏省城市房地产交易管理条例》：第33条承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
《上海市房屋租赁条例》：第22条，承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。承租人为征得出租人同意改变房屋用途，只是房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。出租人可以对承租人使用的房屋的情况进行检查，但不得影响承租人正常使用房屋；承租人对出租人的检查应当予以配合。
因此，对于开发商来说，在合同中明确约定房屋使用用途，以及以何种品牌进行经营；如以某品牌进行经营，仍需要约定经营是否为直营或是加盟，如果承租人失去某品牌即不能以某品牌进行经营。以上情况，开发商均可以在租赁合同中约定，承租人改变用途、改变品牌必须书面请求出租人同意，此时，开发商应当及时作出回复，书面通知是否同意。如开发商不同意，承租人又不能以原业态、原品牌进行经营的，则开发商有权解除租赁合同，如果承租人已改变房屋用途，并导致了房屋损坏的，开发商有权要求承租人进行赔偿。除此以外，法律也明确规定，合同中也当然要约定出租人应当约定一个日期对承租人的经营进行检查，以此来确认承租人是否改变了房屋的用途。
四、交付日期
对于交付日期，对于租赁双方，在正常情况下，当然会在房屋租赁合同中明确约定，如未按照合同约定交付日期交付房屋，此种情况应当如何处理？
（1）对于交付日期，双方可以在合同中作出一些约定，如交房日期确定后，出租人如逾期交房，可以提前合理期限通知承租人，双方交付日期以出租人通知的交付日期为准；也可以如出租人逾期交房，则出租人提前合理期限通知承租人，并且给予承租人一些类如免租期等的优惠。
（2）如双方对交付日期逾期未作约定，或约定不明确，则根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定：第25条，出租人有下列违约情形之一，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持：（一）未按照合同约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在两个月内仍未交付的，住宅用房在15日内仍未交付的……在此，如果是出租人的原因，导致不能于租赁合同约定日期进行交房的情况，按照法律规定，其中应当经过承租人的书面催告，如果承租人进行了书面催告，这种情况下，经营类的用房仍有两个月时间可以进行交付；但是如果承租人并未进行书面催告，则可以视为承租人同意交房提起进行顺延，在这样的情况下，根据合同法规定，履行期限不明确的，出租人可以随时对承租人进行交付。
（3）如果双方约定房屋交付日期，承租人未进行收房，这种情况下，如果双方合同约定在交付日期，出租人书面通知交房，而承租人没有正当理由不来接收，这样的情况下，合同可约定：①出租人进行书面通知载明的日期即为承租人收房日期，此后租赁房屋的一些风险转移至承租人；②出租人给予书面催告，确定承租人接受房屋期限，承租人在期限内仍拒绝接受房屋的，承租人为违约，适用合同约定逾期收房违约金。
（4）如双方约定房屋交付日期，承租人未进行收房，且双方对此于合同中并无相关约定或约定不明确的，出租人可以进行书面通知，给予承租人收房合理期限，超过合理期限仍不接收房屋的，租赁合同已无法继续履行，根据合同法约定，出租人有权解除合同，在此情况下，承租人除需要按照合同约定承担逾期交房的违约责任（如有）外，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定：第26条，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月。
五、开业日及租赁期、装修免租期
根据《城市房地产管理法》规定：租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
（1）对于出租人。有关开业日，双方根据法律规定可以于合同中明确约定，但约定时为避免出租人开业期因为各种因素的影响而调整，出租人应当合理约定。如双方可约定开业日确定后，如发生不能开业情况，出租人可于议定合理期限书面通知承租人，只要出租人履行了通知的义务，则开业日以出租人通知日期为准；又如，发生不能开业情况，出租人可以约定于议定合理期限书面通知承租人，并在免租期等类型方面给予适当优惠。
（2）租赁期限。对租赁期限，双方自当在租赁合同中明确说明，这里需要注意的就是：
首先，由于房屋交付日期等对于租赁期限的影响，在约定租赁期限时，应当将租赁具体始于年月日与终止年月日明确，与其他日期相对应；其次，对于租赁期限，我国法律对此也有明确规定，租赁期限最长为20年，合同确定租赁期限超过20年的无效；最后，合同租赁期限届满后，双方续租的，仍不得超过20年。
（3）对于承租人，有关开业日，双方可以于合同中明确约定，如承租人于双方约定的开业日期未进行开业，则可以要求承租人支付一定数额的违约金。如未进行开业至一定期限，仍不能开业的，出租人有权解除合同，并按照合同约定要求承租人支付违约金或在履约保证金中相应扣除。
