2.融资现金结构

以基金为后盾，普洛斯不用担心其物流地产的出路，但身处这样一个行业，地产开发周期长，且作为房地产投资信托，公司必须将90%以上的应税所得分红，另外公司自身的自营地产业务也需要大量资金，因此普洛斯仍需不断进行股权、债权融资。

我们选取普洛斯1992~2006年股权、债权融资的现金流入（不扣除当年偿还金额及股权回购），得到图11-16。

图11-16　普洛斯1992~2006年融资结构图（单位：百万美元）

可以看到，公司早期以股权融资为主，而从1998年开始转而以债权融资为主，且近几年来由于公司扩张幅度增大，借债数量也大幅度上升。

而图11-17也清晰地表现出公司以借债为主要融资手段的现状，伴随而来的则是普洛斯不断攀升的负债水平，见图11-18。

图11-17　普洛斯2006年累计融资结构图

值得注意的是，普洛斯的负债水平虽然不断上升，但年增幅除1997~1998年外并不大，且2006年资产负债率和资产付息负债率分别为59.44%和52.74%，并非特别高，与上文统计的累计融资中债权融资率74%相比低了许多，说明公司进行了有效的债务控制。

从资产负债率的绝对值来看，AMB公司2006年为51.20%，FR公司为63.41%，而北美房地产投资信托平均负债率约为57.3%，因此普洛斯的负债率仍处于正常范围内，但需要加以重视和控制。

图11-18　普洛斯1996~2006年负债水平图