住宅底商涉及法律问题初探

　　■昆明分所李俊华税彬

　　［摘要］随着土地供应的短缺以及住宅项目对商业的依赖程度增加，地产开发经营亦向多元化发展，住宅底商成为平衡开发商利益的重要组成部分。本文通过对住宅底商涉及的相关法律进行分析研究，以期对住宅底商相关法律关系及应重视的相关法律风险进行分析。

　　［关键词］住宅底商法律初探

　　一、住宅底商的概述

　　所谓住宅底商，是指与住宅部分是同为一体的，位于住宅等建筑物底层（可能包括地下一层、二层及地上一层、二层，或其中部分楼层）的商铺，也就是常说的“连体楼”。当然，有些学者认为住宅底商还包括附属于住宅建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一层至三层，全部是商业用途。

　　住宅底商与传统的住宅配套商服务设施（包括与住宅项目分割的“裙楼”）不同之处在于后者在物理形态上能够与住宅建筑完全分离，且后者大多都是因为开发商迫于规划中的“配套公建”面积而建，而住宅底商往往是开发商为了提高整个项目的品质、满足居住人群的生活而自行修建的商铺。

　　二、有关住宅底商的土地法律问题

　　（一）常见住宅底商的土地法律问题

　　从房地产开发的一般流程来看，开发商在取得国有建设用地使用权时，相关地块的性质、用途及规划都已经确认。根据《全国土地分类标准》的规定，住宅底商的项目土地性质大多为城镇混合住宅用地（住宅用地的一种），即城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地。该种性质的土地，当住宅楼与商业楼分栋建设时，较容易区分其各自占用土地的范围及性质。但当住宅和商铺均在同一楼时，则会出现同一块土地上的建筑所占用土地为不同性质，即住宅的土地使用年限为70年，而底商的土地使用年限为40年。

　　从法理上来讲，同一栋建筑中的不同区域，其各自占用的具体土地范围实质上是无法区别与分割的，也就说业主最终取得的国有土地使用证所载明的土地面积实际上只是该房屋按照面积应分摊的土地面积的比例。根据我国地随房走的原则，虽然在该同一地块上无法具体区分住宅和商业，但是由于其不会影响两种不同物业的使用，且征收补偿等问题亦以房屋所有权证及土地使用证的登记的用途和性质为准，故住宅底商土地混合的现象并不被法律所禁止，并受到诸多开发商的青睐。

　　（二）“住改商”住宅底商的土地法律问题

　　“住改商”作为住宅底商的另一种特殊表现形式，其涉及的相关法律问题亦根据“住改商”不同形式而不同，具体为：

　　1.开发商将住宅项目的底层变更为商铺。

　　在开发商已办理取得的建设用地规划许可证及国有土地使用证列明的土地用途为住宅用地的情况下，将底层房屋作为商铺进行出卖，是常见的“住改商”形式。《城市房地产管理法》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《云南省城市规划管理条例》第28条规定：“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需要变更的，必须经发证的城市规划行政主管部门同意并办理变更手续。”第35条规定：“土地使用者需要改变已经确定的土地使用性质的，必须取得城市规划行政主管部门的批准。”根据上述规定，在住宅项目建设过程中或未对外销售之前开发商欲将部分底层住宅物业变更为商铺，需在规划、国土资源行政主管部门同意的情况下，办理土地用途变更的相关手续，方能进行“住改商”对外销售。

　　2.住宅业主将底层住宅改作商铺。

　　住宅小区业主将临街底层住宅“开窗破墙”改做商铺开展经营活动的现象已屡见不鲜，但这类“住宅底商”的土地性质由于未依法通过有关行政部门办理变更手续，故其土地性质并未发生改变，仍然为住宅用地。