（4）免租装修期。开发企业在招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租的待遇。但是，由此引发了一个法律问题，即装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。其实这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接使用租约。如果装修期独立于双方权利义务的租赁合同，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。
在免租期，另外需要注意的就是在免租期内是不收取任何费用，还是要收取物业管理费性质费用，如装修材料的保安、清洁等工作，以及水电等费用的收取，都应当在合同中明确。
六、租金、费用、履约保证金及其支付
（一）租金
租金是租赁合同目的一个体现，对于租金，租赁合同应当尽可能详尽地进行规定。
1.租金标准1
确定租金是否为固定租金，如不是固定租金，则需要确定租金递增率，在确定以上租金标准时，应当对首期租金、年递增率、具体每年单价租金、具体每年总租金等。
2.租金标准2
开发商除采用固定租金或递增租金的形式以外，还可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定资金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种做法，使开发企业在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，这是采取“日报”和“月报”相结合、商户自保和开发企业定期抽查相结合的形式更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，不容易存在误差。其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当月抽查的营业额再与商户自报的营业进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。
3.承租人拒不支付租金情况的处理
对于此类问题，在合同中应当有详尽的约定，在承租人拒不支付租金的情况下，首先，合同可约定承租人交付交纳保证金以保障租赁合同的履行，在承租人拖欠租金的情况下，出租人在通知承租人后，在承租人在通知确定期限内仍不交纳的情况下，出租人有权于履约保证金内扣除。其次，应当约定在扣除履约保证金条款同时，并确定一个合理期限要求承租人交纳（含重新交纳已扣除的履约保证金及拖欠租金），承租人如在合理期限内仍不交纳的，出租人应当向承租人发送催讨租金的律师函，要求其支付，并在律师函中明确未交纳租金数额，以及因书面催告承租人拒不交纳租金需承担的违约责任。在发送律师函后，如承租人于律师函确定交纳期限仍不交纳的，出租人有权按照合同约定解除合同，并按照合同约定纠纷处理方法进行仲裁或诉讼。
如合同双方就承租人拒不交纳租金未约定或约定不明确的，出租人仍可进行书面催告。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第24条规定，承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应支持：（四）经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后，在1个月内仍未支付的；第26条规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予以支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月。
（二）费用
（1）在房屋租赁合同中，需要开发商在租赁合同中拟定的各类费用包含物业管理、装修押金、履约保证金、公用事业费等。
（2）对于以上费用，其用途不言而喻，其中重点在于以上各类费用的数额确定，在承租人不支付以上费用情况的处理方法，以及根据合同约定费用调整情况。
（3）对于各类费用数额的确定以及费用根据实际情况进行调整事项（如物业管理费、水电费用根据政府物业管理部门或有关水电部门调价规定，对物业管理或水电费进行调整），双方应当在协商后详尽写入双方租赁合同。对于承租人不支付以上费用的情况下，可以借鉴上述有关承租人不支付租金的处理方法进行解决。
（4）对于履约保证金的使用。履约保证金的交纳在于保证租赁和同的正常履行，如发生承租人有违约行为或承租人不交纳应交费用情况下，合同可约定出租人有权扣除，不足部分可向承租人追偿，并在扣除后要求承租人不足或补交履约保证金。此外，履约保证金还应当保证在房屋租赁过程中，如因承租人原因导致第三人向出租人主张赔偿的情况下，出租人有权要求承租人承担责任，在承租人于出租人确定合理期限内拒不承担的情况下，出租人有权在履约保证金内进行扣除，如履约保证金不足以扣除的，应当约定出租人有权进行追偿，在扣除履约保证金后，应当约定一定期限内，承租人应当补足或补交履约保证金。最后，履约保证金在双方租赁合同届满或提前终止的情况下，应当于合同中明确约定保证金的返还方式，即返还本金+利息，或无息返还。
