1.选择物流地产

普洛斯作为全球最大的物流配送设施网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。因此，普洛斯具有明确的定位：物流地产开发商和服务商。

相对于物流园区来说，普洛斯所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，它通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可以使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金于设施建设上，专心致志地做好主业。这样的业务设计使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出了一片新天地并成为其中的领袖。

早在20世纪八九十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应该对物流配送如何影响企业的供应链具有清楚深刻的认识，而市场中也正缺乏提供此类业务服务的企业。普洛斯正是应这种需求而诞生的。

根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产商、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。

做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对于一个物流商来说，其核心业务是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营成本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而在后期将面临利益分配、风险分担等问题。做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。

于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效地帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。

这样的选择似乎有些大胆，但正是这样的定位以及进一步的“以客户为中心”的定位造就了普洛斯的成功，也决定了普洛斯的商业模式难以复制。

针对资金需求量大的特点，普洛斯采用了房地产投资信托的定位予以化解。作为一家房地产投资信托类公司，普洛斯拥有80亿美元的管理基金，同时还可以享受房地产投资信托所带来的税收优惠，加上普洛斯作为上市公司从资本市场上融资所得以及银行贷款所得，普洛斯的资金渠道问题迎刃而解。而这样雄厚的资金基础也为其扩张打下了良好的基础，公司5年内在欧洲投资了50亿美元，每年在日本投资0.7亿美元，已投资了2亿美元，在中国也准备在5年内投资20亿美元。而这样的资金投入也令许多意图效仿者望而却步。

针对回报周期长的特点，普洛斯的选择进入便已经甩掉了许多追求快速暴利的商业、住宅地产商，减少了许多竞争。同时，物流地产的最大优点在于稳定，由于租赁期相对较长，即使是在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。普洛斯定位于此就如在波涛汹涌的房地产大潮中找到了一处徐缓之流。

2.“以客户为中心”

针对空置的风险，普洛斯选择了“以客户为中心”的定位。就如普洛斯中国区董事总经理梅志明一再强调的那样：必须拥有强大的客户资源才能保持物流地产盈利。

成立之初的普洛斯定位于为客户提供美国国内区域性的物流配送业务，而公司也因这样的定位实现业务的差异化。随着客户海外扩张的需求日益增加，普洛斯也在客户的引导下，将业务逐渐扩展至全球，并由此开创了以“客户为中心”的运作方式。如后面将会介绍的那样，作为物流设施的长期业主，普洛斯不仅为客户提供新颖、灵活的租赁项目，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。

“以客户为中心”使普洛斯品牌价值得到了迅速提升，并在全球化网络布局中产生了一呼百应的效果，客户借助普洛斯的网络，可以让货物在全球自由流转，而不必担心无处落脚。在国外，一个物流设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15，利润就会被全部淹没。目前我国国内仓库的平均利用率只有60%~70%，而且大部分仓库都是建于20世纪七八十年代，设施状况符合国际标准的只占2%。而普洛斯的稳定组合^[2]中的物流地产出租率2006年达到95.27%，而其所有物流地产总的出租率也达到了92.46%。不仅如此，普洛斯的客户回头率很高，其CDFS业务（公司物流配送设施服务和其他房地产开发业务）中2006年有52.4%的地产租给了回头客。另外，“以客户为中心”的定位也使普洛斯避免了盲目扩张，得以有的放矢，保证供有所需，这也是其能够保持如此高出租率的原因。这样看来，正确的定位确实给普洛斯带来了成功。

11.2.3　普洛斯的业务系统

普洛斯的业务系统参见图11-1。

图11-1　普洛斯的业务系统