开发区土地一级开发融资实务

　　■昆明分所罗华

　　［摘要］土地一级开发是资金密集型行业，参与土地一级开发必须要解决资金问题。但企业在参与土地一级开发时，不可能取得土地使用权证，也就是说，通过传统的抵押贷款方式融资，基本不可行。是否有其他的融资渠道呢？笔者对我国北京、重庆、昆明等城市土地一级开发的融资方式进行了了解和对比，对开发区土地一级开发企业的融资方式进行了介绍，供交流。

　　［关键词］开发区土地一级开发融资

　　土地一级开发，一般是指政府委托土地整理储备中心及分中心或国有大公司或其他具有实力的公司，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征收和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。土地一级开发最主要的两个因数就是“资金”和“土地”，土地可以由政府解决，但资金问题，就必须由开发公司自己解决了，因此，土地一级开发的融资就在土地一级开发过程中显得尤为突出和重要。

　　一、以成本的收回和收益权的取得作为还款保证的封闭贷款模式以成本的收回和收益权的取得作为还款保证的封闭式贷款模式，是指土地一级开发企业取得政府授权，对某一片区的土地进行土地一级开发。与政府签订土地一级开发协议或土地一级开发委托协议，明确收益分成模式。银行、开发企业、政府、土地储备中心或国土资源部门签订四方协议，明确该笔贷款只能用于该片区的土地一级开发，封闭使用。土地储备中心出具承诺，土地“招”、“拍”、“挂”后，将本金和利息直接支付给银行。政府可以出具相关的承诺，如土地不能“招”、“拍”、“挂”出让，则政府通过财政将银行的贷款和利息支付给银行。上述的操作方式，既能解决土地一级开发企业在没有取得土地使用权证的前提下，到银行进行融资的问题，也同时让银行对于该笔贷款的偿还，充满信心。

　　二、土地二级开发企业或房地产公司合作进行融资土地一级开发可以作为房地产公司“曲线拿地”的一种方式，在进行土地一级开发过程中，可与土地二级开发企业或房地产公司联合进行融资，包括借款、合作、投资等方式。

　　在现在“地王”不断出现的时候，房地产公司想通过政府“招”、“拍”、“挂”拿地，就必须得与其他公司通过多轮厮杀，最终如想拿到土地，需要支付更多的土地出让金。从现在北京、重庆等地的操作可以看出，土地一级开发国有公司在与政府进行土地一级开发谈判时，多数房地产公司已经与土地一级开发公司进行紧密联系，想通过合作、投资等方式，在土地一级开发后，取得土地使用权进行开发。

　　三、与原土地使用者或土地所有者签订协议，通过赋予其“期权”方式降低前期开发资金需求量（1）在土地一级开发过程中，有部分土地已经取得土地使用权证，对于该部分土地须签订《土地使用权收购（收回）合同》，支付原土地使用权人相应的补偿款。

　　（2）土地一级开发资金主要用于征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套、税费支出等，其中征地拆迁费用占总资金量的50%以上。

　　以上两种情况，都可以赋予原使用者或所有者一定比例土地“招”、“拍”、“挂”收益分成权（期权）方式，来保障其合法权益。这种方式改变了预先支付征地拆迁费的通行做法，既避免了前期拆迁补偿资金的沉淀，又最大限度地保障了原土地使用者权益，有利于推动拆迁征地工作顺利进行。

　　四、分期开发，资金回笼，先易后难，先简单后复杂土地一级开发都存在土地面积较大、开发时间周期较长等问题，如所有的土地都同时开工，时间、金钱、精力等完全不能得到有力保障，因此，可采用分期开发，资金回笼，先易后难的方式，放缓资金的使用量和使用时间，从而争取整片土地一级开发得以顺利进行。

　　一期开发：结合现状，以尽量减少拆迁量和搬迁量为原则进行土地一级开发，然后土地一级开发公司拿地，与其他公司进行土地二级开发，然后利用土地使用权证和合作方式等进行融资。

　　二期开发：通过一期的开发，取得相应的土地使用权和回笼资金，再进行二期开发。

　　三期开发：……

　　五、拆迁公司、施工单位垫资施工而进行融资

　　在施工行业，施工单位垫资施工和支付投标保证金、履约保证金等方式，现基本已经成为行业惯例，对于土地一级开发工程的工程施工、拆迁等问题，可以与施工单位、拆迁公司或其他公司协商，签订协议，先垫资施工，再逐步支付工程款，这样不仅减少了资金压力，同样也可以得以融资。

　　六、通过发行企业建设债券，进行债券融资

　　债券融资具有成本比较低、期限长、使用灵活等特点，可以筹集规模较大的资金，国内其他省市的国有公司都成功发行了企业建设债券。但是债券融资发行条件严格，竞争激烈，需要国有公司对土地开发项目进行整合策划，争取土地开发债券发行。

　　七、通过资本市场发行股票进行股权融资

　　土地一级开发公司可以通过成立合资公司、设立股份公司等形式，吸引外资或社会民间资金参与土地一级开发项目；也可将土地开发项目注入新设立的股份公司，通过发行股票进行筹资，或在证券市场上通过“借壳”上市融资。

　　八、信托融资

　　对于信托投资公司而言，土地一级开发在某种程度上是一种政府行为，其收益率是既定的，风险也很小，能够为委托人提供有保障的利益回报，因而是一项非常好的理财途径。由城投公司作为融资人，信托公司作为受托人，发行信托计划，向委托人取得信托资金后，购买融资人的优先收益权，信托计划期满时，融资人按照协议规定溢价购回优先收益权。受托人将溢价作为信托受益进行分配。土地一级开发信托融资具有良好的市场前景，将成为土地开发中重要的融资途径。

　　九、土地资产证券化进行融资

　　土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券，在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产，吸收了直接融资和间接融资的优点，是一种非负债型的全新融资方式。

　　以上对于土地一级开发融资方式的介绍，在实践得到了部分的运用，除了上述介绍的，还有保理融资、应收账款质押融资、商业承兑汇票贴现等融资方式。