　　对业主“开窗破墙”将住宅改作商铺的“住宅底商”而言，首先，根据《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。对此，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，须经本栋建筑物内的其他业主的同意，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。该规定使住改商难度加大，即只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。其次，其经营范围也受到行政权力的干预以及相邻业主相邻权的限制，且前者的影响远远大于后者。如北京市工商行政管理局《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》规定：住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动，对违反该规定的，不办理相关登记手续。

　　因此，业主将临街底层住宅用于商业用途，事实上改变了规划，不仅可能受到相关行政管理部门的处罚，也有可能受到有利害关系的业主的诉讼。

　　三、有关住宅底商的经营范围的法律问题

　　与一般的商铺不同，住宅底商的经营范围往往受到上层住宅物业的限制，影响住宅底商经营范围的一个重要因素便是住宅底商与相邻业主之间的相邻权关系。

　　根据我国《物权法》第7章及《民法通则》的有关规定，所谓相邻权关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。故对住宅底商的经营范围，一般情况下开发商或者物管公司均会加以限制，如限制将该住宅底商用于经营饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村、夜总会、歌舞厅等可能会影响上层住宅物业业主正常生活的项目。实践中还出现的新情况是，开发商在出售住宅底商时未限制经营范围，但是在业主大会设立后，业主大会根据业主倡议通过相关的表决程序限制经营范围从而导致相关纠纷产生。

　　四、住宅底商租赁的法律问题

　　实践中，部分开发商鉴于住宅底商的巨大商业价值或为提高整个项目的品质，可能会自持绝大部分住宅底商产权，为尽快回笼资金，又往往急于将自持的住宅底商对外招商出租自持住宅底商，在对外招商的过程中，可能会涉及以下法律风险。

　　（一）交付标准

　　与住宅交付标准不同，商铺的交付标准显得更加严格，主要体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对大型商场（如大型超市）等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风、排水设施以及承租人的特别需求等均须在事先有明确的准备及考虑，以避免合同签订后出租人无法满足承租人的需求而导致合同不能履行，从而承担违约责任。同时，以上配套设施交付后还存在使用、后期维修养护责任以及合同终止后的处理等事项也要事先考虑。

　　（二）开业期限及经营过程

　　开业期限的确定本身就是比较困难的问题，但住宅底商开发为了扩大影响力，有时会采取整个商业项目同一天开业的方式。在与承租人签订的租赁合同中，一般情况下都会约定承租人开业的期限，但除了诸多方面的利益的博弈外，开业期限还会受到一些如政府的行政管理措施等不可控因素的影响。故在租赁合同中，应约定出现类似情况导致不能如期开业时的责任分担。另外，对出租人而言，按期交付符合合同约定的商铺是追究承租人逾期开业的前提，故出租人应重视交付商铺的相关义务。

　　与此同时，对承租人经营过程的控制同样系出租人应注意的问题。如承租人无故停业、歇业，无疑会对整个商业项目造成不良影响。对此，出租人须在合同中明确约定当承租人无故停业、歇业累计达到一定天数时，出租人有权采取如解除合同并要求承租人承担相应违约责任等条款，以使整个住宅底商有序、良性发展。

　　（三）商业保险

　　鉴于住宅底商的实际使用人（承租人）人数较多，流动人群较大，住宅底商发生安全事故尤其是火灾的危险系数较高，一旦发生安全事故，其损害的不仅是住宅底商部分，还更可能祸及上层住宅，由此带来的赔偿责任将是不可估量的。虽然租赁合同中可以对此事故引发的责任进行约定及界定，但基于合同的相对性，其约定无法对抗第三人，故而可能会导致出租人对因承租人使用过程中发生的安全事故承担连带责任，且承租人是否具有赔偿能力尚不确定。为此，建议出租人考虑购买相关保险，以便在发生安全事故时，由保险公司承担相应的保险责任。

　　五、结语

　　住宅底商作为房地产开发的一种新模式，有别于传统的住宅地产或纯粹的商业地产，妥善处理好底商与住宅之间的关系，有效控制住宅底商的经营范围和方式，做到住宅与底商相互依托、互不影响，方能使各方共赢。