（5）公用事业费。此类费用为需要交纳的水费、电费、燃气费等公用事业费用和与该房屋内使用的设施的费用等。此类费用纠纷可能出现在此类费用该交给谁，如果承租人并未按时缴纳公用事业费，出租人应当如何处理。
首先，费用向谁交纳。租赁双方应当在租赁合同中明确约定哪类费用需要承租人自己向有关部门进行交纳，哪类费用需要承租人先向出租人交纳，后在由出租人汇总交纳。一般情况下，水电费用是需要承租人先将费用交于出租人，而出租人将结合国家有关部门规定的计费标准并考虑供电供水总表损耗后所得总价与发票税之和确定承租人应当缴纳的水电费用。
其次，为了确保租赁房屋的正常租赁使用，一般在出租人收取水电费情况下，出租人会收取承租人一定数额的水电费押金，在承租人未按时缴纳水电费用的情况下，经过出租人的合理期限通知，出租人可以在水电押金内扣除承租人应当缴款部分。在扣除后，出租人可书面通知要求承租人在一定期限内缴纳拖欠款项，并补足或补交已扣除的水电费用押金。如合同仍约定其他违约金的，从合同约定。
（三）对拖欠租金或拖欠费用商户采取“停水停电”措施的法律风险应当如何分析在商户欠租的情况下，开发企业是否可以直接采取停水停电的措施呢？对于这样的情况，应该具体为题具体分析。首先应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下开发企业享有对商户采取停水停电的权利，在满足上述前提下，存在以下两种情况：第一种情况，开发企业作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。第二种情况，如果商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同的话，商户作为使用人与自来水公司、电力公司存在用水、用电合同，商户用水、用电的权利受法律保护，此时，如果开发企业擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在开发企业有权采取停水、停电措施的前提下，开发企业应事先书面通知商户，提前告知将采取的停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
七、租赁房屋装修
房屋装修问题素来是租赁纠纷中数量较多的一种，其主要是集中在以下几类问题上：
1.承租人对于房屋的装修，必须要经过出租人同意，如未经出租人同意进行装修，在法律上有以下规定：
根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第22条规定：未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，房屋租赁合同履行期限届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，出租人要求承租人承担违约责任或者侵权损害赔偿责任的，人民法院应予支持，但出租人知道或应当知道承租人装饰装修而未提出异议的除外。
2.装修条款约定。
（1）鉴于在装修过程中可能会对未来的租赁过程产生重要的影响，在房屋租赁合同中，应当由出租人确定一个装修标准，或是承租人装修必须经过出租人书面同意，并且要符合出租人的装修计划、方案、设计；或是可以要求承租人提供装修方案，在经过出租人同意、审核后才可以进行装修。
（2）除此之外的，承租人进行装修还应当经过相关政府部门审批、批准的，应当在合同中明确约定如因承租人原因导致未获审批、批准的，由此产生的责任由承租人承担。
（3）合同汇总应当约定，装修必须在免租期内完成，未经过出租人同意，承租人不得在开业后继续进行装修，如承租人未于免租装修期内装修完毕的，经过出租人同意继续装修的，承租人需要支付租金及各类费用。如承租人拒绝交纳的，则出租人可以在未返还的装修押金内予以扣除。
（4）针对承租人在装修期间可能造成的第三人或是给国家、集体利益造成损害的，此类问题，均可在租赁合同中进行约定，由承租人承担此类责任。
3.装修押金。
此押金设立目的在于在装修过程中，如果承租人未按照出租人的装修标准进行装修，或是因承租人装修原因，导致出租人或是第三人遭受损失，在此等情况下，为解决此类问题，出租人可以在书面通知承租人后，于装修押金中扣除，如果装修押金不足以赔偿的，则出租人可以在对承租人进行追偿。对于装修押金，最后一点即是在承租人装修完毕后应当约定以何种方式进行返还，是以原金额返还，还是加利息返还。
八、租赁房屋维修
租赁房屋的维修方面，其重点在于确定双方的修缮责任，双方应当在合同中约定在何种情况下由出租人承担修缮责任，同时约定何种情况承租人承担修缮责任，即房屋修缮的一个界定区分。承租人应当合理的使用租赁房屋。对于租赁房租，可能出现的纠纷在于房屋出现问题后，是否应由出租人进行维修，维修费用的承担，以及房屋出现维修情况对承租人的影响。
