11.1　行业背景介绍

11.1.1　房地产投资信托

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年产生于美国，依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。

从1960年后的25年里，根据法律规定，REITs必须将应税收入的90%分红，并只能拥有房地产资产，由第三方进行管理。1986年税制改革法案改变了REITs的命运。利息、折旧大大减少，并允许REITs提供地产的常规服务，这样REITs可以经营管理所拥有的地产。尽管做出了这样大的改变，REITs依旧没能完全发挥出其优势。20世纪80年代后期，银行、保险公司、养老基金和国际投资者为房地产投资基金提供了大量资金，伴随着20世纪90年代前期地产的大面积低价收购，REITs终于成为了主流投资选择，从1993年开始，大量房地产公司上市。

目前，美国REITs约有300个，管理资产总值超过3000亿美元，约占纽约证券市场市值的5%。我国内地目前还没有REITs上市交易。

11.1.2　物流地产

工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等各种用途的房地产形式。

所谓物流地产，属于工业地产的范畴，是指由投资商选址投资开发物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的房地产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

物流地产的运营按照投资和管理的主体不同可有几种模式。

一是由地产商主导，租售给客户。在这种模式中，房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，出租给客户并为其提供物业管理服务，但绝不参与客户的日常物流业务经营，收益来源于物流设施租金与管理费。

二是物流商自己经营管理自有地产。这里，物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后自己经营，自己管理，如我国的上海百联集团、大商集团等。

三是地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享，同时共担风险。

四是由第三方牵头，联系物流商和地产商。第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。